商业地产的“建仓”良机：未来4年将有1万亿资金排队涌入

每经实习记者程成 每经实习编辑梁秋月

商业地产表现“亮眼”

此前国家统计局公布的前7个月全国房地产开发投资和销售数据显示，1-7月，房地产开发投资增速连续3个月出现回落至7.9%。业内普遍认为，当前住宅市场严格调控的政策背景下，中国房地产市场已经降温，投机受到遏制，房地产投资增速下滑在情理之中。

在销售端，前7个月商品房销售额和销售面积同比增幅虽然出现回落，但分物业看，以办公楼和商业营业用房为主的商业地产市场表现抢眼。在销售额方面，办公楼和商业营业用房之和虽然仅仅接近1万亿元，尚不足住宅销售额的2成，但二者销售额的同比增速分别为27.4%、38.4%，远远高于住宅15.9%的增速。在销售面积方面，办公楼和商业营业用房的增速分别为33.7%、29.4%，也明显高于住宅11.5%的增幅。

从数据来看，商业地产的市场风头显然盖过住宅市场。

中国商业地产大数据联盟秘书长、中商数据CEO周长青在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，住宅市场的低增速，更多受到限购限售等政策影响，而市场化特征更加明显的商业地产，因为不限购，其市场表现明显好于住宅。

而易居研究院研究员赖勤同样认为，商业地产租金回报率要明显高于住宅地产，能抵抗楼市周期性的风险，而住宅地产目前又受到严格调控，商业地产销售亮眼在情理之中。不过赖勤还认为，近期北京、上海等城市“商改住”的限制政策，对商业地产的成交也造成了不小影响。

国家统计局的数据也显示，尽管前7个月办公楼和商业营业用房销售额和销售面积累计同比增速要远高于住宅，但7月当月，办公楼和商业营业用房销售额和销售面积环比均出现超过40%的下滑。

万亿资金待入市

CBRE上述白皮书指出，国内机构投资者在国内17个主要城市的优质写字楼总存量中所占面积份额仅接近1%，未来商业地产投资潜力巨大，预计将有1万亿元人民币资金排队入市。

CBRE认为，上述1万亿资金，主要来自保险资金、境外投资者、房地产私募基金和开发商。其中保险资金将是未来商业地产大宗交易资金的重要来源。

“商业地产稳健的投资属性与险资配置久期长度相契合，而且目前保险公司房地产投资规模占总资产比例不到1%，远低于国际标杆保险公司10%的水平，更低于目前国内30%投资上限的政策规定。”CBRE中国区研究部经理朱文茵告诉《每日经济新闻》记者。她认为，保险业总资产按规划到2020年将达到25万亿元，以房地产投资规模占总资产3%的保守比例估算，将有6000亿元的增量资金进入商业地产领域。

戴德梁行也认为，在利率仍处于较低水平和股市持续低迷的情况下，险资的资产配置压力不断加大，而商业地产将成为险资争夺的对象。

周长清则认为，保险资金涌入商业地产市场，更像是钱多了没处去。“险资要求稳定长期的回报，但目前却很难获得稳定、高回报的投资标的，险资配置商业地产是无奈之选。”周长青以苹果、橘子、香蕉的价格对比为例，认为尽管苹果的价格并不低，但与橘子、香蕉相比，只是价格相对较低，会造成苹果价格很低的错觉。

“苹果就如同商业地产，橘子或香蕉如同住宅地产。”周长青说，“目前资本认为商业地产是价格洼地，并不是基于商业地产自身价值的判断，更多的是基于与住宅价格的横向对比。”

朱文茵认为，险资更愿意收购风险较低、收益稳定的成熟商业物业。“另外，从各类型投资案例综合来看，收购方一方面会获得稳定的租金和物业管理收入，另一方面会通过物业的改造，并在未来某一时期变现而获得增值收益。”朱文茵说。

而上述租金收益，以及物业经改造并变现后的增值收益，也正是机构投资者大宗交易的主要收益来源。

此外，CBRE认为，2017年至2020年4年间，境外投资者、房地产私募基金和开发商将为商业地产大宗交易分别贡献1300亿元、1120亿元和1000亿元的增量资金。

热点二线城市将受关注

尽管商业地产销售额和销售面积增幅远高于住宅，但其库存仍处于高位。国家统计局数据显示，7月末住宅待售面积3.42亿平方米，同比下降20.8%；而办公楼和商业营业用房的待售面积分别为0.36亿平方米和1.57亿平方米，同比分别增长7.8%和1.7%。以近7个月的月均销售面积计算，办公楼和商业营业用房的去化周期分别为11个月、18个月，远高于住宅4个月的去化周期。

业内虽然认为商业地产去化周期本就较长，但对于当前商业地产的高库存仍表示担忧，并认为商业地产的走势未来将会因城而异。

赖勤认为，商业地产市场和所在城市的经济、人口有很大关系，总体来看一二线城市的潜力要好于三四线城市。

易居研究院的数据也显示，去年6月至今年6月，北京、上海商业地产成交面积分别为150万、218万平方米，成都、武汉、杭州、合肥、南京分别为220万、135万、120万、119万、76万平方。重点二线城市表现抢眼。

CBRE在上述白皮书中以中国香港商业地产市场过往经验为依据，将商业地产划分为起步期、成长期、成熟期和稳定期4个阶段，认为北京、上海、广州、深圳4个一线城市处于成熟期；以南京、苏州、杭州、天津、成都、合肥、重庆、郑州、西安等城市为代表的二线城市处于成长期；而洛阳等三四线城市处于起步期。

朱文茵认为，从商业地产大宗交易绝对量来看，正在建设全球金融中心的上海无疑是最热点的城市，上海商业地产市场成熟、透明、流动性高。但从增量来看，杭州、成都、武汉、南京等重点二线城市将会受到更多关注。

按照朱文茵的观点，一线城市商业地产大宗交易激烈的竞争致投资回报率下降，出于更高的投资回报率，以及交易标的动辄30、40亿元的资金需求压力，是商业地产大宗交易投资者转向二线城市的主要逻辑。

基于此，CBRE认为，未来4年商业地产市场将有1万亿资金涌入，获取优质商业地产筹码的重要性日益凸显，这也正是国内机构资本商业地产投资的“建仓期”。