东方不亮西方亮 2018年房企如何布局城市对冲风险

每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇

1999年到2017年，中国的城镇化率从30%跃升至接近60%，城镇化建设给城市带来翻天覆地的改善，房地产行业很大程度上肩负了“国家城市化进程快速推进”的使命，也在近二十几年中承担国家支柱产业的角色。

房地产的发展和城镇化进程是相辅相成的，当房地产进入新的周期，城市化也进入新的阶段，如何判断各线城市价值，以布局助力平衡风险、跨越周期，也成为步入2018年门槛之际，房企应该重新深入考虑的问题。

志在全国：“跨周期”进阶必修课

在房地产企业的百强榜上，TOP10企业早已完成高密度的城市布点，几乎所有房企都试图通过各种路径深耕全国化布局。

例如新城控股2017年布局城市已超60个，一方面深耕上海、南京、苏州等一二线城市，另一方面加速布局大城市周边的三四线城市；旭辉则在“五年实现三千亿”的计划下，谋划2020年在实现区域间均衡的前提下，城市布局从当前30多个扩至70个。

为什么房企如此重视全国化布局？

融信中国也是近年来积极扩张版图的代表房企之一，该公司相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，按照各国城市化的历史经验，当城市化率达到70%~75%左右时，城市化的进程将放缓。而按照我国城市发展速度，这个时间节点起码还有10年。所以接下来的10年，房地产行业的机会还是广阔的。无论是一线城市还是二线城市，乃至三四线城市，房地产行业都有发展机遇。

“越是全国化布局的房企，相比区域型企业，平滑风险的能力也越强。同时，企业要做大规模，要从百亿级走向千亿级进阶，也需要全国化布局。”上述融信中国相关人士表示。

新城控股和旭辉全国化布局产生的业绩效果已经呈现，据克而瑞数据，两家企业分别在2017年实现了1260亿和1040亿元的销售业绩，这是企业跨越周期的保障。

不过，安居客房产研究院首席分析师张波强调，全国化布局并不代表是全线布局，不同规模、不同类型、不同发展阶段的房企，都需要开展有点有面、侧重不同的全国化布局。“否则，短期开展全线布局，各级城市会带来人才储备、报批程序、流程管控等一系列问题，不但不能抵抗外部风险，还有可能增加企业自身发展的风险。”

革新思维：分城而论注重均衡

在房企全国化布局中，分城而论十分重要。当前中国的城市版图上，一线城市的消费升级转型需求体量惊人。以上海为例，2017年12月25日公布的《国务院关于上海市城市总体规划的批复》中，明确提出“努力把上海建设成为创新之城、人文之城、生态之城，卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市。”这个宏伟目标中，旧城改造、城市更新、工业用地转型、土地集约利用等等，无疑有不少房地产行业的创新发展新机遇。

“我国城镇化水平已经大为改观，一线城市的城市化率达到甚至超过发达国家水平，但仍存在着明显的不均衡性，很多三四线城市发展相对滞后。”上述融信中国相关人士指出。

在当前一线城市“严管控”的行情下，房企的资金沉淀风险会相对提升，此时顺应三四线城市去库存的机遇，就能获得轮动发展的市场机会。

“尤其是二线城市，从未来3~5年的发展来看这是房企的必争之地，由于二线城市还处于增量市场，凭借相对充足的供应、相对便宜的地价以及大量人口导入的优势，房企布局的动力较强。”融信中国相关人士表示。该人士认为，在布局方面，企业需要均衡化布局，依靠全国化来获得风险的平衡和对冲。比如在多数房企离开三四线时选择逆势回归；当房企又将目光聚焦三四线时，转而选择区域深耕；当房企惧怕一二线城市时，曲线回营，“东方不亮西方亮”，才不会错失市场红利。

认清企业：布局前提是“适用”

房企在布局时，除了不同城市采取不一样的投资策略，还有一项重要的前提是“适用性”。

张波认为，不同规模房企可以有不同的布局方式，达到年销售金额千亿规模以上房企可以多个城市群圈层发展、多元化开发为发展路径，结合特色小镇、租赁发展等政策性机遇，实现全国化的优势布局；而千亿规模以下中型房企仍需在规模化上找到最佳路径，无论是布局二线城市还是大力扩张三、四线，皆需有明确的快速增长目标；对于预计3~5年无法突破千亿的中小房企，则需及早定位区域性重点城市而非一味追求全国性布局。随着人们对理想居住的要求逐步提升，区域性市场的产品精耕细作将大有可为。

对于每个房企来说，全国化布局既是一个重大挑战，也是综合实力的较量，企业战略导向、城市进入选择、管理架构、人才团队等各项因素环环相扣，任何方面都不能出现明显的短板。

新城控股高级副总裁欧阳捷直言，随着房企进入越来越多的城市，对于当地城市的理解和政策的把握越发重要。看错了时机、踩错了节奏、进错了城市，就可能拖累企业发展的脚步。

同时，随着业务规模的扩大和管理半径的增加，必须适度授权，充分调动一线积极性。融信中国相关人士告诉记者，2017年融信以城市群作为划分（7大核心城市圈：海峡西岸、长三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部城市），将区域公司升级为事业部，给事业部赋能，在设定指标的前提下充分授权，让事业部成为独立的经营主体，发挥各事业部主观能动性。

判断市场：各线城市诉求有共性

在客观透析企业自身实力和诉求之后，则需要对城市精准判断。

在欧阳捷看来，企业在布局城市时，主要考虑以下几个方面：城市未来发展空间，与超大特大城市之间关系，高速交通便捷程度，基础设施发展条件，人口流入流出状况，当地居民住房条件与收入水平，市场竞争充分程度。“新城控股是以住宅和商业双轮驱动在发展，住宅地产主要是深耕一二线城市及都市圈中小城市，商业地产则是寻找商业市场的空白点，包括一些有实力、有活力的三线城市。”

据介绍，目前新城控股已进入全国60多个大中城市，累计开发项目超200个，发展明显步入快车道。

融信中国相关人士也告诉记者，在房企城市布局中，对于核心城市，由于面对的客户群和城市发展能级的要求，房企打造高品质类产品，在一定程度上是文化精神堡垒或代表作品的意义；在次级城市，房企更多的是城市进程推进者和参与者；在三四五线城市，房企甚至是城市创新的引领者之一，将核心城市先进的开发理念和产品快速移植到这里，推动区域发展。对参与不同城市开发的房企而言，可结合企业发展战略，根据不同城市属性，打造不同的产品。

另外在判断城市基本面的同时，张波提醒，目前中国的一线城市已从增量市场转向存量市场，在新增建设用地供应总体从紧、土地获取的资金成本居高不下的背景下，房地产企业应紧抓一线城市旧改带来的二次发展机遇，并以获取租赁土地、发展长租公寓等方式重点布局租赁市场。

不同城市的发展阶段虽然给企业发展的空间不同，但市场也存在共性。多位业内人士和企业高管也强调，在当前的行业趋势下，无论哪座城市，对品质的需求都在提升，这是房企应该重视的战场。欧阳捷告诉记者，不论是住宅还是商业，都已经或将从短缺时代转向充沛时代，未来将是产品力取胜的新时代，匠心营造才是尊重城市、赢得市场、收获客户的最强策略。