北京土地住房齐放量 房价拐点将至？

记者 王冰凝 北京报道

土地和住房同时放量，令价格高高在上的北京楼市再次震荡。

6月30日，据北京市国土资源局网站显示，北京再挂6宗地块。中原地产数据显示，北京今年合计居住类面积供应已经达到了223万平米，是2016年供应量的3倍。

与此同时，北京市住建委近日出台商品住宅项目预售许可新规，鼓励房地产开发企业加快项目入市销售，形成实际供应。其中，北京住建委公示了161个拿地未开工项目和228个开工未入市项目。按照北京房地产业协会在公开信息上给出的测算数据，拿地未开工和开工未销售的房源，初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。

中原地产首席分析师张大伟认为，此次政策则有望加快部分在途房源的供应量。这样能够在目前已经做好减法的同时继续做好加法，平稳市场供需结构。增加供应后，市场价格将有望有所降低。

土地开闸大放量

土地供应不足一直是业界认为北京楼价暴涨的根源之一，不过，今年以来，北京一直在开闸大放量。

6月30日，据北京市国土资源局网站显示，北京再挂6宗地块，其中最贵地块48.4亿，最大建设用地面积8.2万平米，6宗地块总价为182.4亿，总建设用地面积37万平米。

6宗地块分别是海淀北部地区整体开发翠湖科技园2宗、亦庄经济技术开发区路东区2宗、怀柔镇张各长村2宗。总起始价182.4亿。

在2017年1月-6月北京合计公示56宗经营性用地中，北京6月份公示 21宗经营性用地，总起始价达502.6亿元，达到2017年上半年之最。

北京市4月7日发布的新供地计划提出，2017年住宅用地供地计划为1200公顷，这一指标是年初计划的两倍。以往北京供地计划完成率较低，业内人士预计，按照目前趋势，北京市将按时按量完成计划供地。

值得注意的是，近期北京市出让宗地均限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，近期出让宗地还设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

其中，6月27日北京推出的5宗地块甚至有位于东城区的。这距离上次东城区再出住宅用地已经时隔五年。招拍挂资料显示，这宗东城区用地是本市推动“限房价、竞地价”以来位置最好的地块之一，同时，该处地块地上建筑控制规模约为7.36万平方米，其未来住宅销售均价限制在每平米89068万元，最高销售单价不得超过9.35万元/平米。

业内人士表示，综合以上新推土地限价分析，和同区域、同品质二手房相比，目前本市新供应土地将供应的商品房反而更有明显的优势，比如东城区新房售价控制在10万元以下，是个明确信号，有利于市场平稳。预计相关区域的二手房价格很可能继续下行，拉平与新建住宅的价格差。

300多个项目被喊话尽快入市

除了加大土地供应，北京市也在全力推动新房入市。

近日，北京市住建委称，正在采取切实措施，在做好房地产市场需求端调控的同时，将大力增加市场供应放在非常显著的位置。

据了解，从3月份起，市住建委全面启动了“拿地未开工和开工未入市项目”协调推进工作，全力促进在途商品住宅项目尽早开工、入市。经过梳理，截至3月底，全市共有拿地未开工项目161项1312万平米，开工未入市项目228项965万平米。

据记者从市住建委了解到，在市、区两级住建委和有关部门近3个月的共同努力下，项目开工、入市协调推进工作效果初显，截止5月30日，拿地未开工项目实现新开工295万平米，开工未入市项目实现项目入市216万平米。

市住建委同时称，为加快推进清单项目尽早入市，进一步提高房屋供给转化效率，使之尽早形成市场实际供应，市住建委研究决定，凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。

有业内人士指出，商品住房必须取得预售许可证，才可以对外销售。按照规定，开发企业取得一个施工许可证后，只能办理一次预售许可。但如果要拿到预售许可证，除了要具备土地证、规划证等证件外，还要达到一些其他要求，比如投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。而套均面积大于140平方米的大户型住宅项目，7层以下(含)的，需达到主体结构封顶方可办理预售；8层以上(含)的，需完成规划层数的1/2(且不低于7层)后，方可办理预售。这就导致了楼盘在一个施工许可证范围内的楼栋，有些达到了进度要求，有些没有达到。

“如果办理一个预售证，就只能等着所有楼栋都达到要求。而加速入市的新规中，这些项目取得一个施工许可证后，可以对应办理两次预售许可，这就使得一个项目中那些已经具备条件的楼栋，先领取预售许可证，先入市销售，加速形成市场供应。”该人士称。

而数据也进一步显示，随着土地开闸和住房供应增加，北京楼市成交量暴跌，房价已经迎来了一波又一波的松动。

据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计， 2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套，环比2016年下半年减少36.5%，同比2016年上半年减少35.8%，北京二手房网签量结束了自2014年上半年以来，连续增长的态势。北京二手房价在3、4月份冲高后，开始逐步企稳回落，先是5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，不仅跌势持续，且跌幅有扩大迹象，二季度北京二手房价的企稳并持续回落，预示了房价拐点的到来。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测，随着交易量的持续回落，目前北京二手房价的下跌才刚刚开始，2014年我们曾经历过二手房价下跌10%的情况，或将在2017年再现，由于今年的调控力度比2014年还要严格，所以预计，今年北京二手房房价的跌幅有可能超过10%，三季度开始，我们将看到北京二手房价下跌的区域和跌幅进一步扩大。