2017房地产投资增速超预期 12月份房屋销售面积创单月历史新高

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每经记者 周程程 每经编辑 陈星

1月18日，国家统计局发布数据显示，2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%。

与1~11月相比，全年增速回落了0.5个百分点。但按年来看，2016年房地产开发投资名义增长6.9%，2017年房地产投资增速较2016年加快了0.1个百分点。

值得注意的是，7%的房地产投资增速也超出年初多家机构的预期。

增速普遍高于年初机构预计

从2016年底到2017年初，多家机构及经济学家发布的2017年房地产投资增速预期，普遍低于5%。

例如，方正证券预计2017年房地产开发投资增速为1%~3%，大概率增长3%；银河证券预计在4%左右；国金证券则预计在3%到5%之间。

但房地产市场的整体表现却超出预期，并未出现快速回落。后续机构也调高对全年房地产开发投资的预期。

对于2017年全年7%的房地产投资增速，暖流资产权益部总监鲁强对《每日经济新闻》记者表示“并不意外”。

鲁强分析说，楼市是分类调控，一线城市和重点城市受到比较严格的限制，但是三四线城市楼市基本面还很不错。从地方政府角度来看，在去库存取得成效的基础上，以出让土地来充实财政收入的动力也很足。

此外，从房企角度来看，鲁强指出，2017年龙头房企扩张势头明显，它们并不缺乏资金来源，对于受冲击比较大的中小房企，很多大房企采取直接收购股权方式，获得可供开发的项目土地，这些都构成楼市投资保持一定增速的条件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开发投资表现总体不错，2017年全年投资规模同比增幅为7%，不高也不低，恰是房地产市场供给侧结构性改革下的理想数据。这个指标既为2018年补库存创造了较好的机会，同时也反映了房企在楼市调控下依然看好房地产市场。

不过，全年7%的房地产开发投资增速，比1~11月份回落0.5个百分点，这也延续了房地产开发投资增速自1~9月以来的放缓势头。

鲁强对《每日经济新闻》记者表示，预计2018年房地产投资增速将小幅放缓，主要原因在于去杠杆背景下，企业融资能力将受到限制。

但中指院发布的《中国房地产市场2017总结&2018展望》报告指出，预计2018年企业补仓意愿保持理性，在拿地投资支撑下，投资或将出现小幅增长，范围在5.1%~7.1%之间。

新开工显示房企看好未来市场

从需求方面来看，2017年，全国商品房销售面积169408万平方米，同比增长7.7%，增速比1~11月份回落0.2个百分点。商品房销售额133701亿元，同比增长13.7%，增速比1~11月份提高1个百分点。

易居研究院副院长杨红旭表示，销售是个先行指标，销售增速在2016年4月就见顶了，此后销售增幅持续下滑，这是市场降温的体现。预计2018年上半年销售增速就会由正转负。

不过，值得注意的是，2017年12月份房屋销售面积达到了2.2亿平方米，这是历史上单月成交最高的规模。严跃进指出，房屋销售数据好于预期，虽然调控升级，但购房者依然有积极入市的机会。

中泰宏观研报指出，预计在保持当前房地产调控政策连续性和稳定性的前提下，相关政策难以放松，但根据精准调控要求，部分城市房地产销售增速有望回升。

销售情况也将影响房企的新开工意愿。数据显示，2017年，房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%，增速比1~11月份回落0.1个百分点。

严跃进表示，房屋新开工全年维持在7%的水平，该指标和房地产开发投资指标的走势基本上类似，也说明房企对于房地产未来销售市场的看好，当前新开工的节奏总体不错。

不过，严跃进同时表示，新开工的结构方面会有很多差异，比如说部分房企资金方面压力增大或者存在部分房企故意囤地不开发，这都需要积极进行管控。

此外，房企的相关部署也受资金面的影响。数据显示，2017年，房地产开发企业到位资金156053亿元，同比增长8.2%，增速比1~11月份提高0.5个百分点。

其中，国内贷款25242亿元，增长17.3%；利用外资168亿元，增长19.8%；自筹资金50872亿元，增长3.5%；其他资金79770亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款48694亿元，增长16.1%；个人按揭贷款23906亿元，下降2.0%。

杨红旭认为，资金是跟着销售走的，销售增速下滑，资金面也会收窄，12月有点异动，大方向是收窄的，2018年仍会收窄。

新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，今年定金和预收款依然会保持正增长，但流动性紧平衡会进一步限制资金流向房地产，开发贷和按揭贷款增速还会继续下降。

对于2018年房地产市场的预判，中指院报告指出，预计2018年是本轮房地产周期的调整期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%~11.3%。其中一线销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。

报告认为，鉴于一二线城市销售回落，房企新开工意愿不足，将使全国新开工增长受限，预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。