落户新政“外衣”下的西安楼市： 改善需求加速释放 连续三年供不应求

4月19日，位于西安市曲江新区的阳光城丽兹公馆项目开盘，共推出14号楼的170多套房屋。但在1800多个排号者的竞争下，很快售罄。此前的3月30日，同样位于曲江新区的金辉世纪城项目开盘，500套房源吸引3000多人选房。尽管雁塔警方出面调解，但由于现场过于混乱，当日开盘最终取消。

“几乎每天都有人托关系来买房，不问价格，只要留一套房源就行。”西安某大型房企营销负责人于4月25日向21世纪经济报道表示，以前企业手上会留一些存货或尾房，现在已经无房可卖。

仅仅过了一个春节，西安楼市就迅速进入供不应求状态。据21世纪经济报道了解，在市场最为集中的曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区，都是“一房难求”的奇怪景象。

要知道，从2016年末推出“限购令”至今，西安共出台了5轮楼市调控政策，对需求端的限制不可谓不严厉；且西安楼市在2017年实现量价齐升，需求已大量释放。

很多人将原因归为落户新政。自2017年3月推出“史上最宽松”的落户政策以来，西安共吸引了超过55万人落户。其中，仅今年以来落户的人数就超过30万人，规模超过任何一个国内城市。

户籍人口增多，带来购房基数增加。然而，若综合分析西安的城市定位、供需形势、购房者心态会发现，这30万人并非西安楼市的全部答案。

换房节奏加快

2017年3月至今，西安共三次出台落户新政，最近一次出台于2018年2月1日。新政在此前大幅降低落户门槛的基础上，进一步简化流程，最短落户周期被压缩到两天。

这一时间点值得关注。政策出台时已临近春节（2月16日），购房行为趋于冷淡。但春节过后，这部分新落户的需求可能集中释放，从而为节后的“一房难求”提供解释。

官方的一组数据也证明了这一点。根据西安市公安局官微“西安公安”公布，自2017年3月份截至当年底，西安共计迁入新增人口25万余人。截至4月16日，2018年西安新迁入的户籍人口就达到30万。

“户籍人口增加，使得需求基数扩大，如果供应无法在短期内迅速增加，就容易造成供需失衡。”易居克而瑞西安事业部总经理朱郁25日向21世纪经济报道表示，春节过后西安楼市供不应求，户籍新政的因素不可忽视。

但这并非市场的全部真相。

“我们只能辨别（购房者）有没有资格，没法判断他是不是新落户的。”前述房企人士表示，“新西安人”肯定进入了购房市场，但占比多少不好判断，因此很难确定落户新政的作用到底有多大。

在他看来，落户政策对西安楼市的影响被放大了。因为“110平米到150平米的户型卖得最好，占六到七成，说明改善型需求是现阶段的主体”。而在新落户的人中，改善型需求占比应该达不到这一水平。

该人士认为，虽然去年西安市场量价齐升，需求大量释放，但西安楼市的换房周期并未结束。春节后的市场火热，是户籍新政和换房周期叠加的结果。

在很多从业者眼中，购房者从首次置业到再次改善，通常会间隔7年左右时间。西安楼市的上一轮成交高点出现在2010年-2011年，按照“换房周期”计算，2017年和2018年应是改善型需求释放的阶段。

根据易居克而瑞的统计，从成交面积看，2017年西安成交的100平方米以上房屋占比为61.2%；从户型看，去年西安成交的三房和四房占比68.6%。这都佐证了改善型需求的主导地位。

朱郁表示，改善型需求会在今年继续释放。除换房大周期的作用外，一些外部因素也使这一轮换房节奏得以强化，并导致改善型需求释放规模大、周期长。

其一在于，发改委于今年2月7日发布的《关中平原城市群发展规划》中，西安被列入“国家中心城市”，成为全国第九个获此地位的城市。城市功能和定位的改变，赋予西安极大的发展前景和想象空间。因此，在春节后的这轮西安楼市热潮中，除正常的需求释放外，还有“价值投资”的成分。

其二在于，房价上涨带来的“买涨效应”。据克而瑞统计，2017年西安住宅成交均价为9603元/平方米，同比上涨28%。在较为热门的曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区，个别项目涨幅超过了50%。相比成都、郑州等中西部省会城市，西安的房价水平仍被认为“低估”。

按照朱郁的说法，身处这一环境中，“就算没住到7年，只住了3年、5年的，也可能选择在此时换房”。

他认为，户籍新政刺激，以及改善型需求持续释放，对调控政策形成一种内在抗力，并使西安市场呈现出“越调越涨”的局面。

据悉，从2016年12月至今，西安共出台5轮调控政策，已实现全市限购，门槛为连续两年的纳税和社保证明。此外，西安还成为全国第六个出台“摇号”政策的城市。

长期供应存缺口

与需求端的强劲相比，西安楼市的供应并不充裕。根据官方数据，2018年以来，西安新增供应房屋约8万套。“就算新落户的30万人中有一半来买房，缺口也很大了。”前述房企人士说。

西安市房管局将其归结为季节性开工因素。在房管局于4月20日召开的一季度新闻发布会上，提到了“部分热点区域如高新、曲江的高品质住宅项目供需紧张现象”。主要原因之一在于，“受手续办理和施工进度的影响，部分项目没能按年初发布的计划上市，一季度住房供应量比计划少80万平米。”

近几年，出于治污减霾的需要，西安在冬季供暖期对除地铁项目和市政抢修、抢险工程外的建筑工地，禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业，也即“禁土令”。“禁土令”从11月延续至次年3月，在这期间，商品房建设工地不得施工。

西安市房管局指出，随着施工旺季的到来，后续项目将按计划陆续推出上市，这种暂时的现象将逐渐解决。

但实际上，西安楼市的供应紧缺情况并非一朝一夕。

据易居克而瑞统计，2017年西安市住宅成交量为1573.95万平方米，连续三年保持1500万平方米以上。但这三年的供应规模均小于同期的成交规模。其中，2017年的供应规模为1331.84万平方米，缺口约在15%，2016年的缺口则超过60%。

受访的房企人士普遍指出，在曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区等热门区域，住宅库存的去化周期均在5个月以下。个别人士认为还不足3个月。

房企人士将此归结为开工时间不足。西安某上市房企相关负责人25日向21世纪经济报道表示，除“限土令”期间外，每年的高考和中考期间，西安也有大约一个月的停工期。遇到空气质量较差的时候，也会被要求停工。再算上阴雨天气的影响，每年的“有效开工期仅有6个月左右”，“就算加足马力，也难以保证供应充足”。

朱郁认为，就算开工节奏得以保证，在项目入市时，还会遭遇“限价令”的影响。“政府给出的备案指导价偏低，很多项目的报价超过指导价，于是不得不反复调整。部分开发商为了保证利润，宁可不去报备。这就导致备案规模下降、入市日期拖延。”

据悉，西安对商品房备案价格并无量化标准，但大多会与同一项目的前期价格，以及同区域、同品质的其他项目价格做比照。据受访的房企人士反映，备案价格的限制涨幅较低，通常在10%以下，有些项目被要求不得高于前一期的开盘价格。

有房企人士向本报记者承认，去年以来，在获取预售证过程中，确实出现过多次报价的现象。但均否认主动捂盘的存在，因为“有销售任务压着，不可能有房不卖”。

好消息在于，虽然“停工令”和“限价令”仍然存在，但在销售端的带动下，西安楼市的供应端正逐渐恢复。

无论官方还是民间机构的统计，都显示2017年西安的住宅用地成交规模有明显增长。在官方公布的最近五年（2017-2021年）土地供应计划中，也显示宅地供应将维持高规模。

前述发布会上，西安市房管局局长夏俊山介绍，总体上看，西安市即将上市的房源还很充足。2018年主城区及长安区计划上市新建商品住房2697万平方米，共22万套，截至目前，未上市的还有2400万平米，约20万套。

前述房企人士对今年的市场表示乐观，只要保证按期开工并拿到预售许可证，完成今年的销售目标不成问题。但他同时认为，供不应求的状态将至少持续到第三季度。

朱郁则表示，今年的西安楼市将“稳中见涨”。“稳”是指随着供应量提升，以及调控政策效果的显现，市场将趋于稳定；“涨”则意为市场仍然维持上行，热点区域的价格仍有上涨的压力。

（来源：21世纪经济报道 记者：张敏）