“租赁风口”不能异化为资金炒作楼市的通道

李宇嘉

在构建“租购并举”住房新制度过程中，国家非常鼓励“多主体供给、多渠道保障”。相比商品房销售市场，投资和运营住房租赁不仅回报率低（一线城市租金回报率仅2%左右），而且资金投入和回笼存在着期限的错配，致使社会和市场机构不太愿意介入。因此，国家希望供应主体和形式尽量多样，比如企业盘活自有房产、集体土地入市、商业办公改造等等。

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不言而喻，金融是不动产最大的影响因子，住房租赁也一样。

金融介入后，住房租赁形势大不相同。首先，金融机构可在前端给开发商、长租公寓做项目融资，甚至一次性买断项目10~20年的租赁权益；中端给租客发放租赁贷（如建行在深圳推出的“按居贷”）。

其次，金融机构还可在后端代发或购买租赁企业的证券化产品，国内首单权益型公寓REITs（房地产信托投资基金）、首单央企租赁住房REITs即将登陆资本市场。而且，金融还可参与租赁平台建设，以信用优势解决供求不对称，降低租金、押金、中介代理费等成本。比如，近期在厦门和武汉，建行与地方政府合作建设集“信息-服务-监管”于一身的租赁平台，撮合用人单位大宗租赁交易。

由此，不仅租赁企业融资难、投资意愿低、资金投入产出错配、社会资本退出等问题解决了，而且还能借助规模化、长周期的资金借贷，盘活低成本空间，如旧住宅区、闲置商业办公、旧工业区等用于住房租赁，从而提高了租赁经营的回报率。

另外，金融介入以后，还有助于解决传统中介代理模式下，租赁交易成本高、秩序乱（比如“黑二房东”）等问题，保护租赁双方权益，攻克百姓不愿意长期租房的“痛点”。笔者认为，正是基于以上原因，金融机构（特别是国有银行）应当发挥信用优势和社会责任，切入到“多主体供给、多渠道保障”的租赁市场中。

但是，近期租赁市场出现一些乱象，要谨防资金参与炒作。

一是在当前调控高压、“开盘限价”的背景下，部分开发商存在“惜售”心理，于是将商品房项目打包给租赁企业或者银行，甚至转让数十年租赁权。一方面，此举符合国家政策导向，还会获得租赁经营的税收优惠（如国办发〔2016〕39号为鼓励租赁明确增值税优惠），甚至可能套取财政资金补贴；另一方面，此举变相达到了“捂盘”的目的，人为减少了商品房市场供应，还加剧了未来房价上涨的预期。

这其中，值得注意的是，大宗物业打包并让予租赁企业经营，或者将数十年的租赁权出售给第三方，必然涉及资金参与或支持，其中或者有银行信贷，或者有第三方通道资金。

二是近期在深圳等热点城市，出现大手笔资金在楼市大宗“扫货”或“整购”案例。除了龙头房企以股权或整体收购方式获得项目以外，金融资本进场以大宗方式收购成为新的热点。

比如，近期深圳商务公寓市场（“类住宅”）数个项目被大手笔资金拿走，有的甚至一夜之间将数百套房屋销售完毕。据悉，参与竞购的既有外地基金公司，又有本地私募资金。毫无疑问，金融机构携数十亿元资金入场，目的是获得增值收益。这就带来两个不良效应，首先是期待调控高压下房企降价或难实现了，其次是市场资金、百姓购房跟着机构走，房价上涨的预期再次泛起。

近期，不管是住建部、央行和银监会联合发布的215号文，或是三部委武汉会议，都特别强调了“加强金融管理，防止资金违规进入房地产市场”。同时。落实7月中央金融工作会议，近期五部委发布了史上最严的“资管新规”，防范监管套利，消除多层嵌套和通道等是重点。2016年10月以来，围堵资金违规进入楼市的一系列政策已布下，银行信贷资金、债券资金、股市募资很难直接进入楼市，但利用“一行三会”监管漏洞的第三方通道，或许还在间接或绕道进入楼市。另外，借助租赁的政策风口，鼓励银行成为供应主体，实际操作中信贷或异化为楼市炒作。

因此，正如近期新华社时评文章《防“炒房”要深化改革，治标更须治本》所言，调控已进入“深水区”，调控难度加大。当前，不管是深圳有大手笔资金逆调控高压之势，进场“扫货”或“整购”，或是因为新房和二手住房价格“倒挂”，南京出现“万人抢房”，抑或近期东部热点二线城市继续拍出“高价地”，都说明了市场仍在预测，调控还会松绑，未来房价会上涨。

这意味着，过去十几年形成的“房价只涨不跌”、“屡调屡涨”的顽固预期并未缓解。注意的是，调控高压、长效机制渐行渐近之时，支撑这种预期的是，承担主体责任的地方政府在调控上积极性不足。

比如，一些地方近日借招揽人才松绑限购；再比如，在住房租赁供应上，各地主要解决人才需求，而不是针对新市民，租赁地块或项目“点缀式”，甚至有做样子和面子工程之嫌。由此，无论看市场预期，还是看地方行为，调控仍在过去框架（防止房价过快上涨）下“打转转”。基于房地产对经济周期之重要，调控政策和背后真实动机（不忍心打压楼市、调控不伤及经济和财政是底线）仍无法激励相容。因此，楼市任何短暂的回调，都被市场认为是“建仓”机会。因此，当前楼市的问题不在政策本身，而在于政策执行不到位、不坚决。

因此，如新华社文章所言，楼市投资风气还很盛，恰恰说明调控不够全面。事实上，针对楼市投资风潮未被完全控制住，房价上涨预期还存在，地方调控动力不足等。

三部委武汉会议明确指出，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。调控措施已全面布局，地方政府主体责任真正“落地”才是关键，唯有做到哪有漏洞在哪“打补丁”，才能彰显调控的决心和信心，才能打掉顽固不化的“房价只涨不跌”预期。

与此同时，管住资金是重点。今年1~10月份，按揭贷款减少了，但居民短期贷款增长3.5倍，考虑到社会消费品零售总额增速下行，看来消费贷款进入了楼市。因此，在统筹协调监管的金融稳定发展委员会的部署下，规范购房资金的215号文，五部委“资管新规”要执行到位，将违规资金堵在门外。（作者为深圳市房地产研究中心研究员）