为加速资金回笼 楼盘祭出首付分期为全款炒房开“绿灯”

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每经记者 魏琼 每经编辑 梁秋月

进入2018年，随着政策对房企资金层面调控层层收紧，房企的融资难度和成本逐渐上升。一线城市房价环比持续下降，二三线城市环比涨幅继续回落，多位房地产专家在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，2018年房企对销售回款的要求和依赖将明显增加，需通过销售回笼资金防范风险。

《每日经济新闻》记者以购房者身份（下同）走访广州多个楼盘发现，不少楼盘推出多重优惠措施吸引购房者，同时因“双合同”提升购房门槛，多个项目推出首付分期付款的方式降低“上车”门槛。甚至有项目为加速资金回笼，鼓励客户炒房，全额付款，无需占用购房名额锁定房屋，在3年内实现转手获取回报，扰乱正常的市场秩序。

首付可分期

虽然监管部门三令五申严禁“双合同”，但是仍存在部分楼盘采取“双合同”的形式签约规避限价。方圆地产首席市场分析师邓浩志接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“双合同”带来购房门槛的提升，将更多有购房资格的人拒之门外。

为加速销售回笼资金，部分楼盘推出多种优惠和首付分期的方式吸引购房者。据《每日经济新闻》记者实地调查发现，位于广州南沙黄阁地铁站附近的一楼盘推出多重优惠以及首付分期的方式吸引购房者。

据项目销售人员介绍，项目推出的优惠措施包含3.5万抵7.8万以及三重98折再99折的优惠，如果选用商业贷款的形式可另外享受96折优惠。原价约为169万的房子，一系列折扣后总价只需约148万，其中包含交付3.5万的锁定优惠支付款，优惠力度高达21万。

除去3.5万优惠支付款，剩余的约144万房款中约104万为限定价格，剩余的40万需签订装修合同。按照三成首付计算，首付款需缴纳约76万元，相当于房屋总价的50%。

销售人员告诉《每日经济新闻》记者，如果首付资金不够可以采取分期的方法，40万的装修合同款中，7天内先缴约4万元，剩余部分款项分3个月、6个月以及12个月三个时间还清，每期还款金额约为12万。计算下来7天内需要交付的首付款金额约为40万元，较原来的76万大幅降低，也低于单合同的三成首付。

位于南沙货运码头附近的一楼盘则推出5万抵15万优惠措施，总价约为271万的户型首付高达168万，首付比例超6成。据该项目销售人员介绍，首付可以分期，正常时间需要3个月内还清首付，最长可申请延长至6个月。

现场销售人员表示，针对部分炒房客的需求，项目推出一次性付款的方式，在3年内实现转手即不占用购房者名额，没有购房资格的客户也能通过该方式实现炒房，获取房价上涨的收益。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，现在广州很多楼盘均通过首付分期的方式吸引购房者。

加速销售回笼资金防风险

据国家统计局发布的数据显示，2018年2月份，70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅略有扩大，其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降。

克而瑞发布的数据显示，2018年2月，TOP100房企总体销售规模5296.4亿元，较1月环比降低22%。2018年调控趋严，为了保证年度销售业绩，包括奥园在内的部分房企将货量集中在上半年推出。

中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市限价，三四线城市土地成本增加，房企销售压力越来越大，2018年将会是近四年房企资金压力最大的一年。

邓浩志分析指出，现在房企融资困难，融资成本也随之提升，部分融不到资金的房企只能通过加速销售回款解决资金问题，对销售回款要求提高。

同策咨询研究院总监张宏伟接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，首付分期付款是为了降低购房门槛，提前锁定客户，在市场不太理想的情况下，加快销售。全款支付购房款和首付分期付款均能在一定程度上缓解开发商的资金压力。

张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，目前房企销售速度放慢，房企回笼资金压力大，企业的运营安全显得尤为重要。对市场进行研究后张宏伟认为，2018年3季度房企将迎来资金压力最大的时间点，如果房企撑不住，将会降价或者出现资金断裂的风险，加速销售回款有助于防范资金风险。

对于首付分期和全额付款炒房的做法，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为其中的风险还需警惕，在“房住不炒”的主基调下，炒房风险极高，一旦政策变化或者房价下跌，无名额购买房产炒房可能将面临钱房两空的局面。