李宇嘉：楼市供应结构已变 新增供需体量依旧较大

李宇嘉

随着“购租并举”住房新制度的确立，有关商品房市场的调控、货币政策继续趋紧，业内不看好2018年的楼市。

近日，网上流传万科电话会议，称2018年是楼市的“小年”，全国商品房销售面积和金额将“双双下降”。

国家统计局披露的1~10月数据显示，上游开发投资和下游房屋交易继续“疲软”：1~10月的房地产开发投资同比增速比1~9月回落0.3个百分点，住宅投资增速回落0.5个百分点。

影响开发投资的两大因素——房屋新开工和土地购置数据也不理想。新开工增速连续4个月下滑，热点城市供地转向租赁，溢价率明显走低。今年以来，商品房销售面积同比增速每个月下滑2个百分点左右，10月当月的商品房销售额出现2015年4月以来首次负增长。

2017年，商品房销售增速下滑，但继2016年刷新销售面积和金额纪录后，将再创新高。由此，2018年商品房市场回调也在情理之中。

对热点城市来说，严格的限制措施不仅增加交易摩擦，甚至锁定换手、将需求“冷冻”。再加上金融“去杠杆”抬升融资成本、高房价限制需求实现，热点城市在2016年回调30%左右的基础上，明年继续保持低位。

不过，70个热点城市新房成交面积占比已从2013年的最高点60%下降至40%。而且，这些城市二手房平均成交占比首次超过50%，比2015年大幅提升10个百分点。另外，新增供应主体已非商品房，而是租赁房和存量盘活，如京沪深杭租赁房供应占新供应的30%~70%，盘活存量空间的长租公寓大量涌现。

另外，2012~2016年，热点城市供地完成率普遍不足50%，楼市调控和“限地价”又在客观或主观上制约了供地。随着今年4月明确了刚性“供地新政”，自持和租赁主导新增地块供应，集体土地建租赁房启动，闲置低效空间盘活开启，房地产供给侧结构性改革的源头——土地供应弹性明显提升、供地内容开始改变。

多层次供应和多渠道保障架构下，热点城市供地明显增加。今年前三季度，一线城市供地增长46%，二线城市与去年持平。特别是，热点城市城乡结合部有大量低地价、马上可用（已完成七通一平）、低效闲置的集体建设用地，规模上与国有建设用地“对半开”。

近期，国土资源部和住建部下发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》已在13个城市“落地”。2017~2021年，北京计划供应1000公顷集体土地，占新增租赁住房用地的77%。目前来看，高房价的既定背景下，基于亟待解决4亿左右新市民低成本住房需求的强大诉求和判断，预计在明年，这一土地制度重大革新将在全国热点城市铺开。

集体和国有土地巨额“级差地租”的制度屏障一旦被拆除，再加上资产证券化、房地产信托投资基金等金融创新工具跟进，将给市场带来巨大的、填平鸿沟的城市化红利预期。

因此，集体建设用地开发、旧改等存量盘活、长租公寓将成为热点城市新增供应的主体。综上，热点城市供应结构已改变，商品房销售会下滑，但新增供需体量依旧较大。

攸关全国楼市的是三四线城市。目前，三四线城市商品房销售面积、土地供应、开发投资分别占到全国的75%、61%和55%，相比2013年分别提高了30个、35个和20个百分点左右。

可以说，全国600多个三四线城市才是决定2018年商品房市场能否在高位保持稳定的关键。2016~2017年，去库存、棚改货币化、鼓励返乡置业等一揽子政策，促成了三四线楼市快速回升。今年6月份，三线城市房价同比涨幅近五年首次超过一二线城市。刚刚发布的数据显示，10月份一线、二线、三线城市新房价格指数同比增幅分别为1.0%、4.6%和7.2%，三四线楼市量价仍旧在回升过程中。但是，2018年能否保持这种态势，多数业内人士表示不乐观。

首先，被认为促成本轮三四线楼市繁荣的最大贡献——棚改，明年的力度大概率不及今年，因为多数区域的棚改已进入“缩量攻坚阶段”，货币化安置比例达到60%~70%，继续上升的空间非常有限。

11月13日，住建部公布数据，今年前10个月，全国棚改已开工600万套，今年任务提前完成。2018~2020年，尽管棚改攻坚确定了1500万套的量，但年均500万套明显低于2015~2016年的数量，有些省份未来三年棚改开工总套数不及过去一年的套数，而其他区域潜力有限。

其次，2016年三四线楼市火热，去库存激励、热点城市需求外溢（刚需和投资需求兼有）、高铁拉动返乡置业等功不可没。但是，随着今年以来三四线城市房价普遍上涨，因调控范围扩大，去库存的政策覆盖面也在收缩。

近期，艾普大数据通过移动运营商全生命周期大数据，将关注度最高的10个三四线城市作为对象，对三四线楼市购房人群进行“筛选”。结果显示，本地人群占到买房总人数的54.1%，附近二线城市人群占28.33%，北上广深人群仅占15.75%。

由此，三四线楼市呈现很强的地域性，购房者以本地人群为主。而且，36岁以上的购房人群占比高达70%。据调查，这部分人群以本市或下属乡镇（村）农业人口为子女购房为主，63%的群体关注2~3户型住房，刚需占很大比例。

笔者认为，近年来我国最庞大的基础设施网络在城乡间完成铺设，不仅包括道路、有线电视等，还包括移动通讯网络、物联网、物流网等。同时，土地承包、社保（新农合、新农保）等社会保障和公共服务网覆盖面扩大，有形和无形网络覆盖，把13亿人连结在一起。

基础设施和互联网拉近了城乡距离、拓宽了眼界、更新了观念。基于城乡发展差距、分享城市红利的诉求，加上土地承包释放冗余人口，三四线下属广大农村改善生活质量的需求空前强烈。

由此，广大乡镇（村）人口和需求不再是负担，而是红利。基于美好生活的向往，不管打工、创业，还是结婚或陪读养老等，进城租房、购房热潮才开始，未来将继续处在高位。

总之，未来房屋成交将告别过去动辄20%以上增速，但由于房屋供给内容更新了，新的低增长时代要远远好于过去高增长，这就是房地产供给侧结构性改革希望看到的。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）