“地产航母”掉队 合生创展业绩不敌10年前

【编者按】合成创展，曾位居“华南五虎”阵营之首，更是被王石称为“中国地产界的航母”，然而其10多年来一直徘徊不前，活在过去的荣光中。合生创展并非没有发展的资本，其土地储备超过了大多数规模在500亿之上的房企，但记者实地调查的几个项目均进度缓慢。在求变突围的策略上，合成创展寄望于商业地产。然而，商业地产已经逐渐成为红海，作为“后来者”如何冲出重围？

每经记者 魏 琼 每经编辑 卢祥勇 每经实习编辑 梁秋月

1987年土地第一拍拉开了中国房地产30年繁荣，卧虎藏龙的广东诞生了大量地产巨头。从上世纪90年代的广信和越秀城建两大巨头并存，到“华南五虎”星耀九州，再到今日“碧万恒”三足鼎力领跑全国，华南一直是中国房地产的重镇。

然而，三十年河东三十年河西，在房地产行业规模快速集中的格局下，部分过去风光无限的房企却逐渐掉队。曾经“华南五虎”阵营之首的合生创展一蹶不振，10多年间规模始终在百亿徘徊，2016年全年销售金额为80.89亿元，业绩甚至不敌10年前。

合生创展拥有大量核心城市的优质土地储备，却为何一直发展滞后？而且拿地热情减退，走上慢节奏开发轨道。它为何对规模之争表现得“云淡风轻”，难道真的像一个武林高手退隐江湖了吗？

业绩10年徘徊不前

作为第一家销售金额突破百亿的房企，合生创展曾被王石称为“中国地产界的航母”。经历十多年发展，中国房地产已桑田巨变，格局重塑，房企规模急速提升的态势下，合生创展却一直在100亿元规模徘徊。

《每日经济新闻》记者梳理合生创展过去10年业绩发现，2006年合生创展销售金额突破100亿大关，达到113.68亿港元，2009年为150.9亿元人民币。7年过去了，150亿元的销售金额为合生创展的历史最好成绩。

据合生创展公布的历年年报显示，2010年~2016年，合生创展合约销售金额分别为110.37亿元、99.44亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元以及81.89亿元，2016年销售金额尚不足十年前业绩。

2016年业绩下跌的态势一直延续至今，截至2017年10月31日，合生创展前10个月销售金额为74.08亿元，同比去年的77.02亿元下跌3.8%，曾经领跑行业的合生创展已经跌出克而瑞房企销售排行榜单的百强。

谈及合生创展的掉队，一位不愿透露姓名的房地产专家告诉《每日经济新闻》记者，国内开发商采取疯狂扩张战略，合生创展却采取保守的发展策略，并未大范围地扩张，以致错失了发展良机。

对于数据表现出的业绩下滑，合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞有不同的解读，他认为合生创展在过去10多年中业绩是相对稳定的。

关于今年业绩，闫家瑞认为这不是下滑，而是受到公司推货节奏影响，上半年整体的营销策略是去库存，今年的新项目则集中在三四季度推出。

10年业绩止步不前，合生创展多年未对外公布业绩目标，闫家瑞于8月份接受《每日经济新闻》记者采访时指出，合生创展有3~5年的发展规划，但并不强调规模增长速度，希望在确保利润的情况下实现现金流的绝对安全，不会牺牲利润去做大规模。

问及利润率具体目标时，闫家瑞并未给出详细的数字，表示看公司报告，利润要求也在这个水平左右。

《每日经济新闻》记者查询合生创展年报获悉，2011年，合生创展毛利率高达45.9%，到2015年跌至24.6%，2016年上升到27.6%，到2017年上半年达到34%。

平安证券发布的研报显示，2017年上半年上市房企整体毛利率企稳回升，达到32.4%，较2016年上升2个百分点。而合生创展的毛利率水平高于行业平均水平，合生创展集团表示，是由于毛利较高的改善项目交付比例良好所致。

慢周转模式

与房地产行业当前主流的高周转、快速开发的模式不同，合生创展采用慢周转模式。闫家瑞表示，合生创展的项目一般体量较大，开发周期非常长，甚至有的项目开发周期长达10多年。

以珠江帝景项目为例，早前媒体报道显示，广州珠江帝景地块于1998年竞得，总用地面积618861平方米，总建筑面积996089平方米，其中住宅831911平方米，商业10238平方米。

《每日经济新闻》记者从合生创展年报获悉，截至2016年底，广州珠江帝景项目土地储备面积达到679595平方米，尚有大量土地未完成开发。合生创展2017年半年报显示，上半年珠江帝景项目实现合约销售金额4亿元。

另一位不愿透露姓名的知名房地产专家告诉《每日经济新闻》记者，2000年左右，该地区的楼面地价尚不足1000元/平方米，按照周边区域楼面地价对比的原则，时代地产拿下的海珠地块楼面价高达5.5万元/平方米，地块位置不及珠江帝景优越。

以此估算，10多年间广州珠江帝景地块楼面地价涨幅惊人，合生创展可以享受土地增值带来的丰厚回报。

从年报披露的数据来看，合生创展最新获取土地得追溯到2013年，在北京和上海新增两地块，可供发展面积为628126平方米。2013年是合生创展土地储备面积的最高峰，达到3345万平方米。

闫家瑞告诉《每日经济新闻》记者，合生创展不喜欢在公开市场上拿地，很多土地是通过合作、一二级市场联动等模式获取。

到2017年上半年，合生创展的最新土地储备建筑面积低至2991万平方米，为2009年以来的最低水平。土地储备面积连续下滑。

不过，上述房地产专家表示，不能低估合生创展的实力，在核心城市拥有大量优质土地储备，这是其优势。目前政策以及市场环境变化较大，拥有足够优质资源的房企可能会走得更远，挣得钱也更多。而合生创展拥有优质的土地储备这一点，也在其年报中得以体现。

业绩在震荡中下滑，不断消耗原有的优质土地储备，合生创展这艘昔日的“地产航母”将驶向何方？停滞还是远航，有待历史检验。