“退房令”七年之痒：恒天地产规模V字型增长 借文创项目拿地

▲位于北京市东三环的中服大厦内的恒天集团及其下属企业

每经记者 李少婷 每经实习编辑 任芷霓

距离国资委2010年发布公文——明确有78户不以房地产为主业的央企要加快进行调整——至今已有7年。7年间，追踪“退房”名单上的央企进展的消息时不时拨动着人们的神经。其中，在“退房令”的三年节点上，恒天集团曾作为“案例”之一被广泛分析。

此前被认为只出售“芝麻”的恒天集团近日在北京产权交易所上仍然没有抛出“西瓜”。《每日经济新闻》记者查询恒天集团年报注意到，恒天集团的地产业务规模呈明显的V字型：2008年至2013年逐步下降，但自2013年至2016年逐步上升，截至2016年底的业务量已超过2009年。

恒天集团在地产领域受制于“退房令”不敢大进，但在主业利润率不高的情况下，恒天集团又难以割舍房地产业务，转战文化地产施展拳脚。由此外界不免猜想，恒天集团在地产领域到底是进退两难还是举棋不定？ 

“V”字增长或再超巅峰时期

恒天集团地产业务的规模化运作开始于“退房令”的前夕——2009年。《恒天集团2012年度第二期中期票据募集说明书》显示，为了利用自身土地资源，在解决集团发展中的历史遗留问题的同时，更好地支持主业的发展，恒天集团进行房地产整合并成立恒天地产。

值得注意的是，恒天集团并不在国资委核准的允许发展房地产业务的央企之列。“按照《通知》要求，目前公司房地产业务以开发自有土地， 盘活存量资产为主。”恒天集团在2011年12月的一份跟踪评级报告中表示。2013年时任恒天集团新闻发言人石廷洪亦曾对媒体表示：“我们的地产公司很小，每年的业务量也很小，地产不是恒天的主业，集团对地产业务有严格的定位和界定，哪些东西做、哪些东西不做是有规定的。”

但恒天地产官网信息显示，恒天集团在很多国内大城市和中小城市的核心地段，都拥有可以置换成房地产开发的土地资源，目前，房地产业务占到集团业务总量约15%，未来有望能达到20%。

恒天集团地产业务量的发展如何？据Wind数据统计，自2008年至2016年，恒天集团的地产业务规模呈明显的V字型，其中2008年最高，2013年触底，此后至2016年恢复增长，2016年的地产业务规模已超越2009年规模。

恒天集团相关债券跟踪评级报告显示，其2016年房地产业务收入为8.15亿元，同比增加了2.90亿元，毛利率为19.26%；2015年房地产业务收入为5.25亿元，同比增加了1.24亿元，毛利率为28.78%。在地产业务营收占总营收比例上，2016年为约1.88%，2015年为约1.28%。

“加强房地产等业务以横向拓展公司的业务格局，为公司主营业务发展提供支持。”相关债券2017年度跟踪评级报告中还写道。《每日经济新闻》记者注意到，2016年度，恒天集团主营业务以纺织机械、纺织贸易、商用车及金融信托四部分为主，其中，纺织机械毛利率最高，为21.73%，而纺织贸易、商用车毛利率分别是3.09%和8.53%，与房地产业务相比，毛利率略低。

借道文化产业投资扩张

虽说恒天集团的地产业务按照规定需要“以开发自有土地，盘活存量资产为主”，但这并不影响恒天集团“拿地”。
跟踪评级报告显示，截至2017年3月末，恒天集团共有6个在建房地产项目，总建筑面积为62.90万平方米，有两块未开发土地，分别位于河北霸州和江西南昌，总用地面积达6.96万平方米；而截至2015年3月末，恒天集团仅有4个在建房地产项目，总建筑面积为34.99万平方米，有一块位于南昌的尚未开发的商务用地，占地面积5.61万平方米，规划建筑面积为25.00万平方米。

增长的部分在于文化地产业务。2011年，恒天集团与北京市政府签署协议，在宋庄共同打造占地5400亩的国家示范创意园；2013年，恒天集团与黄冈市政府签订了“黄冈文化创意产业项目”合作框架协议，项目占地面积1040亩，总投资30亿元；2015年，恒天集团与嘉善市政府签订合作协议，计划在西塘镇祥符荡建设西塘祥符荡文化艺术产业园项目。

根据嘉善县国资委官网，2016年底，恒天集团旗下西塘恒天文化发展投资有限公司拿下7块土地，共计约33.96万平方米。

“近年来公司积极发展文化地产业务。”恒天集团相关债券2017年度跟踪评级报告中写道。石廷洪对媒体解释称，宋庄项目属于时尚创意产业，不能理解为“卖房子”。《第一财经日报》曾于2013年援引业内人士的观点认为，恒天集团的这种“涉房”路径属于“暗度陈仓”。

外界质疑并未影响恒天集团继续发展此类文化创意类项目。2017年6月，江阴市人民政府官网公告称，临港开发区、恒天文投集团就江阴恒天文化创意小镇举行合作签约仪式。其中恒天文投集团是恒天地产的股东之一，亦为恒天集团旗下企业。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向《每日经济新闻》记者分析认为，恒天集团应该不是绕开“退房令”去扩展地产业务，不过文创产业中只要还是建房子卖或者租就还是房地产。

同策咨询研究部总监张宏伟也向记者介绍道，新审批小镇限制愈加严格，这也与很多房地产开发企业以“文创”、“文旅”申请开发小镇有关，不过现在，更多的企业还是需要“带产业”进行配套用地申请，以发展文创产业为名“拿地”越来越困难。