华侨城的“大进大出”时代：矛是规模扩张 盾是加速周转

每经记者 董青枝 每经编辑 文多

近日，据北京产权交易所消息，华侨城集团转让旗下项目公司北京侨禧投资有限公司（下简称北京侨禧）51%股权。

多数业内人士猜测，华侨城脱手该项目一是为了回笼资金，二是按照集团的“文化+旅游+城镇化”发展战略行事，华侨城规模扩张与加速周转的逻辑正在兑现。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉《每日经济新闻》记者，华侨城现在是处于“大进大出”的时代。从去年到今年已“吞进”上万亿资源，而大规模的投资遭到市场的质疑和华侨城内部的压力，如今脱手项目来剥离不良资产进行“瘦身”，“一进一出”都是为了提高华侨城股权的品质和未来产品增值的潜力。

上半年负债率略升至71.59%

在今年8月，华侨城就转让了北京侨禧投资49%股权，泰禾集团(000732，SZ)旗下公司接手。若本次将剩余的51%股权再行转让，则意味着华侨城将彻底退出北京侨禧投资的丰台项目。

宋丁认为，“转让”的项目肯定也是与现在的发展战略不太符合，实际的意义就是剥离不良资产，通过“大出”的动作也向市场、股东、社会表明，华侨城不单纯是大规模扩张，也同时在瘦身。但要注意的是，大规模的扩张，尽管华侨城融资能力很强，但资金压力是必然会出现的。

《每日经济新闻》记者梳理近年华侨城A（000069，SZ）公告获悉，2017年上半年华侨城A营业收入137.89亿元，但是经营活动产生的现金流量净额为负176.9亿元，而去年同期则为负7.9亿元。2017年前三季度，华侨城A实现营业收入193.68亿元，而公司经营活动产生的现金流量净额为负88.88亿元。

新著东方建设工地的墙面上，华侨城与泰禾集团的名字双双出现 每经记者 冯颖祎摄

招商证券研报分析，三季度营业利润规模大幅增长的主要原因是华侨城A在三季度确认了对北京侨禧和深圳华侨城文化旅游两家子公司的股权处置收益，整体投资收益30.55亿元。

此外，华侨城A最新的新增借款公告披露，截至2017年7月31日借款余额为688.91亿元，1~7月累计新增借款266.49亿元占到2016年末净资产481.16亿元的55.38%。华侨城A就此表示，“新增借款是基于公司正常经营需要产生的，主要用于公司日常经营及补充流动资金。”

负债率方面，华侨城A的资产负债率从去年年底的67.12%，增加至今年上半年的71.59%。

宋丁认为，华侨城从去年到今年大规模的扩张，负载一定是增加的，不过和国内央企相比，其负债率并不是太高，超过一定比例是很常见的。

同时易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，华侨城负债规模增加，和其持续推进文旅、特色小镇等产业有关，也是反映了其战略扩张的导向。当然未来房地产市场降温的态势会更加明确，此类企业对于项目销售背后的资金回笼等都需要谨慎，否则这会带来很多问题，比如说投资者过于担心其高负债背后的压力。

多元化出手 加速规模扩张

华侨城A发布的《2016年董事会工作报告》披露，公司土地储备丰富，截至2016年期末，公司控股的旅游综合及房地产业务累计权益土地储备641.17万平方米，规划总建面902.24万平方米。

进入2017年后，据广发证券研报数据显示，截至第三季度末，华侨城A全口径土地资源储备约为1200万方，未结算建面约1170万方，未结货值约4800亿元。前三季度公司土地拿地金额约338亿元，获取土地规划建筑面积约300万方，进入了深圳前海区域，补充了天津、佛山、重庆的土地资源储备，同时进入了海南市场；且下半年深圳香山里花园四期、龙华红山项目、南京置地、南京华侨城等多个重点项目也将入市，预计全年可实现 300~400亿销售。

此外，华侨城也涉足并购，9月华侨城以87.675亿元收购成都信和御龙山项目80%的股权。严跃进认为，对于华侨城来说，积极参与并购也是依赖其央企的优势，当前很多地方性的国企地产项目都面临退出或转型的可能。华侨城的类似投资，和此类项目的盘活需求有很高的吻合性，通过并购也有助于华侨城寻找更大的城市布局面和产业布局面。

除了土地资源与住宅项目，华侨城自2015年华侨城提出“文化+旅游+城镇化”战略后，现在正在深耕发展，并提出以PPP模式在全国打造100座特色小镇的计划。同时，华侨城还在云南、海南进行全域旅游开发，在西安打造总投超2300亿的七大文旅综合开发项目。

CFP图

不过在严跃进看来，特色小镇及城镇化项目面临很多不确定性，这方面的资金压力其实会比较大，所以要重点看是否布局在大城市周边，否则部分特色小镇项目可能投资机会不会太大，潜在的资金压力也会比较大。

宋丁认为，华侨城要把大资产进行盘活、重组，包括负资产、流动资金的使用、现金流的进出等平衡好。现在华侨城最紧迫的就是要找到“大进大出”的产业链中特别优秀的板块，让其尽快生成利润，否则维持这么大规模的总盘是不可想象的。

那么，华侨城是如何规划的？

华侨城A相关负责人在10月31日投资者关系活动上表示，新战略时期华侨城A将更加聚焦于旅游产业，通过并购整合加快旅游业务发展，并借助于轻资产运营的方式加快向华侨城以外的业务扩张。地产业务方面，借助于强强合作、战略联盟，华侨城A将进一步加快项目的周转速度；同时，承接华侨城集团城镇化业务中的短平快项目，承担土地价值实现者的战略角色。