深圳新富资本投资总监廖云龙：地产后周期的投资逻辑

每经记者 刘鸿飞 每经编辑 江月

目前，中国房价究竟离不离谱？我认为有一点高，但还不算很离谱。在我看来，一个国家核心城市的房价和这个国家的总人口有更紧密的联系。

英国、德国、法国这些国家的人口大概就是6000万~8000万，澳大利亚和加拿大有两三千万人口。意味着在这些国家，你只需要成为其国民收入的前30%~50%的行列，你就有资格住到住到核心城市里。但在中国，四个核心城市可容纳8000万左右的人口，但中国的人口数量有16亿。也就是说，你的收入或存量财富必须是排在这个国家的前5%左右，才有资格住到核心城市里去。

对于经济，我们认为今年下半年可能会开启大规模房地产补库存运动，下半年经济不会差，到年底之后会进入政策观察期，明年上半年房地产行业可能会进入被动补库存阶段，届时可能会进入一个新的政策窗口期。

从A股投资角度来看，A股去年下半年以来的蓝筹行情是两个因素带来的，一个是IPO加速和监管趋严带来了确定性溢价，另一个因素是供给侧改革和地产产业链复苏带来的蓝筹盈利好转。过去几年，我们创业板的增速大概在30%以上，但主板增速10%多一点，从去年年底到今年上半年出现了一个新的现象，创业板和中小板的增速向下出现拐点，沪深300核心股票向上出现拐点，这是市场2017年蓝筹强、小盘股弱的另一个重要因素。

对于蓝筹股在今年上半年的盈利加速，我把这种现象理解为地产后周期。去年上半年地产销售增速30%多，这种销售增速一定会体现到2017年的下游行业，即水泥、机械、白酒、家电。接下来下半年，我觉得地产还是补库存的阶段，行业盈利依然会漂亮，市场有自我强化的过程，接下来这些公司可能还会再创新高。中期来看，一方面要关注这些行业的盈利变化情况，另一方要关注市场预期变化带来的抢跑行为。