北京万科陷“以租代售”争议背后：激进拿地后遗症显现 “持有运营”需来一场盈利革命

【编者按】一年多前万科斥资109亿元拿下位于海淀永丰区的两块全自持用地，如今却变成“烫手山芋”，其打造的翡翠书院项目近期深陷“以租代售”的风波。随即，也引发业内对房企全自持地块盈利模式的质疑。记者统计，截至2018年3月底，16个城市共成交228宗自持地块（含租赁用地、集体建设用地）。随着自持租赁住房即将入市，房企“预租”概念兴起。这种新尝试是否符合租赁政策的本意？对企业和租赁市场又会产生哪些影响？

▲万科“翡翠书院”项目现场图 舒曼曼摄

“月房租1.5万元起”、“一次性交付10年租金180万起”，万科全自持租赁住房项目翡翠书院在上周公布的预租消息，成功刷新了人们对于房屋租赁的认知。北京万科也因此深陷“以租代售”的风波之中。

实际上，争议背后也透露出企业的焦虑与彷徨，由于高价拿地后背负成本压力，在还无“样本”可借鉴的情况下，“投资回报率仅为2%~3%”明显不是开发商希望的结果。

而此时，市场却呈现出两种截然相反的声音。肯定者认为其高租金由高成本决定，有需求则说明定价合理；质疑者认为这是非理性拿地的后果，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，偏离市场实际情况，未来盈利困难重重。

万科项目陷“以租代售”争议“无奈之举”源于拿地后遗症

10年租金180万的房子到底是什么样子？

4月23日，《每日经济新闻》记者带着疑问来到了翡翠书院项目。面对来自媒体和消费者的疑问，在近一周多的时间里，这里的工作人员一遍又一遍地解释着这一产品的高端定位，传达定价相对品质并不离谱的信息。

而这一产品的问世还要从2016年北京全自持租赁地块的诞生说起。伴随着当年楼市“930调控新政”中“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”等内容，土地出让竞自持比例的情况下，企业全自持用地应运而生。

据记者统计，目前北京范围内的4块企业全自持用地中，万科一家便占据两块，用于翡翠书院项目的开发，其余两块分别被中铁建和中粮联合其他房企竞得。而在项目推出方面，万科则成为第一家吃螃蟹的企业，率先公布了“预租”消息，但也因此陷入了备受质疑的境地。

4月22日晚间，北京市住建委对此展开回应，表示企业竞自持的租赁住房，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相“以租代售”等。

相比翡翠书院当前预租方案的摇摆不定，北京万科当年在拍下这块全自持用地时可谓毫不犹豫。

2016年11月16日，在北京海淀永丰18号、19号这两块土地拍卖现场，多家房企为争夺地块使尽浑身解数。最终，万科以50亿元的价格独家获得了海淀永丰18号地，联合住总以59亿元竞得海淀永丰19号地，自持比例均达100%。而后，万科还回购了19号地的全部使用权。至此，翡翠书院的两块用地共耗资万科109亿元。不少媒体一度将万科描绘成当年北京土拍市场上的最大赢家。

但事件的转折总是猝不及防，如今翡翠书院项目面对的质疑，也引来了业界对于当年房企拿地行为的反思。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅告诉《每日经济新闻》记者，万科当时拿下北京市第一块纯自持的土地，从计算方式来说，公司似乎并没有按照逻辑去倒推它的拿地成本。

靠租金收入难以为继盈利模式仍然在探索中

《每日经济新闻》记者调查发现，过去北京推出的首批4宗企业全自持地块中，除万科已有初步的预租方案以外，中粮地产以及中铁建的全自持项目运营方案仍未有公布。

从已公布的租金方案来看，大众市场并不“买账”，北京万科通过对市场和客户的试探，势必需要完善最终的租赁方案。中铁建自持项目的销售人员也一再强调最终的租赁方案并没有出来。在租金备受质疑的情况下，企业也流露出观望情绪。

我爱我家市场研究总监孔丹在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从定价来看，万科10年180万元租金都够支付买房首付款，租十年的房子本来就不现实，但是必须说明，该类住房一定有它的市场，老百姓不太可能支付180万元的租金，但高端人才或可接受。

他也提出了一种租赁模式的可能性，例如，企业引进五名高管，公司为高管租下这类房子，为其解决住房问题，虽然180万元非常贵，但是企业通过10年的租期“养住了”人才，这样是合理的。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从目前北京等一线城市租金年回报率来看，仅有1%~2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选投资的前提是，租金回报率超过资金成本1%以上，但按照国内目前最低的资金成本5%计算，除非房价跌60%，或者租金上涨2倍，否则租赁只能是边缘选择。

不可否认的是，以高周转、开发销售为主的地产商，都在面临一场“持有运营”的转型。

多位业内人士认为，当下赚取“租金差”仍是租赁行业主要的盈利模式，自持项目盈利模式更难以依靠租金支撑，目前房企自持宅地，最核心的问题是如何最大化获取稳定的租金收益，以实现资金迅速回笼。

对万科、中粮和中铁建等获取全自持型物业的房企来说，如何回款、盈利还没有明确的办法和模式，在无样本可参照的情况下，如何操盘才能让全自持地块实现盈利，开发商也在观望和探索。

事实上，在拿到全自持地块后，3家主要企业不断投入资金成本。据北京万科相关负责人测算，翡翠书院项目从拿地到建安成本总计达到159亿元。《每日经济新闻》记者调查发现，中粮地产拿下的另一宗永丰地块目前仍处于立项阶段，在资金方面面临很大的压力。中粮地产于2017年实际投资已达到约64亿元，而今年3月，中粮地产为项目公司提供不超过32亿元的财务资助，以保证永丰项目的融资需求，确保项目顺利推进。

孔丹表示，企业测算的结果已经很明显地预示着，企业必须寻找商业模式创新。商业模式的变化，也提醒未来市场的各个参与方，包括开发商、经营机构、政府、银行和金融机构如何为老百姓推出普适性、大众化的产品，同时实现盈利，这是至关重要的问题。

而资金压力的背后，开发商需要快速实现回款，除了收租金，业内专家纷纷提出通过资产证券化以提高变现能力，回笼资金。

张大伟表示，自持地块破解盈利难题的办法只能依赖“REITs+千人商业配比+地下空间”开发，REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后将大大提高流动性和变现能力。

近期，房企也在频繁发布租赁资产证券化产品。保利于3月13日成功发行房企租赁住房REITs；4月初，阳光城首单A股民企储架式长租REITs获深交所通过，规模不超过30亿元。此外，碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企也以发行REITs、CMBS、ABN等方式，实施了租赁证券化。

4月25日，证监会联合住建部发布支持企业开展资产证券化，无疑再一次为当下焦虑的企业打了一针“强心剂”。

中央财经大学不动产法研究所所长尹飞坦言，企业要充分运用多种金融手段来解决资金回笼难题，通过稳定的现金流开展资产证券化。