深康佳A29亿元卖子公司股权遭否 起因深圳总部厂区土地估值偏低？

每经记者 谢宏辰  每经编辑 宋思艰

今日（7月17日）晚，深康佳A（000016，SZ）公告显示，公司《关于挂牌转让康侨佳城公司部分股权的议案》在股东大会上未获通过。

从深康佳A此前披露的子公司康侨佳城的财务数据来看，后者一年来的营收为0、利润为负，但此次转让，评估机构已给予5倍增值率，49%股权拟转让价为29亿元。但如此优厚的条件却仍未能博得多数中小股东的满意，这是为何？

《每日经济新闻》记者发现，康侨佳城目前负责的项目未来升值空间巨大，旗下资产包括位深圳的厂区土地，这应是十分金贵。因此，不排除不少股东因此而投下反对票。

评估增值5倍

根据深康佳A的公告，《关于挂牌转让康侨佳城公司部分股权的议案》未获股东大会通过。该议案总表决情况是：同意8906万股，占出席会议所有股东所持股份的35.618%；反对1.6亿股，占出席会议所有股东所持股份的64.0939%；弃权72万股，占出席会议所有股东所持股份的0.2882%。

今年6月30日，深康佳A曾发布《关于拟挂牌转让康侨佳城公司部分股权的公告》，其拟将持有的康侨佳城公司49%的股权，按照国有产权交易所挂牌程序在国有产权交易所以约29亿元的价格公开挂牌转让。

此次股东大会表决情况否决了出售议案，也因深康佳A控股股东回避了表决。目前，深康佳A的控股股东为华侨城集团，华侨城集团及其下属子公司合计持有深康佳A有表决权的股份7.2亿股。但由于该提案涉及潜在的关联交易事项，两者均回避表决。

原来，由于康侨佳城的另一股东华侨城集团公司未放弃优先购买权，如果华侨城集团最终成功竞得康侨佳城49%股权，本次交易将构成关联交易。 

此次出售子公司股权，根据评估机构出具的评估报告，采用了收益法的评估结果。深康佳A披露，截至评估基准日，康侨佳城总资产账面值约为11亿元，总负债账面值约为1亿元，净资产账面值约为10亿元，收益法评估后的股东全部权益价值约为59亿元，增值49亿元，增值率达499.63%。

经营数据方面，康侨佳城2016年、2017年第一季度营业收入均为0，净利润分别为-787万元和-222万元。但为何还是不能打动深康佳A众多中小股东的心呢？

投资者关注康佳总部厂区土地价值

《每日经济新闻》记者发现，虽然康侨佳城近年处于无收入的状态，但是其目前负责的相关项目增值潜力巨大。

原来，康侨佳城成立于2015年，注册资本10亿元，其中深康佳A出资7亿元，占比70%，华侨城集团占比30%。让康侨佳城成为“香饽饽”的，是其负责的深圳市南山区华侨城片区的康佳总部厂区的更新改造项目。

康佳总部厂区更新改造项目位于深圳市南山区华侨城片区，用地性质为商业性办公用地及一类工业用地，占地面积3.7万平方米，计容积率建筑面积26万平方米；另有不计容建筑面积6.2万平方米，其中包括8000平方米的地下综合商业和5.4万平方米的地下停车库。目前，康侨佳城已取得用地方案图、用地规划许可证、节能评估报告批复和环评报告批复，正在设计项目整体方案和进行前期工程准备，预计2017年7月底开工。

对于该项目，有投资者在深交所互动易上向深康佳A提问：“目前康侨佳城的土地120亿都会有许多房地产商抢着拍，为何现在评估才59亿多？”对此，深康佳A回应称：“考虑到康佳总部厂区更新改造项目未来潜在的升值潜力，康佳集团拟先挂牌转让康侨佳城49%的股权，保留21%的股权”。