“外来虎”对决“地头蛇” 三线城市中小房企曝“求生经”

每经记者 魏 琼 每经编辑 曾健辉

在三四线城市去库存以及当地棚户区改造启动以来，江西宜春楼市去库存加速。宜春市房管局方面提供的数据显示，2017年宜春商品住房成交均价为4944元/平方米，同比上涨10.2%，商品住宅去化周期仅为4.3个月。

楼市的火爆催热了土地市场溢价率的走高，同时，外来大房企进入宜春后大规模攻城略地，已成为宜春土地市场的主力买家。

外来大房企的进入加剧了当地土地市场和楼市的竞争，实力较弱的当地中小房企的生存空间正在被逐渐压缩。对当地中小房企而言，未来的发展出路在何方？

外来大房企渐成拿地主力

宜春位于江西省西北部，为全国第一批生态试点城市。宜春总面积达到18680平方米，常住人口达到553万人，为典型的三线城市。宜春地理位置优越，地处交通干道，在宜春高铁站建成通车后，宜春经济发展加速，产业结构逐步优化。预计2017年全年GDP将突破2000亿，增速达9%，高于全国平均增速。

2月23日，宜春春节后首场土拍落幕，江西金投置地有限公司以2.66亿元竞得袁州新城DCA2018001地块，溢价率高达97%。

记者不完全统计发现，截至2018年2月24日，宜春市出让的17宗住宅和商住用地，大部分成为外来大房企的囊中之物。宜春市赛威特房地产开发有限公司（以下简称赛威特）一口气斩获袁州区湖田镇范围内10宗地，宜春市恒龙地产有限公司（以下简称恒龙地产）则拿下袁州区南庙镇范围内3宗地块，其余的4宗地块分别被江西金投置地有限公司（以下简称江西金投置地）、宜春市新城建设发展有限公司（以下简称宜春城建）以及宜春市袁州区国有资产运营有限公司（以下简称国有资产运营公司）拿下。

除宜春城建和国有资产运营公司两家公司带有国资背景之外，《每日经济新闻》记者层层深入剖析之后发现，其余有两家公司背后均浮现外来大房企的身影。其中恒大地产和荣盛成为宜春土地市场拿地的主力房企。

天眼查显示，赛威特大股东为荣盛康旅投资有限公司，占股51%，后者的大股东为荣盛房地产发展股份有限公司；恒龙地产则由南昌黎越置业有限公司（以下简称南昌黎越）100%控股，后者由恒大地产集团（江西）有限公司以及宁波清沣投资有限公司分别出资50%成立。据了解，恒大地产在宜春有恒大绿洲以及恒大御景两个项目在售。

随着全国各地城镇化发展的深入，各大知名房企纷纷扩大布局版图，开始下沉到三四线城市甚至是五线城市，提升市场占有率。外来大房企进入宜春市场，也会带去先进的开发理念，提升房屋的品质，促进宜春房地产市场的发展。

一位不愿透露姓名的宜春本地开发商的董事长接受《每日经济新闻》记者采访时透露，政府鼓励外来大开发商进入宜春，他们刚进入宜春市场时能够享受政府的优惠措施。因为成本降低了，再加上过去一年宜春房价上涨，这些房企进入宜春市场早期开发的项目利润较高，甚至可以媲美一线城市。

据业内人士透露，早期宜春土地市场竞争不大，碧桂园刚进入宜春的地价是90万元/亩，万达为78万元/亩。早期低价拿地，房子可卖到6000元~7000元/平方米，净利润可达到20%左右。

本地中小房企面临生存危机

拥有强大资金实力，外来大房企进入宜春市场加剧了房地产市场的竞争，同时也给房价和地价带来压力，当地中小房企的生存空间受到挤压。2018年，恒龙地产斩获宜春的三宗地块溢价率均超200%。

上述宜春本地房企的董事长分析指出，外来大房企资金来源多元化，大部分为上市公司。这些房企看重利润之余同时也注重销售规模，销售规模扩大对提升股价有积极影响。房地产融资收紧，对本地中小房企的资金实力提出更高的要求，同时也加剧了开发的风险。

外来房企拥有丰富的开发经验和先进的理念，开发的楼盘更受当地人喜欢。多位已在宜春置业以及有置业计划的本地人均表示要买品牌开发商的房子。虽然从价格来看并没有贵很多，但是后期的物业管理和居住舒适度均更高。盛世泊水湾销售人员向《每日经济新闻》记者坦承，宜春本地开发商开发的楼盘确实卖不过外来房企开发的。

在外来大房企的冲击下，宜春本地中小房企面临拿地难，打造的产品不敌外来房企，面临生存危局。局势突变之下，当地中小房企该如何突围？

上述董事长指出，与外来大房企联合拿地开发为本地中小房企较好的选择，可以利用大房企的品牌和资金优势，提高拿地的成功概率；另一方面本地房企则更了解当地市场，拥有强大的人脉等资源，有助于项目未来的开发和销售。

据了解，在2月23日竞拍宜春袁州新城地块的开发商中，就有上述本地开发商与碧桂园组成的联合体。该董事长表示，与碧桂园合作，本地房企在资金周转和楼盘的品牌价值上都能得到较大提升。

谈及未来的发展计划，该董事长表示，大城市竞争太激烈了，与大型开发商硬碰硬是行不通的，未来会选择一些中小型省会城市、地级市以及部分县城布局，充分发挥自身的优势开发项目。这些城市需要具备经济产业支撑，能够解决购房者的就业问题，同时需要有教育、医疗等配套资源，通过经济产业带动人口集聚，从而实现做大做强。