新局之价：城市分化明显 2018年迎来新一轮调整期

每经记者 董青枝 每经编辑 魏文艺

2017年，各地房地产调控政策密集出台，效果明显，全国各地房价走势表现各异，一二三四线城市房价分化明显。

部分业界和学界人士对《每日经济新闻》记者表示，房地产行业经过2017年的密集调控后，新一年将面临新一轮调整，房地产销售增速将回落。

中国指数研究院常务副院长黄瑜也曾公开对未来三年的房地产市场总量做了预判：2018年~2020年商品房住宅消费面积有35亿平方米的总量，每年销售额总量有27万亿元，总量空间仍然还在。

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密集调控效果显现

国家统计局数据显示，2017年11月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体保持平稳。但有11个城市房价格已低于去年同期水平。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策效果继续显现。

《每日经济新闻》记者梳理国家统计局数据发现，前3月，热点城市房价持续回落，个别大中城市房价趋涨；随着调控不断加码，4月热点城市楼市开始降温；5月上海和北京房价环比“零增长”；8月，15个热点城市全面止涨；到11月，11个城市房价回到一年前。

同时，城市房价分化明显。据国家统计局初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%，同比涨幅则均连续14个月回落。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%。

中国社科院相关课题组发布的《中国住房发展报告》指出，2017年总体市场楼市稳中有升，一二线城市分化降温，三四线城市分化升温。

国家统计局新闻发言人毛盛勇近日就11月份国民经济运行情况答记者问时表示，热点城市的房价上涨局面得到了控制；三四线城市的去库存在扎实推进且成效比较明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，随着一线城市房价的回落，预计其他城市也会积极跟进。从实际过程看，当前部分二三线城市已经出现房价下跌；此外三线城市政策总体宽松，但要警惕需求透支现象，不过总体上该类城市后续房价上涨动力会减弱。

2018年继续调整

《中国住房发展报告》预测，本轮楼市回升小周期接近尾声，2018年将迎来新一轮调整和降温期。在具体指标上，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落；全国总体库存将会进一步下降，但降幅会有所收窄。

具体分城市来看，同策研究院总监张宏伟认为，一线城市因供地量放缓、租赁用地比例增加，地价攀升等因素，进入“慢周转”时代，预计2018年放量机会比2017年多一些，但由于楼市调控继续从严执行，难以有大机会；二线城市尤其是弱二线城市2018年仍然有放量机会；一线城市和强二线周边的三四线城市有阶段性放量机会；其他三四线城市上半年还有放量机会，下半年由于交易量被透支，很难说会继续延续。

不过在租购并举的政策背景下，上述报告认为，住房租赁市场将是一个有待开发的万亿级市场，2018年住房租赁市场将有显著提升，其中一二线城市的份额占比和总体规模将进一步提升。

对于楼市未来发展，张宏伟表示，这一轮周期为两年下行周期和两年上行周期：去年10月到2018年历时2年左右下行调整期，2019年~2020年历时两年楼市上行期；2019年成交量以上涨为主，2020年房价会有新一轮上涨。