雅生活敲开港股大门 物管服务“高收入低毛利率”难题待解

    每日经济新闻 2018-02-01 22:11

    内地物管公司频频进军港股市场,今日雅居乐宣布,雅生活于1月29日至2月2日全球发售,预计2月9日在香港联交所主板开始公开交易。从财务数据看,物业管理收入占总收入的70%以上,但毛利率2014年只有11%,去年前9个 月提高到32.2%,低于业主增值服务毛利率。未来该如何调整收入结构?

    每经编辑 曾建辉

    每经记者 魏琼 每经编辑 梁秋月 曾健辉

    继彩生活、中海物业、绿城服务、中奥到家和祈福生活之后,又一家物业公司即将登陆港股市场。

    1月29日,雅居乐集团控股有限公司发布公告,进一步披露了雅生活服务股份有限公司(以下简称雅生活)上市的最新进展。雅生活于1月29日至2月2日全球发售,预计2月9日在香港联交所主板开始公开交易。

    登陆港股市场后,对规模抱有强烈欲望的雅生活将如何借助资本力量实现扩张?

    雅生活的A股情怀

    由于在A股上市难度较大,部分房地产以及相关类公司纷纷转战港股市场。彩生活之后,包括中海物业、绿城服务、中奥到家和祈福生活等物业公司纷纷叩开了港股市场的大门,谋求资本力量的支持。

    按照计划,2018年2月9日,雅生活将正式登陆香港联交所主板买卖。刚刚叩开港股市场大门,雅生活执行董事兼首席执行官刘德明近日又表达了对A股的向往。其表示未来寻找到合适的时机后,雅生活还会寻求在A股上市,欲打造“A+H”架构物业公司第一股。

    谈及寻求A股上市的原因,刘德明解释称,在一些政府采购上,确实会对国企或A股上市公司比较青睐,登陆A股将为获得更多政府项目添加筹码。

    香港中原金融集团首席分析师严高乐接受《每日经济新闻》记者采访时指出,现在A股上市监管趋严,雅生活选择在港股市场先上市可能也是受该因素的影响。

    国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出,现在港股市场很多上市公司陷入一个怪圈,估值做得很高,但是没有流通性。有些物业公司参考上市的估值意义不大,很多股票是被Corner(归边)掉了,股票被Corner(归边)而推高估值的必然结果是缺乏流动性。

    未来物业公司要想在资本市场获得高估值和好的流通性,最重要的还是要回归到自身的发展。严高乐认为,雅生活作为物业上市的领头羊,上市初期应该会比较顺利。但是如果后续物业盈利模式没有从传统实质性走出新模式,没有找到不同于以往的新盈利增长点,这种预期落差一定会体现在股价上。

    严高乐指出,如果雅生活能探索出一条物业管理全新、成熟的盈利模式,那么未来A股和港股双平台上市可期。否则,尽管蛋糕被画得很大,规模可以做得很大,但对于A股严苛的利润等要求,雅生活能否满足还是未知。

    加速并购做大规模

    赴港上市寻求资本力量的支持,雅生活立志做大规模。在雅生活执行董事兼董事会联席主席黄奉潮看来,目前国内物业市场的集中度相对还比较低,给雅生活的并购活动提供了很好的机会。未来5年是物业公司并购窗口期,因此只要有好项目,雅生活一定会抓紧时机进行并购。

    按照雅生活的计划,此次赴港IPO融资所得39.84亿港元中的65%都用来并购或投资,涉及资金约25.89亿港元。

    历史数据显示,雅生活近些年的规模得到快速扩张。2014年、2015年、2016年以及2017年截至9月30日,公司在管物业建筑面积分别为24400万平方米、35000万平方米、50100万平方米及76200万平方米。其中2017年76200万平方米在管物业,包括2017年6月收购的绿地物业所管理的200万平方米物业。

    在管物业面积的快速增加提升了雅生活的物业收入。数据显示,2014年、2015年、2016年以及2017年前9个月物业收入分别约为8.26亿元、9.34亿元、12.45亿元、11.69亿元。

    需要注意的是,在雅生活的营业收入中,物业管理服务收入占比在70%以上,占比相当高。而在物业管理服务、业主增值服务和非业主增值服务三项收入中,物业管理服务的毛利率是最低的,2014年为11%,2015年为15.1%,2016年24.9%,2017年前9个月为32.2%,均低于业主增值服务的毛利率。

    雅生活的规模扩张与持续的收并购活动密切相关。据了解,自2014年成立以来,雅生活一直在寻求通过内涵式增长及收购物业管理公司扩充业务。2014年、2015年、2016年及2017年9月30日,雅生活订购管理物业总建筑面积分别为44900万平方米、63400万平方米、73400万平方米及102100万平方米。

    雅生活表示,未来将继续通过雅居乐集团、绿地控股以及第三方房地产开发物业扩展规模。按照刘德明的规划,雅生活将在2020年实现100亿元收入规模。其中自营、外拓业务及收并购目标分别为40亿元、20亿元以及40亿元。

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