仲量联行：资产证券化将成中国房企未来重要融资方式

每经记者 周程程

4月27日，仲量联行发布《中国房地产金融：传统与创新共进》研究报告。

报告显示，中国开发商融资传统上主要依赖境内外银行贷款、企业债和优先票据。近年来，政策的转变和宏观经济的发展致使开发商和资产持有人寻求如P2P借贷和众筹等其他融资方式。

仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义昇表示，随着美联储逐渐淡化“量化宽松”计划和加息，对于中国的开发商和资产持有人来说，轻松融资或再融资的日子可能一去不复返。“开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本，需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其他融资渠道双管齐下。”

报告指出，积极寻求多元化的融资渠道，是所有房企的必然选择。永久债券、信托、P2P借贷、众筹、合作开发等，成为近年来房企较为青睐的其他融资方式。

仲量联行中国区研究部总监周志锋表示，虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步，但是它具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。

目前，与中国开发商最相关的资产证券化包括：商业抵押担保证券（CMBS）、住宅抵押担保证券（RMBS）和资产担保证券（ABS），其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。

从发达国家经验来看，美国等地资产证券化已经发展得相当成熟。根据《Commercial Mortgage Alert》，2016年美国CMBS的发行总额达到760亿美元，占全球CMBS发行量的98%。近年来美国CMBS的年发行量稳定在金融危机之后的500亿~1000亿美元的水平。

报告指出，随着中国人民银行放松了对这类结构型产品的销售管制，2015年起它在中国市场逐渐流行开来，但市场规模依然较小。若是与美国这样的成熟市场相比，中国房地产抵押贷款证券化市场的规模可谓沧海一粟。

但邱义昇判断认为，从长远来看，资产证券化在中国市场的发展潜力巨大。鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。

近期的多起创新案例也印证了这一趋势。例如2016年8月，光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作，在中国推出首款ABS产品，交易总额为16亿元。

报告指出，另外一个蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。与CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。它是一种能帮助资产持有人释放其资产价值及为个人投资者提供房地产安全投资方式的金融产品，从开发商和资产持有人的角度看，REITs可成为降低债务杠杆率及获取长期融资的途径。

报告指出，受制于法律和程序性障碍，中国目前尚未推出一款真正意义上的REITs产品。

周志锋提醒说，在中短期内，即使政策制定者放松监管，或者向投资者提供税收优惠，REITs离中国投资者也还是比较遥远的。“原因有多方面。租金收益率低是最大的障碍，目前很多资产的收益率仅为4%甚至更低。此外，没有税收优惠或奖励、缺乏REITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。”

不过，在周志锋看来，尽管障碍重重，REITs依然被视为中国房地产融资的新出路。随着投资者、开发商和资产持有人的观念转变，从长期来说，REITs能给投资者带来稳定回报，将成为机构投资者主要的融资渠道，同时也为个人投资者提供了多一种的投资渠道，使他们能够投资于房地产的金融产品，相信REITs将在未来的几年内得到更多的讨论。