从三千亿冲到五千亿只用一年 龙头房企的天花板在哪里

每经记者 魏琼 每经编辑 卢祥勇

2017年，房企规模加速集中，“万保招金”的四强格局正式被“碧恒万融”新四强所取代。与此同时，千亿房企阵营不断扩容，截至11月底，已有14家房企合约销售金额突破千亿，另有包括世茂、旭辉、万达、鲁能等房企距离千亿仅一步之遥。

克而瑞预计，2017年碧桂园、恒大、万科三家房企的合约销售金额都将突破5000亿元。而在2016年，碧桂园的销售金额刚刚突破3000亿元，达到3088亿元。仅仅过了一年，房地产巨头就从“三千亿”时代跨入“五千亿”时代。房企销售的天花板在哪里？业内人士认为，未来一家房企达到万元销售规模也是有可能的。对比国外，中国龙头房企的规模还存在一定的上升空间。

2018年房地产行业将呈现怎样的格局？房企的并购潮是否会频繁上演？千亿房企陈容会达到何种规模？中小房企的出路及对策是什么？一连串的问题成为行业关注的焦点。

房地产跨入“五千亿”时代

今年前11月，碧桂园合约销售金额突破5000亿元大关，达到5342.7亿元，提前完成全年销售目标，12月继续向6000亿元大关冲刺。恒大、万科合约销售金额分别为4704亿元和4676.5亿元，两者正为行业第二名展开激烈的争夺。融创则以黑马之势跨越3000亿元大关，同比增长132%，全年行业第四的地位没有悬念。

保利、绿地前11月也分别实现销售金额2678亿元和2464亿元，全年有望迈入3000亿元房企阵营。此外，龙湖和中海都将冲击2000亿元规模。值得注意的是，在千亿规模的房企中，目前华润和华夏幸福目前处于十强行列，与身后的绿城、金地差距都在三四十亿之内。在今年的最后一个月这四家房企将争夺前十强的最后两席。

克而瑞数据显示，在TOP11~20梯队的房企中，目前绿城、金地、新城和招商都已迈过千亿的门槛。除此之外，旭辉、世茂目前的规模在800~900亿元左右，全年都有机会冲击千亿。富力、中南、阳光城也在冲千亿的过程中，年底预计会在900~1000多亿的规模。目前千亿房企的数量已经达到了14家，全年可能达到16~18家。即使有些企业今年没能实现千亿目标，明年突破千亿也没有太大问题。

虽然每一年都强调马太效应，今年房地产企业集中度提升速度已经兑现成亮眼的数字。以2017年前11月克而瑞数据来看，销售额Top 50房企市场占有率已达到46.3%，较2016年提高了11个百分点，其中Top 10房企市场占有率提升6.5个百分点至25.2%。龙头房企的集中度会达到多高的水平？中信建投研报认为，国际经验说明我国房企集中度仍有大幅提升空间，TOP3、TOP10、TOP50房企的集中度未来将逐步向20%、40%、60%以上靠拢。

为获得规模优势，房企纷纷在土地市场积极攻城略地。克而瑞数据显示，2017年1~11月，百强房企共新增土地货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。未来这些项目入市后将产生溢价，未来百强的销售金额门槛将继续提升。

其中，融创中国前11月以14352.6亿元新增土地货值排名行业第一，碧桂园、恒大、万科紧随其后，新增土地货值分别为9943.7亿元、8411.5亿元以及5637.8亿元，均高于同期合约销售金额。不断崛起的闽系房企同样表现出强烈的规模扩张欲望，其中福晟集团前11月新增土地货值达到2980.9亿元，约为同期销售金额的8.6倍。

龙头房企还有上升空间

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，房地产下半场最激烈的就是规模之战。目前房地产行业仍处于剧变中，新的地产四强格局看起来并不稳固，谁上谁下，拼的就是眼光和勇气。

克而瑞数据显示，2017年1~11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%；商品房销售额115481亿元，增长12.7%。从目前数据来看，2017年商品房销售面积、金额续创新高已成定局。

行业销售的天花板在哪里？丁祖昱认为，16亿平方米销售面积和13万亿元销售金额也许是中国房地产真正的天花板。销售一旦达到16亿平方米之后，再往上的空间愈加逼仄，并且2018年受政策以及市场双重因素影响，“小年”将是大概率事件，市场压力会更大。

同策集团副总经理张任远告诉《每日经济新闻》记者，5000亿元的销售金额在房地产全行业的占比也是个位数，约为3.8%，未来这个占比达到10%也是有可能的，万亿元销售规模也是有可能的。

目前约3.8%的行业占比与美国、日本相比仍较为低，美国在成熟阶段龙头的市占率是6%~8%。对比国外，中国龙头房企的规模还存在一定的上升空间。

为获得加速规模扩张的砝码，房企除了在公开招拍挂市场积极拿地外，大规模的并购也是行业规模加速集中的重要原因，比如中海地产、保利地产、中交地产等房企通过大规模的并购重组实现规模的跨越式发展。不具备央企和国企资源整合优势的民营企业则通过公开招拍挂、二级市场收并购、股权合作等方式扩大布局，提升市场占有率。张任远表示，2018年房企并购潮流将继续上演。

并购大潮下，中小房企的生存空间逐渐被压缩，规模较小的房企将秉承怎样的生存法则？

张任远告诉记者，任何行业的发展都有两个维度，一是越来越大，一个是越来越丰富和有特色，中小企业找到自己立足的核心能力，也是可以发展的。房企的核心能力未必是大规模，有些运营能力较强的房企规模不大，但是通过商业运营可以获得丰厚的利润，同样具备发展优势和竞争力。当然，运营能力只是其中的一个方面，也存在其他的出路来打造核心竞争力。