负债是“妙药”也可能是“毒丸” 闽系房企提前念起“降字诀”

每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇

在企业经营中，适当的负债能帮助企业借外部资金投入生产，从而扩大规模、增强竞争力，然而，负债又是一把双刃剑，一旦负债过高，会成为企业经营、利润、投资信心等发展的阻碍。

在房地产行业，企业普遍采用“高杠杆、高周转、快发展”的扩张方式，尤其是闽系房企一度被贴上“高负债派系”的标签。但这一的标签对闽系房企来说并不公平，因为当前闽系企业分处不同的发展阶段，在行业的第一二三梯队均有分布，且今年以来不少闽系房企开始高呼“降负债”，并不乏实际动作出现。也有一些闽系企业依然扛着重重的“负债壳”，蓄力明年的极速扩张。

高负债可能是“毒丸”闽系提前开降

一直以来，很多业内人士将“高负债”和闽系房企捆绑在一起，这与不少闽系企业曾创造了2倍甚至10倍以上负债率的“惊人现象”不无关系。由于高负债、高杠杆的加持，使得世茂、融信、禹州等大批闽系企业站住了上海这个支点，从而向全国性发展。

“负债用好了，是灵丹妙药，可以不断帮助企业扩大规模。”安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者。

“但负债用不好就是‘毒丸’，短期似乎有效，长期导致不可预测后果。”张波说，尤其是今年。今年房企的现金流较去年明显回落，房企现金压力增加明显，一方面不得不通过高负债缓解现金流难题。另一方面，海通证券报告显示，今年房企带息债务规模再创新高，三季度末已超过2.7万亿元，同比增长29.6%。

负债似乎已有进入临界点的趋势。张波指出，当房地产处于下降周期，高负债的房企如果继续扩张债务，资金周转的难度将会逐步增加，房企就将面临生存风险。

张波告诉记者，高负债或可博取高回报，但绝非必然。以高负债搏高回报，这种机会主义在房地产上升周期可能有效，但这原本就非定律，所以受行情影响很大。

“毕竟负债高，是非常影响股东和投资者信心的。”易居研究院智库中心总监严跃进表示。

以阳光城为例，公告显示，今年前三季度，公司负债总额1694亿元，扣除预收账款后的债务1282亿元，净负债率达到281%。其中，一年内到期的非流动负债246亿元，比上年末增加536.87%。

这样的财报数字让阳光城执行副总裁吴建斌不得不露面向投资者作出解释。在前几天的北京媒体见面会上，吴建斌表示，“在负债率上，我们更看重净负债率指标，作为一个从港股上市房企出身的人来说，我认为碧桂园、中海的负债率情况是比较好的，可以对标这两家房企的负债率情况。”

关于降负债问题，吴建斌说，“要把之前的高负债优化下来需要时间，我们希望一两年内先把净负债率降低至100%，长期来看，如果能降到70%是比较合理的。”

组建降负债大军闽系青睐精细化运营

即使是快速扩张的阳光城，也不得不同步考虑负债率的调整，而有此想法的不止一家。

据统计，去年以来，融信、泰禾、禹州、世茂等不同规模的闽系房企，均分别有过定增、资产证券化、降低融资成本、优化负债结构、资产证券化等行动，目的都是一个——降低资产负债率。

“2016年，禹洲的净负债率较前年有所下降，因为开始积极降负债。”禹洲地产执行总裁蔡明辉告诉《每日经济新闻》记者，在设定了2020年的千亿目标之后，势必要加速扩张，但扩张背后，不可避免地面临高负债问题，后者会影响到评级、授信。

今年半年报显示，禹洲的净负债率已在70%左右，较去年同期显著下降。

一位券商分析师告诉《每日经济新闻》记者，这个阶段，房企会通过把大量的短期偿付的债务置换为长期债务，以消解因短期债务过高带来的偿付风险。

闽系房企融信相关负责人则表示，合理的负债是必要的，重点还在于资产结构和财务结构的稳健，需要不断优化和提升项目品质、重视客户体验，通过精细化操作来提高资产运营效率。同时，对销售回款也必须高要求，保证现金流。

蔡明辉也表示，保证规模增长，但也要保证有质量的增长，为了规模牺牲股东利益，是无法长远的。

禹洲地产财务相关负责人则向记者透露，禹洲的做法是提高周转率，比如用销售额的60%来拿地，进一步提高回款比率。此外，该财务负责人指出，房地产进入一个全新的格局，越来越多地选择合作拿地、共同开发的模式，即小股操盘。虽然销售权益占比会下降，但效益和风险更可控。