泰禾集团21.8亿受让东恒海鑫股权及债权 “借道”布局昆山市场

每经记者 吴若凡 每经编辑 姚治宇

国庆长假刚结束，泰禾集团和光明地产就宣布进行了一次大手笔交易。10月9日，泰禾集团（000732，SZ）发布公告称，公司全资下属公司苏州锦润置业有限公司参与上海联合产权交易所公开挂牌出让活动，以21.8亿元竞得江苏东恒海鑫置业有限公司 （以下简称东恒海鑫）100%股权及7.13亿元债权。

《每日经济新闻》记者注意到，东恒海鑫为光明地产全资子公司农工商房地产（集团）有限公司所有，其核心资产为“恒海国际花园别墅”项目，项目地块位于江苏省苏州昆山淀山湖镇，总用地面积65.8万平方米。

据了解，这是泰禾集团首次进入昆山市场。业内人士分析认为，昆山为环上海城市群中的潜力地带，项目处于淀山湖区域，整体条件较适合打造泰禾“院子系”产品，但具体打法还待具体观察。

“借道”收购落子昆山

以并购为主要方式，泰禾集团今年的项目拓展势头可谓强劲。泰禾集团公开数据显示，2017年上半年公司新增项目11个，新增土地储备304.54万平方米，计容建筑面积为560.03万平方米，其中有10个项目通过并购取得，拿地集中在郑州、福州、合肥等热点二线城市。

再次借道并购，泰禾集团又新进入一座非一线城市，但其为何会选中昆山的项目进行收购？

资深地产人士薛建雄分析认为，这与昆山在华东区域的位置不无关系。昆山可能是环上海价值投资圈中是最具潜力的区域之一，泰禾如若想深耕华东市场，填补昆山这一环，很有价值。

泰禾集团在公告中表示，项目待开发地块容积率较低，适合开发公司 “院子系”高端住宅产品。

据了解，目前泰禾在苏州已经有了“院子系”代表产品。熟悉该项目的知情人士告诉《每日经济新闻》记者，此次收购毗邻上海的淀山湖项目，泰禾或将再次落地一枚“院子系”产品，因为整个项目的规划比较适合泰禾院子的定位。

“但具体打造成哪种‘院子系’，还要看最终的规划设计和审批结果。”上述知情人士表示。

资料显示，泰禾集团此次收购的项目待开发土地面积约37.4万平方米，均为住宅，物业类型有别墅及小高层，预计可售面积约22.5万平方米。

据业内人士粗略估算，加上7.13亿元债权，泰禾获得土地的成本在1.2万元/平方米左右。目前淀山湖板块的小高层均价约2万元/平方米。

一位昆山当地代理公司营销负责人告诉记者，受限购影响，最近昆山各板块的市场成交量，出现了不同程度的下滑。据昆山乐居官方数据统计显示，昆山楼市三季度共成交6325套，环比上季度下跌9%，其中9月新建商品房成交成交仅1935套。

规划设计成关键

上述营销负责人告诉记者，“‘恒海国际花园别墅’项目的容积率在1.2左右，以联排和洋房为主。”其还透露，“恒海国际花园别墅”项目有个历史遗留问题需要解决，即原先6层洋房因为户型问题去化较慢，其中主要面积段为70~90平方米的两房，而这部分面积段对于淀山湖板块来说，认可度不高，因此去化压力大。

“毕竟对于上海的客户来说，‘2+1’的三房才是他们的首选。因此，如何解决这几百套剩下的两房将是泰禾未来要面临的问题。”上述营销负责人表示。

可见，项目未来市场表现如何，规划设计将起重要作用。

该负责人建议，由于昆山对低密度低容积率的住宅规划限制较多，因此双拼独栋已然不可能，对于泰禾来说，“高低配”是最好的选择，即联排+洋房的设计。

薛建雄则认为，尚未动工的那块空地，对于泰禾这种注重打造别墅产品的开发商来说问题不大。其可能打造高密度的联排别墅，即泰禾的“院子系”，如果容积率不足以覆盖，则可能通过建造洋房补足。不过，别墅的面积不宜过大，应控制在200平方米以内，这样可以控制总价。

薛建雄估计，按照目前情况来看，未来该区域的别墅售价可能在3万元/平方米左右，对于这里的客户来说，（他们）更注重的是环境和价格。