优客工场完成12亿C轮融资 众创空间面临市场饱和

每经记者 吴若凡 每经编辑 姚治宇

8月7日，优客工场宣布获得首创置业、星牌集团、北京爱康集团和景荣控股总计约12亿元投资，正式完成PRE-C轮融资。

据了解，这五方计划将大量核心区域的商业、写字楼、酒店、公寓等存量资产与共享空间融合，对接健康产业资源、新型房地产资源、以及联合办公配套产业资源，并探索产业向股权投资、深度融合新经济转型。景荣控股也将助推优客工场在美国等海外场区的快速落地。

业内人士认为，此次投资主要以共享的方式，围绕存量地产资源进行融合开发。这影射出房地产行业重心的逐渐转移，即相较拿地能力、造楼能力，市场将更看重高品质、规模化的空间运营能力，这也将成为考验企业未来发展的关键因素。

●多路资本增资优客工场

在经历了行业初期生长后，共享办公的行业格局已经发生了变化，品牌效应逐渐放大。

据悉，优客工场的创办得益于红杉资本、真格基金、领势投资、歌斐资产等诸多投资机构。而借由此次12亿元的C轮融资，优客工场又引入了4家企业，但《每日经济新闻》注意到，该4家企业性质多元，不仅限于资本投资领域。

其中，首创置业是老牌地产商，爱康集团主打医疗资源，景荣控股和星牌集团则有投资背景。据此观之，此次融合具有较鲜明倾向性。

据介绍，这五方融合将会在核心区域存量资产的共享空间打造，对接健康产业资源、新型房地产资源、联合办公配套产业资源等方面进行运作，两家投资公司则为此次交易提供财务服务和美国等海外场区落地的条件。

据优客工场介绍，其计划在全球布局，计划3年内在32座城市设立160个场地。

据了解，优客工场目前聚集的企业3000余家，有3万多名会员，成长速度颇快。

但资深地产人士陈立民却对这样“跑马圈地”的路线感到警惕。

有长租公寓资深人士表示，众创空间的底层逻辑依旧是租金的剪刀差，核心竞争力是溢价部分的一些服务，比如共享经济。

《每日经济新闻》记者就租金问题和利润率问题询问优客工场品牌，截至发稿对方尚未回复。

●“二房东”或面临市场饱和隐忧

在陈立民看来，国内的联合办公市场仍处于饱和状态。“各种孵化器、众创空间层出不穷，空间过于丰富；但需求端却过于冷静，创业者对联合办公场地的需求并没有这么旺盛，供需严重不平衡。”

更严重的是，一些众创空间服务单一，不能为入驻企业提供真正有价值的服务，沦为“二房东”。服务单一，也就使得收入结构较单一。

就目前的情况来看，目前国内众创空间主要营收来源依然是租金。一旦入驻企业无法缴纳租金，就会出现资金链断裂风险。此外，一些机构席位依靠股权变现来实现营收，但股权变现难度大、回款周期太长，也可能会出现资金问题。

陈立民还指出，发展速度如果过快，品质就可能跟不上。比如优客工场的品质和裸心社就有差距，这主要体现在装修成本上、氛围营造、场地的品质上。

由此后者或许更能得到一些“挑剔客”的青睐，比如裸心社的平台已经进入的香港置地办公楼。也由此，相比之下，裸心社的场地装修带来的溢价要高许多，收支平衡来得也能够更早。

薛建雄表示，如果有3000多家入驻企业，规模就可以产生效益，因为当规模足够大，单个项目只要能产生10%~15%的利润就足矣。

“当然，短期来说还看不出端倪，因为二房东毛利低普遍不高，只有靠规模实现效益，这边收到的租金差，都不够新场地装修和前期费用，大家都在副增长。”薛建雄指出。

陈立民则表示，如果创业空间只追求规模和估值则可能面临“双刃剑”，“就像股票不涨没人买一样，只有涨了才会追，可是估值上去，下一轮是否还能融到更贵的钱吗？在做规模的同时，给投资人信心也很重要。”