莫干山民宿投资过热：“亲爱的客栈”，你可能会被吞并

每经记者 叶晓丹 张韵 每经编辑 文多

随着《亲爱的客栈》《青春旅社》《漂亮的房子》等民宿类综艺节目的走红，民宿也渐渐从小众走向大众生活。

提及民宿，不得不说莫干山景区，以裸心谷、法国山居为代表的洋家乐民宿就发源于此。

不少人没想到的是，刚刚为大众熟悉的这个行业，其实早已进入艰难求生之路。近期由中国社会科学院旅游研究中心组织编撰的《旅游绿皮书：2017~2018年中国旅游发展分析与预测》显示，民宿等新兴旅游领域已经出现投资过度的迹象。

1月中旬，《每日经济新闻》记者也前往莫干山实地调查。在这里，走在前列的莫干山民宿从业者正努力走出红海或者借助资本的力量正在连锁化扩张，或通过集群化发展来降本增效。可以说，像综艺节目里那样轻轻松松地开客栈，很难存活下来，甚至被大鱼吃小鱼。

莫干山镇上的民宿 每经记者 叶晓丹 摄

莫干山样本 行业日趋饱和好房难求

在莫干山镇上生活了几十年的朱大姐，到现在仍然不喜欢民宿，她说：“那些客人有时候很吵，镇上交通到旺季经常堵车，还有为了土地、租金等问题有时候邻里关系也不好，经常有矛盾。”

而王勇与朱大姐正相反，他眼看这两年莫干山镇上民宿生意红火，2017年便把自家老房子拆后，以100多万元的投资重建为三层小楼。旺季游人多他做民宿生意，淡季人少了便自住。

不难看出，因民宿再度热闹起来的莫干山，即便到了现在，当地人对此也褒贬不一。

2007年进入莫干山的裸心品牌，先后在莫干山建造了裸心乡、裸心谷、裸心堡。裸心集团特殊关系副总裁朱燕回忆说，刚开始当地人对他们做的事情都持怀疑态度，经过两三年运营之后，有一些当地人发现了乡村旅游的商机，也开始有意识地跟进做这个产业。

2012年对莫干山而言，是一个关键的转折点。当年纽约时报旅游版评出“最值得去的45个地方”，莫干山排到了第18名。

“墙外开花墙内香”，一时间此地引起了国内媒体关注，以裸心为代表的洋家乐也被媒体争相报道。“洋家乐”也出现在了德清县政府的2012年政府工作报告中，其中提到要培育“洋家乐”为代表的旅游新业态。

莫干山地处江浙沪3小时经济圈内，满足一二线都市白领周末度假休闲的需求，来莫干山的游客也逐年增长，洋家乐、民宿这一旅游新业态也迎来了更多的关注。

同济大学建筑系毕业的杨默涵，此前供职于上海同济城市规划设计院，2012年离开了上海和好友来到莫干山，创建了民宿品牌大乐之野，杨默涵记得，“2012年来莫干山的时候，做民宿的一只手都数得过来”。而如今，莫干山的民宿数量已经超过千家，而且数量还在增长。对于数量持续增加，民宿行业服务平台“借宿”创始人夏雨清此前也曾表示，莫干山民宿市场日趋饱和。

投资客、设计师、画家、莫干山当地村民各种角色主体都参与进来，在青垆酒店的蒋煜超看来，这也实际说明民宿行业的准入门槛低，“如果做5间房，在一个中等地区，可能花400万元就够了”。

1月20日，《每日经济新闻》记者在莫干山镇看到，民宿挤满了小镇街头巷尾，而且还有不少民宿仍在建设，钢筋水泥与山林竹海俱在眼前。

但莫干山镇居民也向《每日经济新闻》表示，前两年外地人来莫干山租房子改造民宿的挺多，但现在有很多是当地村民自己重建房子做民宿。在镇上开了几十年面馆的顾大姐透露，现在山上租房做民宿的租金已经涨了不少，租期也可能比之前短，更关键的是很多风景好的老房子基本都找不到了。

如今民宿行业还需要避开土地性质、租金暴涨等风险。蒋煜超为了避开风险，甚至最终选择买下一幢有产权的别墅来做民宿。

生存状态 专业性渐强淘汰加剧

作为知名的避暑胜地，冬季为莫干山的淡季。今年，莫干山当地多位民宿主向《每日经济新闻》表示，相比往年，今年淡季生意比往年有些下滑。前两年民宿刚火起来时，很多人觉得很新鲜，都跑来看一下，这两年民宿发展很快，很多地方都有了，分流了一些客人。

如何招徕客人，提高入住率成了很多民宿主头疼的事情。和其它稍有名气的民宿酒店相比，王勇在老房子基础上重建的房子，并没有请设计师设计，他嫌贵，但是得益于在莫干山镇上的优势，旺季的入住率也较为可观，但到了淡季就发愁了。为了吸引顾客，他在平台上挂500元／晚的价格，如果顾客打电话过来咨询讲价，他也会私下给个折扣，把价格下调到400多元／晚。

但这种价格战在裸心集团特殊关系副总裁朱燕看来并不能持久，她认为当前莫干山民宿正面临洗牌，“那些有个性、有温度的民宿不用操心，而那些只靠价格战生存的民宿会被淘汰出局。”

当地政府也意识到了民宿增长过快带来的问题。2017年7月，《财经天下》报道，为了维持莫干山民宿行业持续发展，莫干山镇对于新申请开业的民宿审批严格，希望将床位总量控制在1万张左右。另外，正在引导精品民宿替换低端民宿，将资源倾斜给已经做出品牌的民宿，淘汰掉一批低端的。

2017年9月，浙江省正式出台民宿地方标准《民宿基本要求和评价》。标准强调民宿的经营规模，单栋房屋客房数不超过15间，建筑层数不超过4层，且总建筑面积不超过800平方米。并将民宿分为三个等级，白金级、金宿级、银宿级，等级越高表示接待设施与服务品质越高。

不难看出，浙江省出台的这份民宿地方标准，体现了对民宿服务体验的重视。而当下民宿行业正面临着人才紧缺的现状，专业的策划、运营、管理、设计、服务人才相对匮乏。朱燕表示，近两年民宿人才流失率很高，裸心的很多员工都被其他民宿挖走了。有趣的是，杨默涵就坦承表示，大乐之野最开始的人才就是从裸心挖过来的，但是现在也面临着公司的员工被其他民宿挖走的问题。同时杨默涵也表示，民宿人才的缺口很大。

人才的缺口，正说明了行业对专业性的认可，也对专业的追逐正在加强。因此，正如杨默涵所说，接下来很可能是淘汰一批管理服务差的，行业内大鱼吞小鱼事情会频繁发生，资源再重新配置。

莫干山镇上仍有民宿正在建设 每经记者 叶晓丹 摄

洗牌时间 品牌民宿如何走向扩张？

洗牌加剧，但另一方面资本的力量仍不容小觑。有民宿行业内人士表示，民宿基本是属于重资产投入，从投资收益的角度来看，平均7～8年才能回本，再加上民宿属于非标准类住宿，很难快速进行复制扩张。不过，随着通过众筹平台一些知名的民宿品牌可以吸收大量的闲散资金投资，成为新店的共建人。

大乐之野第二家庾村店就通过众筹的方式募集资金。在杨默涵看来众筹可以将社会上的闲散资金积聚起来，为民宿提供资金支持。参与民宿众筹的共建人除了几万元的资金支持外，背后还有资源、人脉等要素，可以推动民宿的发展。

尽管民宿众筹如火如荼，但苏宁金融研究院研究员李涛曾表示，当前民宿众筹存在三方面风险。首先，从政策层面看，民宿类项目或面临整改；其次，民宿投资红利期已过。有数据显示，2016年下半年开始，大量民宿品牌入住率增长减缓甚至出现下降趋势，不少民宿存在空租现象，民宿供给或已超出需求；第三，民宿项目收益调研难度大。

此外，《旅游绿皮书》中也指出逐利性明显的风投、变现要求较高的众筹等在投资中比例过高，必然会影响旅游投资的可持续发展。

如果众筹模式存在这样那样的风险，那么民宿要如何扩张？记者发现，越来越多的民宿主开始尝试通过轻资产输出来实现民宿品牌连锁化。朱燕介绍说，裸心就并不仅仅局限于莫干山，而是在不断向外寻求发展。在发展模式上，主要采取品牌输出和运营管理输出这样的模式为主。据了解，受各地政府之邀，裸心在苏州、绍兴、重庆等地都有布局裸心度假村。

大乐之野也开始尝试走出莫干山，进行轻资产输出，在安吉的第三家新店，就是通过业主委托运营的形式，资产和土地有业主负责，大乐之野只输出品牌和管理的模式，在股权上也只有20%。杨默涵表示：“我们之所以做连锁经营，是希望能把产品体系化做好。连锁是接下来的趋势，接下来希望保持每年3~4家店的递增速度。”

红海求生 “抱团取暖”正成趋势

不过，此前也有业内人士指出，民宿成本把控能力弱，这也是连锁化的一个弱点，民宿的盈利能力并没有预期那么好，单体民宿或许能盈利，但连锁化之后，运营成本必然提高，需要更多的利润来支撑。而且民宿在其他地域发展过程中，往往会遇到文化、政策等各方面问题，基于这些因素，一些发展较快的民宿开始寻求抱团取暖，集群化发展。

2017年年初，千里走单骑、大乐之野、蕾拉私旅、过云山居、紫一川四家民宿品牌，发起“5+N”民宿集群战略。2017年11月，由借宿牵头的飞蔦集、大乐之野、西坡、朴宿、过云山居5家民宿签约，开启崇左民宿集群。

为什么愿意加入民宿集群？杨默涵说，现在他们在广西崇左、宁夏中卫等地布局，当地政府规划出一片村落或者区域，与之签订合约，不需要和农民个体打交道，避免了土地性质纠纷和契约稳定性问题，在产权上相对明晰，民宿主主要输出品牌和设计，资金压力没有那么重。

千里走单骑创始人李一兵曾表示，民宿群落除了拥有足够的资源获取能力，能够向政府争取当地优质的商业土地资源。还能帮助民宿快速扩张，借助合作伙伴和资本的力量，将获得商务合作与扩张的优势。

此外，中国茶叶流通协会副会长匡新也曾表示，尽可能成片成群落地集聚式发展民宿，这样容易形成良好氛围，便于共同打造公共资源、协调利益关系，摊薄市场推广营销、公共事务管理等方面的成本。

不过，一名民宿主也承认，民宿集群、强强联合的背后，某种程度而言也加剧了一个区域的民宿市场竞争，对单体的民宿运营方而言，压力会更大。

（实习生武敬栋对本文亦有贡献，文中王勇、朱大姐、顾大姐为化名）