继以35.73亿元人民币，赚取毛利1.27亿元出售上海虹口SOHO不足10天后，昨日，SOHO中国再次释放要整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的消息。
据近日《证券日报》记者向SOHO中国方面证实，自2012年8月份SOHO中国宣布由散售向持有物业运营转型之后，尽管多次出售上海的办公物业资产，在北京也曾散售一部分物业，但这是第一次整售北京的物业资产。
值得关注的是，有业内人士向《证券日报》保守估计了光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的市值，预计总计销售额将超过105亿元。换言之，若上述两个项目在今年成功出让，这将意味着从2014年开始，四年内，SOHO中国将通过销售京沪两地办公物业套现超过340亿元。
转型后首次整售在京资产
事实上，光华路SOHO2是SOHO中国旗下“很有故事”的资产，SOHO中国持有该项目已经有10年左右时间，但享受其租金收益则仅有3余年时间。
据记者了解，光华路SOHO2位于北京CBD，原光华路SOHO正对面，由德国GMP建筑事务所设计，自2014年底启动招商，目前项目的整体出租率超过98%，办公租户以文化传媒、科技互联网、金融类为主，商业租户以展览展示类为主。
如今繁华时尚的光华路SOHO2前身是一个拥有复杂“经历”的坑。“我们接手时它就是一个坑，这个坑挖了近13年的时间，当时下面的树都长的2人粗了。”潘石屹曾向《证券日报》记者坦言，这个项目非常复杂，在当时这就是一个非常危险的项目。
资料显示，该项目最早是海南一家上市公司琼民源所持有，但由于老板被抓，便由北京中关村科技收购。然而由于地理位置等特殊原因，该项目迟迟未动工，直到2007年政府介入，华远当时的董事长任志强接手了该项目，仅仅一个月后转手给了潘石屹。
任志强持有该项目一个月后加价1亿余元卖给了潘石屹，彼时，SOHO中国刚刚上市。据悉，光华路SOHO2的收购合同金额为10.3亿元，而潘石屹当年IPO募集到了19.7亿美元。
然而，该项目自SOHO中国接手后便官司不断，“因为项目牵扯的时间很长，有各种纠纷，有的官司我们都是第七被告、第九被告，真的很复杂。”潘石屹曾告诉记者。
从计划2008年开始预售到2014年底启动招商，经过各种“复杂的经历”后，光华路SOHO2开始成为SOHO中国租金收益的重要助力。
据SOHO中国2016年年报显示，2016年度，光华路SOHO2租金收益达2.1亿元。同年，SOHO中国的租金收入为15亿元，光华路SOHO2贡献了13%以上。
更重要的是，鉴于客观复杂的历史，潘石屹持有该项目10年左右时间，如今SOHO中国名下可整售该商业办公项目的面积是9.43万平方米。
“现在北京CBD核心物业整售的并不多，周边这类物业售价一般在9万元-10万元/平方米，保守估计，以7.5万元/平方米售价计算，SOHO中国名下的该物业市值将达70亿元，但考虑到整售，可能会有一些折扣。”第一太平戴维斯华北区研究及顾问咨询部董事熊志坤向《证券日报》记者透露，即使有折扣，其市值也不会降低多少，因为北京写字楼市场对这类物业需求很大。
显而易见，该笔物业若成功出售，为SOHO中国带来大笔现金的同时，也将为其带来非常丰厚的利润。
高位卖出资产有望超340亿元
值得关注的是，光华路SOHO2虽然是潘石屹转型后首次欲整售的在京资产，但在上海市场，SOHO中国已经完成多笔资产的转让。
2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格出售了上海SOHO海伦广场及静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；2015年3月份，潘石屹在SOHO中国2015年度业绩发布会上宣布，SOHO中国将拿出旗下个别项目，尝试整体出售。同年9月份，潘石屹将当年闹上法庭的外滩地王股权转让给复星，涉资84.93亿元；2016年7月份，SOHO中国宣布，将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿保险股份有限公司，成交总额为32.97亿元，折合单价达7.67万元/平方米；今年6月份，SOHO中国以35.73亿元出售虹口SOHO。
换言之，潘石屹在4年内已经出售了5个半上海项目，总计金额达236亿元，2014年至今，每年至少卖掉一个上海项目。
而此次启动整售的项目仍有上海资产。SOHO中国表示，位于上海虹桥临空经济园区的凌空SOHO，由知名建筑设计师扎哈·哈迪德设计，SOHO中国名下可整售商业办公面积12.82万平方米。目前整体出租率超过95%，办公租户以文化传媒、科技互联网、航空、物流类为主，商业租户以展览展示类、餐饮类为主。
“在虹桥商务区，这类物业售价在5万元-6万元/平方米之间，以12.8万平方米的可租面积计算，总价约为60亿元-70亿元之间，但考虑整体出售，可能总价在40亿元左右。”同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者如是透露。
按此计算，上述两个项目市场估值有望达到110亿元，预计可能在105亿元以上。若两个项目都能成功出售，有可能将为SOHO中国注入超过100亿元的现金。2014年以来，SOHO中国通过出售资产套现金额也将达到340亿元以上。
对这两个项目的整售，潘石屹也坦言：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”
熊志坤和张宏伟也均向本报记者表示，SOHO中国出售资产属于高位套现，是根据市场走势作出的判断，很正常。
据记者了解，若加上2017年全新入市的SOHO天山广场，以及2018年底即将完工的丽泽SOHO和古北SOHO，SOHO中国持有物业的建筑面积将达到160多万平方米，但若上述两个项目卖出后，估计则会降至140余万平方米。
需要一提的是，在经历了转型初期阵痛后，2014年至2016年，SOHO中国的租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。在潘石屹眼中，这意味着转型的成功，但自2013年获取北京丽泽一个项目后，SOHO中国再未有任何新项目入账。若卖出上述两个项目，每年将损失逾3亿元的租金收入。但随着新项目进入收租期，租金收入则有可能快速上涨。
证券日报 记者 王丽新
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