年末冲刺“瞻前顾后” 房企加速供货谨慎补仓

年终倒计时阶段，不论是在新房销售市场，还是在土地市场，房企进入了冲刺状态。

据上市房企11月销售月报数据显示，万科、恒大、融创等龙头房企今年1月至11月的销售总额均创下历史新高。其中，万科、恒大离5000亿元仅一步之遥，融创前11个月的销售金额同比大增132%。不过，作为行业标杆，万科、恒大11月单月销售额环比双双下跌，万科已是连续两个月环比下跌，整个行业的销售颓势可见一斑。

作为惯常的“冲刺月”，预计在12月份，各房企将加大推盘力度。与此同时，年底土地市场也出现“翘尾”，多地密集推地，尤其是二线城市，地方政府加大供应、开发商适时补仓的意图明显。但今非昔比的是，供需两旺之下土地市场依然保持理性，底价、低溢价成交是土拍市场主流。

销售显颓势房企年末加速供货

万科昨日披露，11月份实现合同销售金额347.5亿元，同比升17.92%，环比减少5.54%。这也是10月份之后，万科月度销售额再现环比下降。今年10月，万科单月实现销售金额367.9亿元，较9月份减少了95.3亿元。

同日披露的恒大地产销售月报也显示，11月份，恒大取得合约销售金额480.6亿元，同比增长约50%，环比减少约15%。今年前11个月，恒大累计实现合约销售金额约4704亿元，同比增长约35%。

地产巨头中，风头更劲的是融创。11月单月，融创实现新增预订销售金额508.6亿元，同比增长120%；合同销售金额494.3亿元，同比增长120%。截至11月底，融创在年内实现合约销售金额3019.4亿元（其中，合同销售金额为2978.5亿元，预订销售金额为40.9亿元），同比增长132%。

对于万科、恒大两巨头月度销售数据环比双双下滑，业内人士认为，这并非偶然。上海易居房地产研究院的数据显示，11月份，50城新房成交面积环比微增3%，同比减少13%，已连续9个月同比减少，全国房地产市场销售颓势逐渐显现。值得注意的是，今年上半年，支撑整个行业销售的三四线城市市场已出现明显疲态。易居的数据还显示，11月份，30个三线城市新建商品住宅成交面积为861万平方米，环比减少5%、同比减少9%。环比数据回调，说明三线城市已告别过度火热的局面。

针对销售数据的下滑，万科曾在11月7日举行的月度经营数据电话会议中解释称，10月推盘相对9月要少一些，去化率则持平。但按过往经验，万科相信，今年最后两个月的推盘量将会比9、10月份多。

事实上，在年末的冲刺月，开发商无一不铆足了劲加大供货。据各地数据显示，深圳、天津、长沙、杭州等地均在11月底至12月初迎来一波供应小高峰，新房批售速度明显加快。

各地密集推地房企“理性”补仓

不仅是新房销售市场在“冲刺”，近两日，多地集中挂牌出让土地，各地政府也在加大供地力度。其中，石家庄土拍12宗地块“收金”31亿元，武汉集中推出24宗土地，济南市挂牌出让21宗土地，成都、广州各再推3宗土地……

对开发商来说，这无疑是本年度最后一餐“饕餮盛宴”。然而，与此前不同的是，各地土拍市场虽供需两旺，但几无高溢价地块出现，多数以底价成交，苏州等此前大热的城市甚至出现土地流拍。11月末，苏州吴江区10宗地块出让，其中2宗地块因无人竞价遭遇流拍。11月中旬，苏州也曾一次性推出8宗位于核心城区的地块，5宗以底价成交。12月1日，成都天府新区出让5宗558亩商服用地，也均为底价成交。

不仅是苏州，11月，全国土地市场降温整体上较为明显。据克而瑞地产数据监测，11月，300城经营性土地成交1961幅，环比下滑16%；成交建面16496万平方米，环比微增3.7%，同比下滑2.6%；成交总价3235亿元，环比不升反降16.6%，且同比下滑9.2%，市场总体量升价跌较为显著。土地成交均价持续下降，11月份，成交均价1961元/平方米，成为年内最低成交均价，环比下降20%，同比降低6.8%。溢价率方面，11月，土地拍卖平均溢价率为23.0%，环比下降1.7个百分点，在上个月已低位运行的基础上再度下降，刷新年内平均溢价率最低值。

克而瑞房地产研究中心认为，溢价率走低究其原因主要有几点：一是地方政府依据去年火爆的成交行情抬升了地块底价；二是最近楼市成交不振也使得房企的投资趋于理性；三是地块出让的限制条件越来越多，比如竞报自持比例、配建保障房等；四是受“限价”因素影响，房企的投资测算已不能按过去每年的房价增长率为依据，而是要基于当前的“合规”价格，房企不得不严控拿地成本。“此外，2016年各地高价成交的‘地王’项目目前仅有一成开盘，不少项目面临开盘即亏的窘境，客观上也降低了开发商的拿地热情。”易居中国执行总裁丁祖昱表示。

(来源：上海证券报 记者 朱楠)