租购同权倒逼资产证券化？低投资回报率成一大难题

每经记者 魏琼 每经编辑 陈俊杰

7月17日，广州市发布的《加快发展住房租赁市场工作方案》犹如一颗炸弹扔向楼市，保障租购同权，开启了房地产租赁时代的大门。

在开发物业收益降低的市场环境下，租赁市场将成为下一个开发商争相抢夺的“香饽饽”，吸收更多的资金进入。

租赁物业的长期持有将沉淀大量的资金，未来租赁物业的退出渠道将如何打通？资产证券化能否为租赁物业的发展保驾护航？

倒逼资产证券化推进

上述方案提及，未来将增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。

近些年，越来越多的开发商介入自持物业市场，竞自持年限和面积的土地出让方式也成为常态，加上更多的资本力量介入存量市场，未来将有更多物业的进入租赁市场。继福利分房、商品房买卖时代之后，租赁时代来临。

明源地产研究院首席研究员刘策认为，新政利好租赁市场，如果在全国推广租购同权对鼓励开发商进入租赁市场有积极意义。目前租购同权政策的覆盖面比较窄，难以大规模推行，落地效果有待观察，短期内不能期望过高。

方圆地产首席市场分析师邓浩志接受《每日经济新闻》记者采访时指出，鼓励租赁物业的发展，将倒逼更多开发商和资金进入租赁市场。目前租赁物业摆脱不了重资产的运营模式，自持运营物业需要投入大量资金，在资金回报率较低的情况下，租赁物业迫切需要寻求退出机制，将倒逼行业资产证券化的发展。

以广州市场为例，目前住宅租金回报率低于3%，而房企融资成本高于6%，运营将收入提升一倍仍无法覆盖利息。除非采用轻资产运营模式，把物业证券化打包销售，降低财务成本。

推进困难重重

邓浩志认为，广州新政保障租购同权，承租人子女就近入学，将带来住房租金的分化。广州中心区优质名校竞争加剧，拥有此类功能的住房租金将上涨，因为市场将新增大量的租赁物业，郊区或者不属于优质学区的房屋租金水平或下降。

在租购同权新政下，未来中心区的优质租赁物业租金提升，邓浩志认为资产证券化的推进还是存在可能的。

戴德梁行估价及顾问服务部高级助力董事江益雄表示，目前政策对资产证券化没有放开，国家希望金融创新，但是担心新产品入市会给市场带来冲击，忧虑资产证券化放开后变成股民炒作的工具。

当前国内资产证券化进展缓慢，刘策分析指出，资产证券化最大的制约因素在于当前租赁回报率低，无法达到资产证券化的基本回报要求。未来租金回报率能够覆盖资产证券化的利息成本，资产证券化的春天就会到来。

刘策认为，未来租金价格在一线城市5-6%上涨幅度还是可以期待的，租金提升，开发商进入市场的积极性提升，运营收益提高，资金回报率提升可期，但资产证券化推进需要一个漫长的过渡期。