从“散租”到“长租”关键是要素供给侧改革

李宇嘉

上周三闭幕的中央经济工作会议，再次强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。建立“租购并举”的住房新制度，关键是壮大租赁，改变“售强租弱”的局面。

对此，中央首次提出发展长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

从调研看，在我国各大城市，个体房东和租客之间短期化（租期一般在1年以内）的“散租”占租赁市场90%以上份额，机构经营的长租占比不到10%，还主要以政府公租和机关企事业单位“过渡房”为主。在北京，94%的租赁为短期化的私人“散租”，机构租赁占比仅为6%，其中政府公租和机关事业单位租赁分别占2%和4%。

私人短期化“散租”占绝对主体，被认为是租赁市场野蛮生长、租房无法像买房居住一样体面的罪魁祸首。

目前，我国租赁人口达1.9亿，算上房东、中介，这是一个涉及超过3亿人口的市场。但长期以来，政府监管重点在新房开发、销售，在租赁市场相对的监管缺失叠加信息不对称，导致市场一直处于乱象丛生的态势。

以租客权益被侵害的情况为例，如随意涨租、驱赶租客、侵占押金；室内生活设施配置无标准，普遍缺失、低端化、“常维修”，但维修往往不到位，费用分摊也不合理（往往由租客承担）；“打隔断”、“上下铺”和非住宅（如废旧工厂）擅自突破规划和用途管制改租赁，导致消防安全隐患突出……

之所以出现此类现象，原因就在于房东出租住房是短期化行为：一方面房价不断上涨，一年甚至半年就要涨租一次，订立合同的周期就不能太长；另一方面，很多房东投资住房，目的是赚取房价上涨带来的增值收益。房屋增值收益可观、租金回报率又太低，加上未来可能要出售在租住房，那么不管是配置室内生活设施，还是装修，都要尽量简单、低成本。

对租客来讲，既然租赁权益得不到保障，租赁环境和设施太差，根本谈不上良好的居住体验和体面居住，租房就是权益之计的“得过且过”。由此，租客也就不爱惜租赁住房、设施、环境，导致恶性循环和租赁供需劣币驱逐良币。

从全球情况来看，发达国家租赁人口占比往往达到40%~60%，远高于我们20%的水平，租房和买房并驾齐驱，很大原因在于租房可以享受到与买房一样的体验和服务，背后则是机构租赁占比高的支撑。

目前，德国有1860万套租赁住房，政府公租房（450万套）占24%，私人机构房源（410万套）占22%；2013年，美国3200万套私人租赁房中，机构租赁占28.4%；日本1852万套租赁房源中，机构持有占比16.8%，私人托管给机构运营的房源占比高达66.2%。

机构租赁之所以能让租赁行业脱胎换骨，一方面在于，相比私人“散租”，机构租赁纳入政府监管，租赁配套标准和权益保障自然大为改观；另一方面，机构“店大不欺客”，长期经营而非“一锤子买卖”，会更重视服务和竞争。

目前，国家对建立以租为主、“租购并举”的住房新制度史无前例地重视。不管是住房回归居住属性的新定位，还是保持热点城市调控政策连续性、稳定性，或是渐进推进租售同权，集体建设用地建租赁住房，抑或鼓励开发商、大型中介等开展租赁经营，解决租赁投入产出资金错配的REITs（房地产信托投资基金）“破冰”等，都意在攻克租赁弱势的几大“痛点”，比如租房不能获得资产收益，租赁秩序混乱，公共服务缺失等。

毫无疑问，培育专业化、机构化的住房租赁企业，将是最好的切入点和抓手。近期，包括开发商、国有企业、大型中介、银行、互联网龙头等等，都开始进入租赁行业、发展长租公寓。

根据笔者调研，专业化、机构化住房租赁，不管是在居住设施配置，还是居住体验，或搭载社交、消费等与租赁相关的生活场景，以及保洁、维修等专业化物业跟进，相比私人“散租”，无疑上了好几个台阶，而且还能针对不同群体推出诸如青年公寓、家庭公寓、养老公寓等个性化产品。

随着租赁供给侧的“痛点”被攻克，需求端广大租房人群选择长租也就在情理之中。目前，制约专业化、机构化住房租赁企业发展的，主要是租赁投资收益回报率低的问题还未解决。据调研，能赚钱的机构租赁，一是收储旧工业厂房、废弃酒店的集中式公寓；二是打隔断、上下铺的分散式公寓。前者靠的是低收储成本，后者靠的是提高单位面积租金收益。但是，二者或多或少存在违规和安全隐患。

此外，地方新增土地自持或配建租赁房，多数由国企或龙头开发商获取，很多有撒胡椒面、面子工程之嫌，难以持续。完全收储合法合规住房的机构租赁，前期投入太大，回收周期往往在6~10年。目前，机构经营解决租赁“痛点”，实现“长租即常住、常住即安家”已成共识，当务之急是创造机构租赁“盈利适当、持续运营”的大环境。

如今多主体供给的机构租赁如火如荼地发展起来，包括开发商、中介、银行、互联网、投资机构等，开展规模化、专业化租赁的积极性很高。笔者认为，应当借着这股势头，从供给侧结构性改革的角度发力，着力于降低要素供给成本，实现提高租赁经营收益和降低租金的双重目的。

笔者认为，要从土地和空间、平台、税收金融等要素供给出发，突破要素供给瓶颈。

首先，集体建设用地入市，可谓租赁供给侧改革的重大突破，集体土地超低的成本，无疑兼具提高租赁经营收益，降低租金水平的双重利好。当然，存量低效商业办公“改租赁”也有类似效应。随着产业升级和互联网发展，商业办公需求空间下降，低效闲置普遍存在，但目前盘活的力度并不大，关键是强化地方主体责任，实现用地主体、租赁机构、租客“多赢”。

其次，机构托管经营是还原租赁“轻资产”属性、提高盈利的一条捷径。发达国家私人房源往往委托机构运营，这是其机构租赁占比大的一个重要渠道。目前，借助互联网巨头支持，我国各大城市租赁信息平台已建立。在原有的吃喝玩乐、衣食行等消费功能的线上平台，搭载租赁是一条成本较低、也较便捷的选择。

再次，2016年39号文及今年九部委122号文于规模化租赁降税有明确规定，这些措施要尽快落地。

最后，租赁是公共产品，普惠金融和金融创新（如REITs）要发挥更大的作用。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）