规模竞赛中的“异数”这些区域深耕型房企成了黑马

每经记者 舒曼曼 每经编辑 卢祥勇

2017年房企“成绩单”纷纷出炉，在“房住不炒”总基调下，规模增长成为百亿房企的主旋律。除了千亿房企扩容之外，还有一部分区域型房企的表现值得关注，他们抢抓重点城市群中温和二线及基本面优异的三四线城市的发展机遇，销售业绩获得大幅提升。

区域型房企有个有意思的现象是销售面积排名远高于流量金额的排名。从克而瑞研究中心公布的房企排行榜中不难发现，碧万恒等千亿房企自带规模优势，流量金额和销售面积均排行靠前，而如金科集团、建业地产、中南置地和蓝光发展等房企的面积榜排名较流量金额排名名次大幅靠前，其中建业地产销售面积排行与流量金额排行相差26个名次。

区域深耕型房企的护城河

据克而瑞研究中心数据显示，2017年，TOP200品牌房企业绩规模大幅增长，各梯队集中度进一步提升，其中TOP10房企集中度达24.1%，TOP30和TOP100房企集中度分别达到了38.4%和55.5%。

然而靓丽数字的背后，是行业集中度越来越高的表现，再加上信贷收紧、竞自持等政策会让更多区域型中小房企退出市场。然而，还有一些区域深耕型房企在调控周期下活得越来越好。

比如金科以重庆大本营为基础，深耕中西部，兼顾环渤海。由于长期深耕带来了成熟的产品线和对文化、气候等的适应，金科在中西部如四川、湖南、贵州、云南等城市均有优势，在四川的三四线城市更是项目众多。

上述区域型房企在代建项目和旧改项目上也有很强的优势。以深耕河南的建业地产为例，虽然由于房价因素在流量榜中排名不高，但在面积榜中则长期盘踞前30。据建业地产公告显示，2017年1~11月，已取得物业合同销售总额256.51亿元，同比增加40.9%；总合同销售建筑面积约382.37万平方米，同比增加为58.3%。上半年通过品牌和技术输出，其轻资产获得0.99亿元的营业收入。

明源地产研究院主编艾振强认为，区域深耕型房企有许多机会，通常深耕本土多年，在当地拥有良好的品牌知名度和忠诚度，首先，深耕一二线及周边三四线城市的房企通过旧改等方式更容易获得大量土储，其次，布局三四线城市的房企错开与大房企的直接竞争。

扩大规模是穿越周期的保障

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，区域性房企深耕本土的战略是出于对城市投资前景的看好，通常开发成本较低且产品复制型全面开放，这也是企业在扩大规模得到资本原始积累的重要前提。

中指院报告显示，2017年，销售贡献率增长城市主要为中西部、西北等二线城市及热点城市周边的三四线城市，50家代表企业在成都、重庆、沈阳等温和二线城市及泰州、黄冈、张家港等热点城市周边的三四线城市增长较快，如重庆、成都销售额分别同比增长72.1%、37.0%；北京、上海、南京、合肥等热点城市销售额明显减少。

调控周期下，三四线城市的崛起为区域型房企带来飞速发展的机遇。但长远来看，取得规模优势对区域型房企至关重要。区域型房企如何迅速扩大规模是其能够顺利穿越周期的保障。

房企在售项目和在售城市的数量是决定企业销售规模的基础。TOP10梯队房企2017年的平均在售项目个数和平均在售城市个数分别达到了374个和84个；而TOP11-20梯队房企平均有99个在售项目和34个在售城市，千亿房企在售项目和城市个数至少达到100个和30个，未来这一数字或将成为千亿房企的“门槛”。

严跃进表示，区域深耕型的房企一般更注重成片开发，对于其他新进入城市会比较保守，很容易错过外部城市投资拓展的机会，对于区域深耕型房企来说寻求规模优势和拓展城市将任重而道远。

艾振强也认为，没有规模，区域房企很容易在同行业失去话语权，在当地消费者脑海里的印象会弱化。即便深耕区域，同样也要做大规模。