全域限购后海南又出重拳 这次打击的是“阴阳合同”偷漏税

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全域限购带来的冲击波还未完全散去，海南房地产市场又迎来一计重拳。

据海南日报客户端5月9日晚间报道，为严打通过签订“阴阳合同”偷漏税的行为，近日，海南省地税局联合省住建厅下发《关于加强商品房交易合同网签备案管理和税收征管工作的通知》(下简称《通知》)，要求各市县房管部门和地税部门进一步加强商品房交易合同网签备案管理和税收征管工作，新建商品房或二手房交易，以及通过拍卖或赠与等方式实现房屋产权转移的，均要严格进行合同网签备案。这意味着，打击房产交易中的违法违规行为，净化交易秩序海南要下“猛药”了，投机者的生存空间将越来越小。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，当前对于海南市场来说，严控房地产市场交易是很关键的内容，从实际情况看，海南市场对于交易中的各类环节都会补漏洞，防范各类钻漏洞的做法。

“阴阳合同”偷漏税

什么是“阴阳合同”？即房产交易是双方同时签订两份合同，其中一份为实际成交合同，另一份为在房管部门登记办理相关税费时的合同。一笔交易为什么要大费周章签两份合同？目的很简单，就是避税，通过做低办理税费的合同价格从而达到少交税的目的。

“阴阳合同”存在哪几种形式呢？据海南省东方市地税局的一篇报道，“阴阳合同”存在五种形式：一是为应对网签，签订“阴阳合同”，税款照样申报缴纳；二是采取委托销售开发产品的方式，签订“阴阳合同”，部分房款和代理费放在委托企业，不全额申报缴纳税款；三是采取保底价并实行超低价双方分成的方式，签订“阴阳合同”，超低价房款留给了委托方，不如实申报缴纳税款；四是企业单纯为了减税，与购买方签订“阴阳合同”，如果购买方不同意签订“阴阳合同”，房子就不卖，以此达到隐瞒收入的目的；五是公司组织职工内部团购自己开发的产品，不签订合同也不签认购书，隐瞒不申报缴纳税款。

显然，“阴阳合同”的存在产生了很大的涉税风险。

事实上，已经有违法企业撞在了枪口上。据新华社４月28日报道，海南省国税局、地税局日前联合海南省公安厅召开警税联席会议，将对房地产企业签订“阴阳”合同偷税行为进行严厉打击，这与海南省近期出台的全域限购等措施，对涉房地产领域的违法违规行为形成“合围”态势。

海南省地税局第五稽查局近期根据公安局提供的线索，迅速查结了东方市某房地产企业偷税案。查结的各项查补税款、滞纳金及罚款共约1400万元，其中偷税定性约600万元，有力地打击了房地产企业以“阴阳”合同方式偷税的违法行为。

网签备案后不许修改价格

为打击通过签订“阴阳合同”偷漏税的行为，此次《通知》中强调，要加强商品房交易网签备案合同修改管理，商品房交易合同网签备案后，不允许再对网签备案合同中的合同价格、签订时间进行修改。如网签备案合同出现购房人姓名、身份证号码错误或不是18位、房屋地址错误或具体房号不明确、房屋地址与《不动产权证》或《房屋所有权证》记载的房屋坐落地址不一致等情况的，各市县税务部门不能按此合同进行征税，须由购房人到房管部门重新修改网签备案合同，并根据正确的网签备案合同进行征税。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于网签中的价格和时间的修改，其实是为了防范两种现象，即违规涨价或者是回避限购各类条款限制。后续预计类似海南的做法在全国都会得到推广，尤其是在网签方面会更加严格，防范钻漏洞。

《通知》要求，各市县房管部门要加强商品房交易合同网签备案管理，新建商品房或二手房交易，以及通过拍卖或赠与等方式实现房屋产权转移的，均要严格进行合同网签备案。商品房交易合同网签备案后，各市县税务部门按规定征收新建商品房契税和二手房交易税费。

《通知》要求，规范商品房交易合同补办网签备案工作。各市县房管部门网签系统上线前，已经签订商品房交易合同但未申报纳税的，须到房管部门补办网签备案，再持网签备案的合同到税务部门申报缴纳新建商品房契税和二手房交易税费。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，海南此举是为了规范房地产市场的贷款和纳税行为，纠正以往不规范的行为，短期内可能增加购房者的税费负担，但长远来说是一项利好政策。这也是2017年11月,国家多部委联合部署的规范购房融资和加强反洗钱工作的要求。