百余房企规模不足500亿 “落后生”如何活出另类人生

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“强者愈强”，这几乎已是当前房地产行业公认的发展趋势。但当聚光灯汇聚在金字塔尖的万亿企业、千亿企业身上时，不容忽视的是，当前行业规模超过1000亿元以上的房企高达17家；超过500亿元规模的企业达34家，绝对数值并不高，行业内更多的是年业绩量不足300亿元的企业，其中100亿~300亿元区间的企业就有77家，市场上不足500亿元规模的房企数量有上百家。

根据克而瑞数据，当TOP10（销售额1500亿元）房企占比达到35%，剩下的企业或只有一半的市场空间可以分食，后序列位的企业，几乎已经没有和第一梯队企业“掰腕子”的可能。

由此，这些曾经在行业内占据一定地位的企业，不少已逐步放弃规模，转向特色地产领域、开启商业调整等，形成了“非典型”房企“花式”求生存的局面。

中型企业“卖身求生”在所难免

根据克而瑞数据显示，2017年业绩规模在100亿~500亿元的房地产企业达102家，而他们的生存状态各不相同。

“一些中小房企项目偏少，卖掉可能亏本，留着则占用大量资金，所以他们手里根本就没钱。”资深地产专家薛建雄道出了一类小型企业的困惑。随之而来的则是对自持物业的抛售。

比如4年出售超5个地产项目的SOHO中国，已套现或达340亿元。

老牌港资房企瑞安也在2017年频繁出手，接连出售大连天地、海创智天地及杨浦物业49%股权、上海瑞虹新城21.4%股权及重庆天地79.2%股权等多处物业。

薛建雄认为，在政策迭出的背景下，房企流动性及抗风险的要求更高了。有些房企为了增加抗风险能力，出售部分物业或股权在所难免。

他指出，房地产市场又将掀起一波并购潮，大型企业兼并中小型企业，中型企业也通过兼并小型企业迅速增长。政府对于个人购房施行限购限贷政策，一手土地市场招拍挂的拿地门槛提高，对房企的规模及资质的要求越来越高。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，总体来看，上市公司抛售大宗物业有两个目的：其一是“去房地产化”；其二是降低负债水平，提升业绩并优化业务。

“规模+杠杆”依然是房企生存之道

即使是抛售物业，或许也只能解一时之渴，后续无论是拿地、加杠杆，还是运营，留给中小企业的空间都越来越小。

土地市场层面，明源地产研究院的研究就指出，拿地规则变化，一些地块门槛升高，中小房企根本没有资格拿地；同时，融资渠道逐步收紧，中小房企融资手段有限，没有钱拿地。

“而中小房企财务成本高、金融能力差则是不争的事实。财务成本高无法应对长周期，也无法通过旧改等方式拿地。拿不到新的土地，就没有新的项目。结局就是，中小房企正在逐渐被赶出一线城市。”明源地产研究院指出。

克而瑞也指出，在土地成本不断攀升的背景下，其已成为影响房企盈利能力的重要因素；当土地或者房屋升值速度低于资金成本的时候，企业盈利能力将进一步减弱。

同时，“规模”在当前市场上依然重要，这也从侧面印证着“加杠杆”的作用。

薛建雄告诉记者，房企一旦自持物业，势必会沉淀大量资金，在REITs没有完全放开的情况下更是如此，而要做大规模就要不断地加杠杆。

即使是在长租公寓领域，“大家可能都注意到了，几乎所有开发商进入长租公寓的目标都是一样的——3年10万间。也就是说大家都意识到，即便持有经营物业，同样也是需要规模的，即用规模来支撑利润。”

其进一步指出，有信用背书的房企，往往凭借低成本融资不断加杠杆。而规模做大以后，通过规模效应以及增量价值获得高收益，进而形成良性循环。同时，在实际操作过程中还能利用各种金融手段，在保证出租率的同时，将租金收入证券化，打包成金融产品，获得现金流，进行其他项目的开发、经营等。

不过，上述办法对于中小房企而言根本行不通。

“中小房企在人力上不占优势，其次品牌影响力不够，而且中小房企的员工流失严重。”一家上市公司房企老总曾向《每日经济新闻》记者坦言，他们几百亿元规模的房企，一年里中下层员工流失率高达30%。也就是说，1万名员工的公司每年要换3000多人。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，未来房地产市场份额将被大型房企及正在急速成长的中型房企所占据，中小型房企将逐步退出市场。

中小企业的破局法

是否“无钱、无地、无人”，房企就真的无路可走？答案显然是否定的。一些企业的做法就能给行业带来启迪。

以朗诗为例，2017年其销售额为320.53亿元，同比增长13%。尤其值得一提的是，朗诗净负债率在1年中由102%降至49%；核心净利9.3亿元也同比增长了130%。

朗诗的整体情况在当前的中型企业中实属乐观。而伴随朗诗的特色标签也一直很明晰，即“绿色”。

朗诗利用在绿色建筑领域积累的能力、经验、品牌以及差异化产品等竞争优势，与资源互补的金融机构、开发商合作，能够将以轻资产为核心的商业模式持续下去，从30%的（平均）项目股权占比中，保证风险和利润的平衡。

“如果中小房企不追求规模，那么进军细分市场，即必须提高市场辨识度，的确是必经之路。”薛建雄指出。

实际上，除朗诗以外，华夏幸福、河南建业，甚至万达，都是如此选择的。

薛建雄认为，中小房企都是区域型公司。如果房企没有全国布局的能力，那么企业一定要区域集中，集中优势资源，让别人进不来。

实施轻资产策略是不少房企转型时会采用的模式，但如何才能释放优质商业资产的价值，保持业绩的持续增长是值得思考的问题。从短期来看，抛售物业可以保持企业账面不亏损，但如何应对物业减少带来的租金收入同步下滑，如何长久保持公司的持续盈利水平，这都并非易事。其实，不少房企选择走轻资产路线往往是被迫的：一方面可能自身发展落后于行业整体水平；另一方面可能在融资规模和能力方面受到明显限制。

此外，还有一些企业退出房地产市场，或许也是个不错的选择。比如浙江广夏、海德股份等。

伴随国内经济的转型、限购限贷政策的进一步收紧、购地监管力度加大，房地产行业总体降温，市场环境显得更为复杂。对于企业而言，过去“买买买”与“卖卖卖”的传统发展路径愈发艰难，已无法满足企业自身的长期发展需求。为了谋取更为广阔的发展空间，近年来有些房企转入其他领域争食，会更显优势。

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