四个点看杭州“亚运效应”：借亚运之势夯实城市发展主战略

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杭州，2022年亚运会承办地。自今年2月12日确定亚运村建设地点后，5月亚运村招标工作拉开大幕，至今各大场馆设施的建设已步入快车道。

而当围绕亚运会的多类工程启航，人们也开始探讨，这些建设对于正处“后峰会、前亚运”转型发展时期的杭州，到底有何影响；对杭州的经济尤其是房地产，又有什么启示？《每日经济新闻》记者展开了调查。

看城：放大“亚运效应” 杭州力争经济发展

一场盛会造就一座城。亚运会往往会给举办城市的基础设施建设、城市环境改善乃至城市土地价值提升等带来新一轮机会。纵观世界大赛的历史，诸如北京、汉城、悉尼、多哈、广州等多个举办过大型赛事的城市，也都在城市功能整合、规划布局调整、城市形象提升等方面有直观改善。

在近日召开的“两带两廊”产业规划发布会上，杭州萧山区委副书记、区长王敏就曾直言，“要最大限度放大筹备亚运对城市发展的拉动作用”。

而根据《2022年第19届亚运会主办城市合同》和已初步确定的竞赛项目，目前杭州市属第一批33个场馆及设施建设任务已经明确。其中，新建场馆5个、续建场馆7个、改造提升场馆12个、临建场馆7个、新建亚运村1个、利用现有资源改造提升亚运分村1个。工程量级和工程种类都远胜于杭州市以往的大型市政项目。

的确，对于处在“后峰会、前亚运”战略机遇期的杭州，其希望从亚运场馆、亚运村的营建到整个亚运会承办中获取红利，或许也不仅是为2022年亚运会本身创造最优环境，也是在为这座城市升级一流市政配套，提供产业经济发展动力。

以交通为典型，在亚运会的触发点下，杭州萧山在“12588”交通大会战中确定，建成“八纵十四横”城区路网，新增134.2公里的城市道路。同时杭州也迎来了4条地铁线，杭州地铁三期规划10条线全面铺开建设。

克而瑞江浙区域总经理刘晨光告诉《每日经济新闻》记者，杭州在G20之前，互联网经济已经起到带头引领的作用，在这个基础上实现的产业升级，完全不同于以往的经济模式，也使得高收入人群大幅导入，客群发生变化。

从长期来看，G20之后迎来亚运会这一机遇，在带动互联网经济乃至整个高新技术产业和汽车制造业的快速发展方面，能为杭州带来可持续发展的动力。同时政府也在推动城市能级的提升，对杭州的产业和人才换代升级，都有影响。

不过刘晨光也指出，“亚运会”这个概念在前两年还盛行，当下已经不提了。杭州已经过了单纯靠“旅游城市”闻名的阶段，过了需要G20和亚运会等概念来推动经济发展的阶段，杭州的产业经济发展可以不完全依托于亚运会。

看房：房地产多方受益 商住均“看涨”

亚运会这类重大赛事对于举办地经济的影响是不可忽视的，尤其是房地产行业。刘晨光也直言，城市的发展就将直接为房地产提供支撑。

他指出，源于办好赛事的初衷，主办城市进行高密度的投资和改造，除了引入大量金融投资外，还会对城市的功能、交通、景观以及环境、管理、运行机制等方面有重大改变。历史上举办过亚运会的诸多城市，无不在沿着这样的轨迹发展，而最为受益的行业之一，一定有房地产。

“大型体育赛事往往会对一个城市的发展起到推波助澜的作用，对楼市和房价的提升同样如此。”刘晨光表示。

《每日经济新闻》记者对1992年以来的奥运会、亚运会举办地的房价走势对比发现，自申办成功开始至赛事结束后一年内，当地房价都会有不同幅度的上涨，部分城市甚至会在赛事结束一年后出现补涨。

就杭州而言，世邦魏理仕杭州董事总经理徐典群向记者分析，杭州曾是一个传统旅游城市，商业地产缺乏动力和推进因素。G20之后，2016年下半年开始的一整年中，政府花大力气做了很多城区改造、动拆迁工作；大量开发商进驻，杭州住宅市场上涨明显。

他指出，同样的道理，借势亚运会，依托地铁1号线、2号线和4号线及庆春路过江隧道等交通要道，以行政、商务、商业、金融、文体等主导功能的完善，杭州已经显现出领衔发展的优势。并且“钱江新城+钱江世纪城”已体现出打造最具开放性和时尚性的国际化新兴市级商业中心的潜力。

以写字楼为例，徐典群预计，杭州奥体板块在2019年~2022年将会有写字楼集中入市，届时预计有七八个项目累计150万平方米以上的体量在亚运会前后竣工。

而在今年，杭州的商业地块价格已被大幅拉升。5月底，杭州武林天水单元XC0105-05A地块（百井坊地块）的总成交价高达107.31亿元，溢价率118.51%，折合楼板价55285元/平方米，竞得者为恒隆地产。

看域：钱江新城享叠加利好 迎新一轮飞跃

就房地产板块而言，“亚运效应”体现得更为明显的，无疑是奥体区域。

据一位杭州房地产资深人士介绍，2013年龙湖进驻的滨江奥体板块，2014年整个杭州楼市进入低谷期，然而2015年杭州获得2022年第19届亚运会的举办权后，格局开始变化，近两年崛起成为杭州的新贵豪宅区，房价达到5万/平方米的水平。

“后亚运时代，奥体将会是大型会议和赛事承办地，除了运动场馆之外，有很多商业设计，包含交通、商业配套，商务，整个区位有望成为新的CBD。”刘光晨表示。

更大范围内，钱江新城作为受亚运会直接影响的区域，本身便具备产业聚集能力，更有较大发展潜力。

《杭州市商务发展“十三五”规划》也指出，“十三五”期间，杭州将建成钱江新城-钱江世纪城、运河湖滨高端商务带(运河-武林-湖滨-吴山)等2个市级商业中心，培育下沙、江南等6个城市级商业副中心。

刘晨光告诉记者，在未来四年亚运会的建设过程中，钱江新城融合了升级企业总部、新兴产业聚集区等多项功能，信息化产业总部、金融总部、浙商总部、电子商务总部等均将坐落于此。“可见，钱江新城在开亚运会之前，已经把外围市场做了起来，形成了具备足够商业配套的成型的居住区”。

刘晨光认为，杭州既然无法借助亚运村开辟新城，那就借势亚运村夯实中心区，夯实拥江发展的主战略，届时，将从主城区延伸到钱江新城。

58安居客房产分析师董蓓蓓也告诉《每日经济新闻》记者，对于杭州而言，首先在板块建设上，钱江世纪城作为杭州国际化城市的新中心，配套先行，如今板块内地铁、隧道、机场快速等交通路网初步完成，大型商业综合体、写字楼、学校、医院等配套设施逐步落地，2022年钱江世纪城将成为一个配套完善的中央商务区。

看势：客观看待“亚运会” 杭州楼市将是“慢牛行情”

不可否认，无论从产业经济发展，还是城市板块升级角度，亚运效应下的房地产市场被广泛看好。

不过在刘光晨看来，杭州亚运会拉出的这波“楼市阳线”不是孤立而论的。

实际上，杭州处于城市高速发展的黄金期，本身大都市圈的形成、城市建设红利的不断兑现，便对房地产市场的发展起到有力支撑。

刘晨光表示，整个浙江市场容量非常大，千亿房企纷纷扎根于此，放眼全省，销售额前十的房企门槛至少是300亿，排名第一的销售额能达到500亿，比如祥生90%货值都在浙江。从这点上说，楼市对浙江经济的支撑力较强。

实际上，2016年以来，杭州便坚定“房住不炒”的调控方向，板块内房价过度上涨现象已得到一定的控制。而目前，从杭州的土地供应也可发现，在2018年的供地计划中，萧山将土地盘活作为重头戏，合理把控，做好存量土地的挖掘，完善土地要素市场化配置，提高板块土地利用率，减少土地空置率。

刘晨光告诉记者，在场馆建设过程中，政府会加大土地出让，往往花钱的不是场馆，而是依附在场馆之下的配套、轨道交通和城市快速干道建设。

而城市往往会加大土地投放量来维持财政平衡，这就需要政府灵活运用土地投放指标。比如，在亚运会场馆所在区只做有限投入，不断扩大区域边界，以发展带动边界扩大为核心投放土地。这样做既能给亚运场馆所在地留出空间，又能起到稳定房价的作用，形成“慢牛行情”。

“这也是亚运会所在城市的房价规律，即两极分化行情——举办地城市，供给量稳定价格稳定，亚运会场馆的辐射区域，会在‘慢牛’过程中不断拉升。”刘晨光说。