广州增城楼市仍存双合同、消费贷现象 杠杆资金入市降低购房门槛

每经记者 魏琼 每经编辑 杨军

自广州2017年“3·30”新政实施后，部分楼盘为规避限价等调控政策，出现了“双合同”、“消费贷”等现象。在经历住建部和国家发改委联合发起的楼市跨省交叉检查后，这些问题是否得到了整治？

为探寻楼市的真实现状，《每日经济新闻》记者近日以购房者身份对广州增城多个楼盘进行了调查，调查发现，“双合同”和“消费贷”依然存在；部分楼盘违规情况甚至出现升级，以首付分期贷款吸引购房者，符合一定条件的购房者三成首付还可再贷款一半。购房门槛进一步降低，为楼市健康发展埋下了隐患。

部分楼盘首付门槛大降

《每日经济新闻》记者实地调查发现，增城部分楼盘存在“双合同”规避限价政策，“消费贷”为楼市加杠杆的现象；同时，部分开发商为加快房屋销售，以首付分期以及三成首付可再贷款一半等方式降低购房门槛。

近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份前往增城新塘永和的一楼盘踩盘，该楼盘销售顾问告诉《每日经济新闻》记者，现在都是双合同了，因为楼盘限价，购房者需与开发商签订2个合同，政府指导价部分签订一个合同，超出政府指导价部分签订装修合同。

同时，该楼盘可提供装修合同分期付款，政府指导价合同三成首付可再贷款一半。

以一套91平方米的户型为例，折后总价约为143万元，其中政府指导价的合同价约为90万元，首套房可贷款七成63万元，首付为27万元。在完成首付款的贷款手续后，购房者可继续申请贷款，获得27万元首付款贷款的一半，即13.5万元，用于支付装修合同的款项，利息为2.8厘。

该楼盘销售顾问告诉《每日经济新闻》记者，该户型的装修合同部分约为53万元，需在一年半的时间付清，分为三期付款，每半年为一个付款周期。第一期和第二期付款为装修合同价的20%，第三期需支付剩余的60%的装修合同款。

该销售顾问表示，如果装修合同款支付存在困难，可申请5年分期贷款，但是利息达7.5厘，为消费贷。按照7.5厘的利息计算，贷款30万元消费贷5年需支付利息13万元。每月需要偿还政府指导价合同贷款的月供和装修合同的消费贷款每月还款，购房者前5年购房压力剧增。

《每日经济新闻》记者调查发现，上述现象并非个例，位于增城石滩板块的一楼盘同样存在“双合同”、消费贷用于支付装修合同款以及可获得三成首付的一半贷款支付装修合同的现象。不同的是，该楼盘由于销售情况较好，装修合同款分期时间缩短至一年，获得三成首付贷款的一半需要满足银行的条件，例如收入需达到政府指导价合同月供的2.5倍。

一位具有多年房地产从业经验的中介人士告诉《每日经济新闻》记者，现在增城不少楼盘都是双合同。

对于三成首付还能申请贷款的现象，一家国有四大银行之一的工作人员告诉《每日经济新闻》记者，因为交易处于抢量状态，市场存在很多变通的方式，首付放款之后可贷款用于偿还装修合同款也是其中一种方式。

违规操作致网签价格失真

据《每日经济新闻》记者计算，上文 提到增城新塘的91平方米户型，总价143万元，按照三成首付单合同计算，购房者需支付约43万元首付。现在采取“双合同”的方式签约，各方杠杆资金注入以及装修款分期分款计算，购房者在7天内只需支付合同价90万元的三成首付27万元，首付压力较单合同期间减轻。

按照上述支付方式,购房者的首付门槛大幅度降低,通过各种途径获取资 金支持注入楼市,为楼市加杠杆。 需要注意的是，购房者的压力转移到需要支付装修款以及偿还装修分期贷款期间。

广东省房协专家委员会委员龙斌在接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，“双合同”等违规现象加大第三方对楼市的资金注入，降低购房门槛，一旦购房者资金出现问题，存在断供的风险，资金支持方、个人购房者均需承担风险，这是要重点警惕的。

楼盘销售采取“双合同”策略逃避政府指导价，最终网签数据显示楼盘价格符合政府指导价格，而装修合同价格则并不能显示在网签数据中，造成网签数据并不能反应真实的市场价格。

龙斌指出，这种网签价格失真的现象在2013年出现过，因为价格限制带来的信息失真，网签数据不能反应房价涨跌的真实情况，市场产生信息错乱，这对政策调控和市场判断造成较大负面影响。

2018年政策调控进入新阶段，多城调控释放因城施策的信号，价格信号出现失真，是否会对广州因地制宜地制定政策产生负面影响？

龙斌指出，政策制定会综合参考价格、土地出让情况、供求关系、房地产开发投资、库存等指标，单一指标失真不会造成太大的负面影响。需要注意的是，龙斌认为，限价政策是暂时的，随着市场情况的改变，限价政策的作用将慢慢弱化，最后退出。