正荣地产全球发售10亿股 宝信资产成第一位基石投资者

每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

12月28日，正荣地产（06158.HK）更新招股书表示，将面向全球发售10亿股股份，每股价格在3.4~4.08港元。招股时间为2017年12月28日至2018年1月7日，招股完成后，预计于2018年1月16日正式上市。

正式赴港上市募资超30亿

根据正荣地产于12月28日披露的上市招股书显示，其本次全球发售的股份数目为10亿股（视乎超额配股权行使与否而定），其中中国香港地区发售股份数为1亿股（可予重新分配），国际发售股份数为9亿股（可予重新分配及视乎超额配股权行使与否而定），另有15%的超额配股权。

“昨天挂了全球发售的公告，现在公开招股，1月7号结束，如果一切顺利就是计划挂牌，到时就定了。”正荣集团相关负责人向《每日经济新闻》记者表示。

按照发行区间价格计算，在不使用超额配股权的情况下，正荣地产融资额在34亿元至40.8亿元之间；如加上超额配股权，最多融资金额可达到46.92亿元。

正荣地产方面表示，该部分资金中的60%将用作开发公司现有物业项目或项目阶段建设成本；30%偿还大部分现有计息银行及其他借款，全部均属项目公司的营运资金贷款；10%用作一般营运资金用途。

宝信资产认购7.5亿元

正荣地产招股说明书显示，成立之初，正荣地产由欧宗荣、欧国强出资组建，两者分别持股91.9%和8.1%，旗下持有福州置业90%股份，莆田置业28.75%股份，江西房地产73.18%股份，以及正荣集团（上海）置业、正荣商业等多家公司100%股份。

经过5个步骤操作，即成立本地控股公司收购正荣地产控股；收购明兆于福州丰泽威5%的权益；成立离岸控股公司以收购公司权益，成立福州汇衡以收购福州丰泽为的95%权益；向公司转让福州丰泽威5%的权益，最终实现重组。

目前正荣地产的股权架构也调整为，集团创始人欧宗荣持有公司80.5%股权，他的两个儿子欧国伟和欧国强分别持有7.24%和7.26%股权。

招股说明书显示，正荣地产的基础投资者中国金洋（01282，HK）旗下香港宝信资产管理已同意按发行价认购总额7.5亿元可购买的股份数目，持股比例在4.5%~5.5%之间。

这意味着，香港宝信资产管理成为正荣地产引入的第一位基石投资者。而信息显示，这家从事投资控股和证券投资的公司，前两大股东分别为姚建辉（占股48.79%）和前海人寿（占股19.05%）。

收益年复合增长率119.2%

伴随招股说明书的披露，正荣地产也第一次在公众面前揭开了神秘面纱。

招股说明书信息显示，正荣地产的收益从2014年的30.4亿元增长至2016年的146.04亿元，年复合增长率为119.2%。其三年间的应收款分别为30亿元、43亿元和146亿元，复合年增长率为120%。

数据显示，正荣地产已经交付的总建筑面积由2014年的43.76万平方米增长至2016年的125.11万平方米，年复合增长率为69.1%。截至2017年10月31日，正荣地产拥有81个物业项目，其应占总建筑面积约1150万平方米的物业项目组合，包括已竣工物业的可供销售总建筑面积及可供出租总建筑面积，开发中物业的总建筑面积，及持作未来开发物业的总建筑面积。

分析其物业分布可见，正荣地产在长三角经济圈已进入了4个城市，在中西部经济区进入了4个城市，在环渤海经济圈进入了天津一个城市，在海峡西岸经济区则完成了5个核心城市的布局，拓展了全国四个核心目标区域。

正荣地产在招股说明书中披露，公司的土地储备主要集中在长江三角洲、中西部、环渤海、海峡西岸四大地区。其中436万平方米在长三角区域，占到了总量的42%；拥有土储最多的城市为苏州，达到了131万平米，占整个长三角的30%；于海西区域的土储为412万平方米，占到总量的39%；莆田的土储为118万平米，占到了整个海西区域的29%。

财务方面，克而瑞数据显示，正荣地产的净权益负债率在2015年时达到326%，至2016年底已下降到206%。企业的融资成本也持续走低，融资利率从2014年的12.5%降至2017年6月30日的7.3%。

在降低负债、提升利润上付出的努力，使得正荣地产的盈利能力随之出现较显著提升。