南昌9地连拍频现高溢价 本土房企与外来大鳄“贴身肉搏”

每经实习记者 唐洁 每经编辑 余冬梅

6月年中将至，南昌土拍市场风起云涌。6月7日这一天，南昌市南昌县迎来超大规模9地连拍，总用地面积达到357.7亩，出让总地价达20.52亿。9幅拍卖土地中，7幅土地被本地房企收入囊中，其中6幅土地溢价率超过280%。一家本土房企甚至连拿3幅土地，竞争激烈，可见一斑。

就当前南昌而言，一方面是本土房企在土地市场发力，另一方面则是品牌房企的强势进入。《每日经济新闻》记者注意到，2016年恒大、绿地、中海三家房企拿地金额占据了南昌土拍市场的前三甲。此外，2016年南昌新进的品牌房企还包括安徽文一地产、融创中国、富力地产等，而年初碧桂园一举投下2个亿进入南昌象湖新城。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，从今年的市场情况来看，不管是一级市场的招拍挂还是二级市场的收并购，品牌房企拿地速度不会减慢，将进一步加大行业整合和洗牌的力度，品牌房企和地方房企的较量仍将持续。

9幅土地中本土房企拿下7幅

南昌县本次土拍的9幅土地中，有7幅土地被南昌本土房企拿下，其中一家叫做南昌盈宏实业的开发商一口气拿下3幅土地。3幅土地均属于商住用地且全部来自蒋港镇。

上述3宗地中面积最大的是23号土地，该地块位于蒋巷镇高梧村蒋巷西大道以东，容积率约2.2，地块出让总面积87.96亩，总价4.53亿元，楼面价3512元/㎡，溢价率高达344%，其他两幅土地是22号和25号地块。

22号地块创造了当天土拍的最高溢价率357%，该地块位于蒋巷镇高梧村蒋巷西大道以东，容积率约2.0，地块出让总面积44.92亩，成交总价为2.44亿，楼面价为3668元/㎡。25号地块位于蒋巷镇高梧村蒋巷西大道以西，容积率约2.2，地块出让总面积18.8亩，成交总价8307万元，楼面价3014元/㎡，溢价率281%。

此外，一家叫做江西飞鸿置业的开发商入得两幅土地。两幅土地同样来自蒋港镇且也是商住用地。两地块相邻，位于蒋巷镇高梧村蒋巷西大道以东，容积率约2.2，其中20号地块最终成交总价为5323万元，地块出让总面积11.86亩，楼面价为3062元/㎡，溢价率287%。 另21号地块容积率约2.2，地块出让总面积4.40亩，‍‍最终成交楼面价为3007元/㎡，‍‍溢价率280%。

此次土拍以底价成交的是19号一则住宅用地，出让面积仅为4.07亩，地块位于南昌县城北路以南，莲西大道以西，天伦华庭小区以北，容积率约1.6~2.0，最终被南昌银城地产以2849万元拿下，楼面价在此次土拍中最高为5250元/㎡。

另一则纯住宅用24号地块，由江西丰盈阁实业获得，该地块位于江西新闻出版学校对面，靠近豫章大桥。地块容积率约1.8-2.2，地块出让总面积21.46亩，成交总价1.37亿，溢价率299%，楼面价4350元/㎡。

张宏伟表示，目前品牌房企进入地方市场的节奏越来越快，对地方市场的主导作用也越来越大，本地房企要保住在市场中的地位首先就是有一定的土地储备，因此部分本地房企在这个阶段中为寻求发展积极拿地。

两宗宅地未来限价9000元/㎡

当天下午，唯一有限价要求的26号和27号住宅地块开始拍卖，两地容积率均为2.5，绿化率均≥35%。其中，26号地块被来自广州的富力地产竞得，位于南昌县范围内汇仁大道以南，抚生西路以东，总成交面积80.79亩，总成交价为5.06亿，溢价率为4.3%，楼面价3756元/㎡。这也是富力自5月10号拿下红谷滩新区一幅商住用地后在南昌再次拿地。

27号地块位于南昌县范围内汇仁大道以南，银湖中路以西，文山一路以北。该地块由悦泰发展有限公司以4038元/㎡的楼面价竞得，溢价率为12%，总成交价为5.28亿元。总出让面积78.45亩。

根据规划设计要求，两地块将进行严格限价，要求住宅销售价格不超过9000元每平方米。挂牌文件还要求该宗地竞买保证金、出让金必须以全额外资缴纳，建筑设计严格按照绿色节能建筑标准，绿色建筑要求进行规划设计。

张宏伟认为，限价一方面是迎合目前部分调控政策的内容，避免房价出现大幅度波动。从另一个角度来看限价对房企的成本控制能力和开发能力的是一个绝对考量。谁有足够的资金，谁能承受这样的价格压力谁才能抓住市场。