嘴上说不追求规模不看好2018 万科买地的手却停不下来

每经记者 吴抒颖 每经编辑 卢祥勇

2017年再一次迎来销售额的峰值后，万科选择谨慎对待2018年。1月8日下午，万科董事会秘书朱旭在万科2017年12月及全年销售数据解读会议上表示，2017年全国商品房销售规模创下新高，已经来到阶段性高位，2018年再增长并不容易。

此前在多个公开场合的发言中，万科董事会主席郁亮曾多次公开表示规模并非是万科的第一追求，他希望外界对于万科的印象不再是“住宅发展商”。不做住宅，做什么？在商业地产、物流地产等领域，万科丝毫不掩饰想当老大的心，它的目标是在以上领域“做到行业内数一数二的位置”。

看淡2018年楼市

“今年可能还没有去年好”，这是朱旭的预判。而去年受益于“去库存”政策迎来一波利好的三四线城市，朱旭也表示需要谨慎。“今年三四线城市是否重演2017年三四线城市的情况，很难判断，目前也难以看清2018年14个典型城市的销售增速是负增长还是正增长。”不过对于万科2018年的推盘计划、在建与开工面积等具体数据，朱旭并未过多对外披露。

这并不是万科第一次表示看淡2018年楼市，此前在2017年10月的销售数据电话会议上，万科方面曾表示，2018年市场成交会小幅地下降，一二线城市价格难以上升，成交量明显下降的三四线城市，房价也有下跌的压力。

实际上，作为房地产的龙头之一，万科对于市场向来谨慎。2017年2月，万科高级副总裁谭华杰在广发证券分享他对2017年地产行业整体的看法时也曾表示，2016年是一个大年，那么2017年继续是大年的可能性就很小。无论面积还是金额的增速，都不建议做太乐观的分析。

但是在刚刚过去的2017年，万科收获了5298.8亿元的销售额，且最后一个月冲量，完成了合同销售金额622.3亿元，同比增长165.9%，环比上涨79.1%，成为全年销售第二高的月份。

虽然一直表示谨慎，也多次表示出无意争规模，但是在土地市场上，万科依然十分进取。万科披露的数据显示，截至2017年12月，万科累计新增220个项目，合计总建筑面积4868万平方米，权益面积2877万平方米，应付土地权益金2203亿元，平均楼面价7655元/平方米。在中国指数研究院的榜单中，这一拿地金额仅少于碧桂园，位列第二。

做大多元化领域

2018年1月5日，万科联合旗下印力商业集团及TRIWATER基金，以83.65亿代价收购新加坡凯德位于内地的20个购物中心。这笔交易也在销售会议上被朱旭重点强调：商业地产是万科转型城市配套服务商非常重要的部分，印力作为万科商业运营平台，在管理规模上追求的是“数一数二”。

成为万科旗下的商业平台后，印力在规模上已经有了长足的进步。印力提供的资料显示，目前集团在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿人民币。

长租公寓方面，朱旭也介绍称，万科自2014年便已开始发展租赁住宅，至今已持有3万间集中式公寓，连同未开业公寓达10万间，出租率达95%以上。

物流地产方面，2017年全年万科共获取项目36个。2017年10月，万科还联手四家公司成立了一支规模为60亿元的物流地产基金。万科方面也曾多次公开表示，物流地产未来要朝着“数一数二”的位置发展。

虽然万科有意做大上述板块，但是在销售会议上，朱旭也表示，这些重资产持有物业运营成本依然较高。“如果以重资产的模式持有，自有折旧等方面的成本会比较高；如果纯粹做轻资产运营，后期就无法享受到资产增值带来的收益，”万科也希望未来金融政策能在相关层面上有所突破，准许发行REITs，实现商业地产及租赁住宅的资产证券化。