行动派金科：四大价值体系下践行低杠杆高周转

　　言必信，行必果。1998年，金科萌芽于初生的直辖市重庆；20年后，其一骑绝尘跻身于行业龙头，收获赞誉无数。20年间，从创业之初的“北进”战略，全国化时期的“622战略”和“1060战略”，这家房企不仅生动演绎出“行动派”三个字的内涵，并始终如一低调践行自己的社会责任，在“2016 第六届中国上市公司口碑榜”等评选中获得了“最具社会责任上市公司奖”。

事实上，20年历练，金科已经形成了一套包括社会价值、人才价值、客户价值、产品价值为基础的战略导向体系。此外，今年6月，金科提出2020年签约销售金额力争突破2000亿元目标，尽管该跨越式战略被外界解读为“激进”，不过其实际做法却颇为稳健，一直将高周转、低杠杆作为前提和基础。

财报显示，今年1~9月，金科地产板块去年目标完成率已达88%。

20年成就价值企业

价值，正成为一家企业的极致追求。正值二十弱冠之年的金科，已经在这条道路上留下烙印并抢占到制高点。

9月26日，由每日经济新闻主办的第七届中国价值地产年会上，其发布的2017中国价值地产总评榜中，金科荣获“年度价值地产企业”称号。

荣誉加冕背后，是对“价值”和“责任”两个词的深刻领悟，也是数十年如一日对“社会价值大于企业价值”的坚持。

事实上，历经20年发展，金科早已从西南一隅的区域性地产公司，发展到全国性地产集团公司，形成了“三圈一带”发展格局。不过，如何更好地践行社会责任，则始终是金科管理层制定所有战略的前提。

8月29日，在重庆市统一战线2017年度爱心助教捐赠仪式上，金科党委书记、监事会主席蒋兴灿代表责任企业发言表示，金科始终坚持“社会价值大于企业价值”的企业理念，第一时间把援手伸给最困难的人。

2017年，金科向石柱、忠县、涪陵、云阳、大足、黔江等6个区县捐赠帮扶资金，用于基础设施改善、教育建设、医疗救助、特色产业扶持等，助力当地脱贫攻坚工作。截至目前，金科累计向贫困区域、贫困人群捐款数亿元，向国家级贫困县投资超过200亿元。

人才是金科的第一资源。据了解，金科现有员工超过10000人，其中地产主业超过3000人。目前，其内部已经形成了一整套多维度的价值人才选拔保障体系，包括针对名牌高校应届毕业生的“金科之星”制度、以及三鹰人才计划、领军人才计划和即将推进的博士引进计划等。

而在多名行业人士看来，金科目前在地产行业内对顶尖优秀人才的吸引力又增添了新的筹码。

今年6月，金科股份新一届董事会制订了《金科地产集团股份有限公司发展战略规划纲要（2017~2020）》提出，计划在2020年力争实现签约销售金额约1500亿元，并力争向2020年冲击2000亿元目标奋斗。

分析认为，房地产行业的“寡头化”趋势已经不可阻挡。“今年全年房企前20强的门槛很可能接近1000亿元，到2020年，房企前20强和前30强的门槛则很可能分别抬高至2000亿元、1500亿元。”房地产行业分析人士荣腾洪表示。

雕刻“美好生活”

引人关注的是，在推进2000亿战略目标的同时，金科对于“美好生活服务商”这一定位不仅未弱化，还通过客户价值和产品价值两大导向将其进一步深化。

2016年初，金科提出“地产+服务=美好生活服务商”的理念。而在过去20年里，金科始终秉持“建筑人居梦想”、“做好每一个细节”的理念，将客户价值和产品价值最大化。

这一点，在金科的产品结构调整中所隐藏的鲜明民生导向便彰显无遗。公开资料显示，金科的产品战略可以概括为“7030战略”，即70%属于中小户型，用于满足刚性需求，30%属于改善型，满足中高档住房需求。

此外，金科股份高层曾表示，金科从开发商到服务商，会将更多的“人情味”融入生活。种种迹象显示，这一系列战略所描绘的蓝图并不仅仅是蓝图，它已经成为现实。

去年8月29日，金科服务与微软（中国）在重庆签署战略合作协议，双方共建首个社区数据研究中心，建立了“天启大系统”，把客户信息，客户运营机制，客户个性化管理，进行大数据的整合，实现线上和线下的资源整合，根据住户习惯，进行光和温度的设定，制定更美好的生活服务。

今年6月23日，金科与东软熙康就大健康领域达成战略合作，联合成立了“金熙健康管理有限公司”，开创社区和家庭医疗健康服务的新模式。

值得一提的是，除了新服务外，“美好生活服务商”中还包含新地产战略，即绿色地产、产业地产、商业地产。

据了解，金科的项目在规划初期就从景观绿化、能源系统、空气环境、建筑材料、废弃物处理、水、光等方面入手，保证每项指标完全符合甚至超越国家标准，让业主感受“绿色住宅”的美好。

公开资料显示，金科旗下拥有园林公司，具有一套标准化的绿色景观打造体系。截至2017年上半年，金科园林累计建设绿色景观面积已达2000万平方米。

引人关注的是，这一理念也得到了诸多认可。今年5月4日，住房城乡建设部官网公布《建筑业发展“十三五”规划》，以落实“适用、经济、绿色、美观”建筑方针为目标。

同时，金科也为此收获了诸多赞誉。2017年6月10日，中国绿色科技地产高峰论坛发布了中国绿色地产指数报告，金科荣膺“2017中国绿色地产TOP20”，标志着金科在绿色建筑行业发挥绿色地产引领者的作用。

践行高周转低杠杆

在社会价值、人才价值、客户价值、产品价值所组成的价值体系下，金科大胆却又细致、激进却又谨慎。

据了解，自今年6月提出2000亿目标战略后，金科不仅制定了“金十条”，涉及战略布局、运营、激励、产品、人力、资金、发展、企业文化等经营核心板块；还提出以“高周转”为组织运营导向，以“高激励”为组织动力引擎，以“狼文化”为组织精神内核，打造“一二三”发展新模式，即：一快：快周转；两低：低成本、低负债；三高：高质量、高效率、高增长。

事实上，作为A股上市公司，金科的融资手段本就比普通房企丰富，包括增发、资产证券化、并购等融资方式均可选择，目前金科依旧维持着AA+的评级。不过不容忽视的是，房地产行业本身的负债率普遍偏高，来自银行信贷和房屋预售产生的预收账款均形成负债，因此要降低企业负债率，加快销售的高周转无疑是首要良方，做到开盘快、去化快、回款快、交房快，在做大规模的同时全面提升产品质量和服务质量，实现规模和利润同步提升。

比如金科将区域布局策略从核心十城优化为城市群深耕，增加了核心城市、增加了核心城市周边节点城市。如何在短时间内进入这些城市？金科提出的路径是“内生式增长与外延式增长并重”。

如果将上述金科快速在全国城市布局的模式作为外部战略考量，那么包括“双赢”计划等则是一套逻辑缜密、实际推动力较强的内部战略。

金科提出了以“高激励”为组织动力引擎，计划实施以“双赢”计划为主线的激励政策，包括“同创共赢”和“同舟共赢”，用更精准科学的激励制度，最大限度激发团队活力。

房地产行业分析人士认为，金科的上述战略背后有着强劲的逻辑支撑。毕竟在当前的房地产市场环境下，谁拿到土地的价格和贷款的利率更便宜，谁就能成为这场角逐的最终胜利者，而其中最为关键便是企业的规模优势。

据金科股份发布的2017年三季报显示，今年前三季度金科股份实现销售金额440亿元，同比增长91%；其中地产板块实现签约销售金额422亿元，同比增长94%，此外，按照今年全年500亿目标测算，其完成率已达88%。 文/刘嫣然