北京共有产权房调查：已成新房交易主力 刚需族称“绝对不会放弃”

有人欢喜有人愁，也有人继续观望……这是在北京昌平区绿海家园选房现场记者观察到的一幕。然而，伴随着共有产权房的面世，“弃选”“爆冷”等尖锐词汇不断出现在这个诞生不到一年的新兴市场中。

共有产权房实际上是介于政府基本住房保障与市场化商品住房之间的一种具有政策扶持性质的商品住房，曾被北京市房地产协会秘书长陈志评价为“探讨长效机制中又迈出了一大步”。在共有产权房推出了半年多时间，对北京房地产市场产生了哪些影响？在相关政策落地过程中面临哪些亟待解决的问题？

对此，《每日经济新闻》记者采访多位购房者，并通过实地走访选房现场调查，以期还原真实的北京共有产权房市场。记者在调查中发现，市场明显有两种截然相反的声音：具有投资心理的投资客认为共有产权房是“鸡肋产品”，不会触碰；而对于刚需一族来说，共有产权房满足“居住属性”，而且降低了购房成本，是“绝对不会放弃的”。而在这两种声音的不断抗衡下，投资、投机的声音不断弱化。

                                                   候选区现场核对房源的选房人 李诗琪摄影

共有产权房成交占比增加

在共有产权房推出以来，不少项目申购选房入市。近期中铁碧桂园选房和昌平区三项目申购结束时，曾被爆出弃选率超过70%，业界出现不少声音质疑共有产权房“爆冷”，使共有产权房再次成为热点话题。

对于共有产权住房会不会遇冷的问题，北京市房地产业协会秘书长陈志明确表示这是误读。昌平区的共有产权项目目前只是对区内符合条件的家庭优先开放，按照文件规定，区里有剩余的房源可以调配到其他区。昌平区住建委相关人士也公开表示，昌平区绿海家园三项目从4月2日项目摇号结束，4月13日才开始选房，弃选率70%无从谈起。

然而在共有产权房面世以来，不少购房者确实心存疑虑。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，“大家购房心态复杂，既想买到便宜的又想买到地段好的，应当适当做些限制，才能规范市场环境。”

事实上，反映在数据上，共有产权房在新房网签中占比不断增加。

《每日经济新闻》记者了解到，共有产权房已经成为2月份北京新房市场交易量的主力，3月中上旬共有产权房交易占到三成。据我爱我家集团市场研究院数据统计，2月中上旬的1057套网签里568套为共有产权房，82套为别墅，407套是其他新建商品住宅，其中共有产权房占比过半。3月中上旬共有产权房269套，别墅99套，其他新建商品住宅508 套，共有产权房占三成。

此外，上述数据显示，3月中上旬成交量最多的五个新建商品住宅项目依次是中铁碧桂园共有产权房、京投发展璟悦府、京基鹭府、首创伊林郡和城建万科城，中铁碧桂园共有产权房以246套的成交量位居第一。

我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，2017年北京市新增土地供应里，共有产权房用地占去了很大比例，因此未来共有产权房将在北京新房市场上占有重要地位。一方面，共有产权房可满足中低收入人群的置业需求，增加供给，提升交易量；另一方面，共有产权房将有效拉低新房乃至整个北京的房价，从而稳定楼市。

不断加大共有产权房供应

中国房地产业协会曾发布消息称，所谓的“弃选率”并没有意义，而是要看到共有产权住房100%的销售率。从共有产权房销售的情况来看，还有众多的申请家庭在排队，共有产权住房是供不应求的，当前最大的任务是要加大共有产权住房的供应，并且把房子建好。

事实上，与商品房相比，共有产权房有很大的价格吸引力，这也是共有产权房相对于商品房性价比高的原因。

以昌平绿海家园这三个共有产权项目为例，单价在每平方米1.8万元到2.1万元之间，和周边每平方米4万元到5万元的商品房相比，价格优势十分明显。

北京市住建委相关负责人也向《每日经济新闻》记者确认，共有产权房销售价格一般低于同地段、同品质普通商品住房的价格。其价格是以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素来综合确定。开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。

记者注意到，共有产权住房已成为北京市政策性住房的重点关注对象，相关部门也在不断加大共有产权房的供应。北京市住建委相关负责人在回应《每日经济新闻》记者的采访函中表示，“照我市工作部署和要求，为加大共有产权住房的有效供应，从2017年到2021年，北京市将提供25万套共有产权住房，2017年已经完成全年计划的供应量，2018年会按照计划稳步推进共有产权住房供地相关工作。”

近日，北京市住房保障办公室发布了《关于印发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中共有产权住房3.9万套。

在供地方面，共有产权房的供应还在不断增加。中原地产研究中心的统计数据显示，2017年北京成交71宗住宅用地，这些土地累计成交规划建筑面积约969万平方米，其中合计共有产权面积达到了300万平方米。

面向“夹心层”保证有效刚需

实际上，北京共有产权房的推出正是面向“夹心层”，保证有效刚需。

北京市住建委相关负责人明确表示，“共有产权住房主要面向‘夹心层’的住房困难群体，坚决抑制投资投机性购房需求，作为中端支持的重要方式，让住房制度更加公平合理，加快构建租购并举的住房制度。”

记者在共有产权交流群中也看到，具有投资属性的购房者对共有产权房存在疑虑，认为“共有产权房是鸡肋产品，又不好买到”，因此打消了共有产权房的投资意愿。然而对于中产收入的刚需一族来说，又苦于买不到共有产权房而焦虑。

在昌平区工作的一位购房者在申购绿海家园项目时排号排到约6700号，然而即便弃选率达到70%，排在6700号的他依然抢不到房。被问及如果“捡漏”成功是否购买时，他直言“肯定买，我绝对不会放弃的”。

国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，政策的方向是让真正有居住需求的家庭得到保障，让那些投机、炒房的人退出购房竞争。炒房的人少了，申购家庭数量下降了，但刚需家庭的中签率高了，这是好事，同时也是对过去政策的纠偏。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池向《每日经济新闻》记者分析称，除了有资金的因素之外，其实大家在购房时还是有投资心理，考虑升值空间。由于政府持有一定份额，盈利空间有限，加上出租、出售受到一定限制，在完全的市场情况下也影响到购房心理的变化。

北京住建委相关负责人在回复《每日经济新闻》记者的采访函中也明确表示，考虑到共有产权住房供需紧张的情况，因此对共有产权住房再上市产权性质上进行了收紧。通过共有产权住房的出租、回购、再上市管理，让作为“不动产”的房屋在符合购买条件的家庭中“流动”起来，满足更多“夹心层”家庭的需求，让政策更加公平。通过加大打击虚假申购，让投机钻营者面临更高的违规成本，未来的共有产权住房，将真正回归住房的“居住”属性。

在陈志看来，北京市目前还有大量的刚需无房家庭，在可以预见的未来，还需要发展更多的共有产权住房，这类房屋不会遇冷。