2018年企业拿地集中度将提升 大型房企收并购机会增多

2017年土地市场高开低走，热点城市溢价率出现回落，“地王”几乎销声匿迹。但在调控政策持续收紧的背景下，房企整体拿地规模仍保持在高位。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。展望2018年，我国土地市场是冷是热？房企拿地还会热情高涨吗？有业内专家表示，2018年，企业拿地集中度将会提升，行业洗牌将会继续进行，大型房企收并购机会增多。

土地供应加大

据克而瑞研究中心和中国指数研究院统计数据显示，2017年前11个月，全国300城土地市场成交建筑面积超过17亿平方米，同比出现大幅增长。但距离2013年的土地成交高峰仍有一段距离。

克而瑞研究中心分析师马千里表示，“2017年，在一线城市尽量加大供应量的情况下，三四线城市采用因城施策方式，避免高库存区域过度供应土地。全国供地总量放量上行，但并未出现爆发式增长。”

由于土地供应加大，部分城市土地成交体量上涨。尤其是北京，2017年土地成交同比有了大幅上涨。来自中国指数研究院、亚豪机构统计数据显示，2017年全年北京土地出让金总额高达2796亿元，比2016年全年北京土地出让金总额增长超过225%。

其中，2017年北京成交的住宅用地有71宗，比2016年全年北京成交的住宅用地多了56宗。从各个行政区住宅用地成交情况来看，截至2017年12月19日，大兴区成交住宅用地最多，有14块，排在第一；房山区成交住宅用地有8宗，排在第二；丰台区成交住宅用地有6宗，排在第三。

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土拍市场降温

在“房住不炒”的大背景下，“限房价，竞地价”、“熔断”、“摇号”等土拍新政层出不穷。无论是以北京为代表的一线城市，还是热点二三线城市，土地市场整体呈现出“降温”态势。

2017年1月19日，北京土地市场迎来新年首拍，3宗住宅用地吸引了包括远洋、懋源、万科等20余家房企及综合体参与角逐。在“限房价、竞地价”规则下，房山区西潞街道地块与平谷区金海湖地块经过几十轮报价后，均以70%的住宅面积自持上限进入到住宅建设方案投报阶段，而门头沟潭柘寺地块则被京投、远洋、龙湖、保利、首开联合体以63.3亿元收入囊中，土地市场热度可见一斑。

2017年初，二三线城市的土地市场同样“火热”。2017年4月6日，成都主城区8宗地块的集中出让吸引了百余家房企云集。在经历3次熔断和抽签之后，这场历时5个小时之久的“激烈”土拍最终以7宗地块楼面价破万的成绩成功收场。

值得注意的是，随着2017年一系列楼市调控政策的颁布和实施，土拍市场由热转冷。继2017年上半年的多场土拍“厮杀”后，下半年土地市场“冷静”了许多，甚至有部分城市最终以“流拍”结束了2017年的土拍工作。

北京土地市场2017年最后一宗地块——北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块，在截至2017年12月28日上午挂牌出让的最后一刻仍然无人问津，以流拍告终。这是继2017年11月4日平谷夏各庄地块流拍后，2017年北京土地市场上第二宗流拍的宅地。

以“爆冷流拍”告别2017年的城市不止北京一个。2017年12月27日太原市一宗优质宅地仅有一家房企报名，却难逃流拍结果；12月29日南京市一宗商办混合地块始终无人问津，最终流拍。

收并购成为拿地主要方式

2017年，随着房企整体销售规模的增长，行业集中度的加强，大型房企为了保持销售规模的领先优势，积极扩张土地储备。中等规模房企为了再上一个新台阶，也对新增土地储备表现积极。这样使得2017年房企整体拿地规模同比有了明显增长。

对于2018年我国土地市场走势，克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者，“2018年的土地市场供应将紧随房地产市场变化的影响，通过及时增加或者减少供应，维持市场供求的基本稳定。土地供应难以大幅增加的城市，如上海、深圳等，可以大力推进旧改项目、城市更新的方式，提供更多的居住用房，补充市场需求的缺口。”

“2018年，企业拿地集中度将会提升。龙头房企销售规模还将继续扩张，市场占有率继续提升，预计对新增土地储备需求量还将继续增长。部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划，在三年内还提出了三千亿的目标，有的是为了上升到新的梯队，有的是为了防止出现掉队，这些在今年拿地较多的企业，明年仍将会是土地市场上的生猛力量。但在土地市场政策持续收紧的情况下，土地出让条件将更加严苛，小型房企很容易被拒之门外。”沈晓玲说。

在沈晓玲看来，2018年，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。“在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。”沈晓玲表示，在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企收并购的机会。

(来源： 北京晨报 记者 武新 许千慧)