“淘金”三四线城市 房企需慎判竞争格局和自身实力

每经记者 董青枝 每经编辑 魏文艺

2017年，无论是房企销售还是拿地，三四线城市无疑是最受关注楼市的“明星”。在“因城施策”的调控下，一二线城市楼市不断降温，三四线城市却逆势崛起，更助推了碧桂园等房企的快速发展。

《每日经济新闻》记者注意到，“淘金”三四线城市已成为众多房企的选择。那么，三四线城市的房地产市场能否可持续发展？房企该如何选择适合自己的城市？在三四线发展面临哪些机会与风险？

机构：今年三四线楼市或降温

2018年三四线城市楼市走势如何？

链家研究院认为，2017年三四线城市楼市“繁荣”的部分原因是一二线城市的调控溢出，是补涨的“强弩之末”。大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足，而外地去三四线投资的投资客并不多，主要靠本地人口消化为主。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续，2018年三四线城市楼市将会迎来量价的降温。

国泰君安也认为，三四线城市2017年的火爆，是经由拆迁的一次性刺激，属于“透支需求、延缓供应”的一次性刺激，短期内能推动房价和销量上涨。但长期看，由于缺乏产业和人口支撑，棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外，三四线购房人群的价格敏感度高，房价上涨后的需求也在一定程度上被抑制。

从调控角度来看，业内普遍认为，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧的态势，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。安居客首席分析师张波认为，从住建部2018年的工作重心来看，差别化调控仍是楼市政策的主基调，三四线城市中，对于部分存量房较多的城市依然会采取去库存为主的政策，而楼市过热城市的调控政策放松的可能性较小。

房企：布局三四线城市勿冒进

三四线城市楼市的崛起，也让在三四线城市广布局的房企抓住一波机遇。碧桂园坚持以大盘开发模式为三四线城市做好房子。2017年销售同比增长78%，延续高增长态势，其中三四线城市的销售额占比约达到60%。

不仅是大房企，部分中小房企也抓住了这轮机遇，实现销售额的突飞猛进，如中梁、祥生、美的等。

《每日经济新闻》记者注意到，房企拿地重心已开始由一二线城市向三四线城市下沉。中指院数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。

对此，深圳中原总经理郑叔伦坦言，现在房企都在拼规模争第一，而一线城市没有那么多土地可供开发，进入三四线或成为必然。克而瑞监测显示，TOP50房企最青睐的三四线城市包括佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、烟台、珠海等。其中佛山、无锡、常州位列前三，分别有31家、29家、20家50强房企入驻。

不过克而瑞提醒，对于还没进入这些城市的企业而言，还是要审慎判断竞争格局和自身实力，别匆匆忙忙入场，最后却赶了个高成本的“晚集”。

张波认为，房企布局三四线城市，切不可贪多冒进，应根据自身企业发展情况有针对性选择城市布局。龙头房企可以核心城市为依托，按照城市圈逐步扩展；中小房企应选择符合自身定位的城市进行布局。三四线城市的购房需求以自住为主，应警惕出现供大于求的情况。

美联物业全国研究中心总监何倩茹则补充道，三四线城市主要的风险在于住房自有率很高，房企现在进入市场，要用良好的产品品质、优势的配套设施等来吸引客户购房，否则比较难销售。

亿翰智库也提醒，对于企业而言，营销窗口期并不意味着投资的机会期，市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业不能保证项目在一年内结案的，对三四线投资建议以谨慎态度为主。

共识：有区位优势的城市被看好

值得注意的是，三四线城市内部也出现分化。其中，一线及重点二线城市楼市调控使需求外溢到部分有区位优势的三四线城市，如无锡、泉州、佛山等，这些城市2017年楼市表现亮眼。相比之下，仍有部分三四线城市面临去库存问题，如威海、呼和浩特、运城等。而且绝大多数三四线城市房地产市场以新房为主。

张波表示，三四线城市楼市是否能长期发展不能一概而论，从政策来看，楼市调控长效机制不会放松，楼市从局部过热向平稳发展过渡。三四线城市中，位于核心城市周边的城市长期发展的动力更为持久，而人口外溢严重、购房需求不足的三四线城市，楼市发展压力则较大。

链家数据分析，随着城市圈规划的额落地，预计未来城市圈内部的房价差距会继续缩小，从规划到产业的联动性会逐步增强。粤港澳大湾区就是一个很好的先例，实现了经济、收入和房市量价联动。如今人口流动方向不再单纯是向一线核心城市流动，而是向城市圈周边城市流动，如东莞、惠州、嘉兴等。

对于非都市圈内的三四线城市，房企该如何开发运营呢？新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷曾表示，人口净流出的三四线城市显然不会有更持久的需求，在这些城市，房企不能奢望跨周期，没有大盘模式，只有收割韭菜模式；大房企开发的逻辑是：小项目、标准化、速开盘、快回笼、硬联合，快进快出。