一年250余次密集调控后 明年楼市或迎新一轮调整期和降温期

【编者按】在经历了2017年力度空前的强调控之后，各线城市去库存成效明显，作为楼市风向标的北上广深等四大一线城市房价得到有效扼制，涨幅连续14个月回落。20日闭幕的中央经济工作会议明确了2018年房地产重点“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

面对即将到来的2018年，“因城施策”的房地产差异化调控还会频频出台吗？在“租购并举”背景下，“租购同权”会大范围落地吗？土地市场是否会出现新变化？库存相对充足的三四线城市是否会成为楼市新一轮热点？随着2017房企“5000亿”时代的到来，以及千亿房企扩容，房企的并购潮是否会在2018集中上演？这是所有关注中国楼市的人心中揣着的疑问。

每经记者 舒曼曼 每经编辑 魏文艺

12月20日闭幕的中央经济工作会议定调2018年房地产重点工作之一是“加快建立租购并举的住房制度”，并有详细表述，意味着明年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐。

2017年，在密集的强调控背景下，市场对明年的政策走向的追问也更加强烈。2018年的调控力度是继续加强还是会有所放松？明年房地产市场还会有哪些政策出台？

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《每日经济新闻》记者分析称，2018年楼市将以“平稳”为基准，市场的过冷或过热，房价的大幅上涨或下降都不被政策所允许，长效机制建立有望在明年取得实质性进展，未来几年内也将有一系列重大政策出台。

楼市或迎新一轮调整期

20日闭幕的中央经济工作会议关于明年房地产的表述为：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

《中国住房发展报告》指出，随着本轮楼市回升小周期接近尾声，未来一年将迎来新一轮调整期和降温期。

中原地产研究中心统计数据显示，截至12月，年内全国房地产调控政策发布将近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上，以手术刀式的精准调控，针对市场变化调整调控内容与加码力度。

2017年下半年，楼市调控持续深化，租购并举、共有产权等房地产长效机制已经开始落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。

张大伟对《每日经济新闻》记者表示，限售一类的政策未来预计将快速向三四线城市蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是，房价上涨城市，位置在一二线热点城市周围。

中指院预测，政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

同时，中指院指出，总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场将出现下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达9.3%~11.3%。

社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2018年热点城市将逐步回归理性，房地产调控政策仍将延续，租赁市场迎来发展契机，房地产税预期的存在、短期投资价值低等都使得短期楼市难以有好的表现。

哪些超预期政策会出炉

链家研究院发布的《品质时代——2018年房地产市场和行业展望》报告从八个方面对楼市进行了预测，2018年全国房地产由去库存转向去杠杆，市场总体进入平稳放缓阶段。明年成交量会在目前“跌到谷底”下自发修复，“北弱南强”态势渐显，二线城市将出现新的分化，一些“明星二线城市”将会崛起。

该报告还指出，2018年中国房地产改革将更加区分政府与市场的关系，将“住房”与“房地产”问题切割开来，实现“政府的归政府，市场的归市场”。

北京市房地产法学会副会长赵秀池向《每日经济新闻》记者表示，未来各地仍然会“因城施策”，从供求双向调节来促进供求平衡。对于房价上涨过快的城市一方面会采取各种政策限制投机投资性需求；另一方面也会增加供给，还会加大租赁市场的支持力度，促进“租购并举”的住房制度建立。

易居研究院研究中心总监严跃进表示，明年将延续2017年调控思路，未来会针对开发动力不足等问题出台相关优惠政策。在租赁市场方面，租赁贷款等政策内容开始增加，包括租购同权、积分落户等实际上都会引起政策关注。

克而瑞地产研究认为，作为房地产长效机制举措的土地改革、税收改革、金融创新等各方面可能会比市场各方预期更快地出台。而《中国住房发展报告》中也对明年调控市场提出类似建议，即包括加快改革土地制度和机制改革；加快财税体制改革，2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表等。

倪鹏飞呼吁，明年应将房地产税纳入立法议程，并且明确房地产征收的时间表，给市场提供一个前期预期的消化。

日前，财政部长肖捷撰文表示，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。