调控之下房地产投资增速回落 销售连跌之势终现“拐头”

每经记者 周程程

几家欢喜几家愁，这可以算得上是上半年不同城市、不同规模的房地产企业的真实写照。

一、二线城市控房价、防风险，在调控政策趋严的情况下，成交量已出现下降，北京等地楼市已呈降温态势；相对而言，三、四城市在“去库存”的政策导向下，一些城市的成交量明显提升。

一家主要在江苏从事开发的中型房地产企业管理层人士余悦（化名）对《每日经济新闻》记者表示，“像连云港、淮安这些地方，我们今年上半年的去化速度都有提高，销量还是非常理想的。”

受益于三、四线城市的托底效应，今年1~6月房地产销售增速结束前5月跌势。7月17日，国家统计局发布数据显示，1~6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1~5月份提高1.8个百分点。

不过，在调控趋严的大环境下，房地产投资增速继续保持缓慢下降趋势。数据显示，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1~5月份回落0.3个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，去年同期基数开始上升，导致当前增幅继续上升空间不大，不过考虑到供地和拿地动作依然较为明显，尤其是部分三四线城市也加入了供地的热潮中，使得投资数据不会明显收窄，预计此类区域三季度投资数据会继续维持在5%以上的水平。

非重点城市成销售重要支撑

尽管上半年房地产销售面积16.1%的增速低于去年同期27.9%的增速，但可喜的是结束了今年前5月的跌势。

其中，三、四线城市成为房地产销售的重要支撑力量。国家统计局新闻发言人邢志宏表示，由于因城施策、分类指导的方针，全国非重点城市商品房销售面积上半年增长24.5%，继续保持在20%以上的增长水平。而销售增速的回落主要出现在一线城市和热点二线城市。

北京一家大型地产中介经理人小王对此也感受颇深。“北京‘3·17’新政对我们影响挺大的，现在的成交量明显变少了。”小王对《每日经济新闻》记者表示。

中国指数研究院发布数据显示，2017年1~6月，北京商品住宅（不含保障性住房）销售面积为240.18万平方米，同比下降34.87%。

“现在北京的房价整体也是一个回落的趋势，有些业主比较着急卖的话，价格也降得比较多。另外，我们也在和业主主动的议价，把业主心里的低价试探出来。比如有的业主报价500万，我们会尽力去谈价，谈到450万、400万都是有可能的。”小王说。

国家统计局此前发布的5月70城房价数据也显示，一线城市房价涨幅回落尤为明显。数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点。

房地产开发融资趋紧

2017年上半年，在因城施策的导向下，各地政府积极深化房地产政策调控。截至6月底，已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策。

在调控趋严的情况下，上半年的房地产开发投资增速也出现放缓态势。数据显示，2017年1~6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1~5月份回落0.3个百分点。

在业内看来，房地产投资增速放缓，与房地产开发资金来源有所收紧有关。

民生宏观固收研报认为，2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托。

而说起目前银行层面开发贷、建设贷的收紧，余悦也感受颇深。“相比较而言，往年银行特别是四大行，批项目贷和建设贷还算比较宽松。但是从去年下半年开始，四大行对于一些开发商项目的开发贷确实门槛设置得比较高，拒贷的情况也时有发生。”余悦说。

另一方面，房地产信托的难度也在增加。一位资管企业人士对《每日经济新闻》记者表示，“去年飞往全国各地做信托计划，然后投到房地产领域。但今年在去杠杆力度不断加强的情况下，我这3个月连一个项目都没有做成。”

“去年我们同事说，总部有一大把资金在账上，说大家都去多找点项目，只要还过得去都报上去。今年在去杠杆、去通道的情况下，基本报上去都毙了。”上述资管人士表示。

下半年房地产投资缓中趋稳

融资收紧的情况下，余悦表示，小型的开发商可能受影响更大。尽管在三、四线城市的一些开发商目前销量上去了，但是手里却没有钱进行新的投资。

中大型开发商则因为融资渠道多、资金周转快，所受影响相对较小。目前尽管一、二线城市房地产投资增速放缓，但是大型房企在三、四线城市投资仍具有支撑作用。 

余悦坦言，像连云港这样的三、四线城市，近几年开始吸引了不少例如恒大、金辉等大型开发商，今年还吸引了中梁地产进入。同时，一、二线城市楼市因为管控严格，导致获利空间小，更多的房企也来到三、四线城市寻找机会，说明他们看好这些三、四线城市的房地产发展机遇。 

中国指数研究院发布报告显示，部分三四线城市土地市场成为房企拿地的热门地带，部分区域出让金额同比翻番。2017年1~6月，嘉兴、无锡、南昌、镇江、金华等强三四线城市土地出让金额同比均增长超过100%，恒大、保利、中海、融创、金地等房企均加大在三四线城市拿地力度。

邢志宏表示，一线和热点二线城市在调控方式上也不仅仅是在限买、限贷、限售等方面，为了解决供求矛盾，还加大了土地和住房的供应，这就使得房地产投资的变动幅度没有以往那么大。总的来看，房地产开发投资增速可能会是一种缓中趋稳的走势。 

对于下半年的趋势研判，中国银行国际金融研究所高级研究员周景彤认为，在强调控、严监管、融资趋紧下房地产投资将有所放缓，但大幅降低可能性不大。首先，一线和部分二线城市前期去库存加快，未来随着土地供应的增加，补库存需求上升；其次，三、四线城市销售加快会逐步带动其投资较快增长，在一定程度上会抵消一线城市和部分二线城市地产投资放缓的影响。 

周景彤还指出，今年中央政府提出确保再开工改造600万套的棚改任务，一方面棚改货币化安置将带动商品房销售的增长，另一方面棚改会拉动房地产开发投资、基础设施配套投资，也会对冲一线和部分二线城市房地产投资收缩的影响。