上海出台建设用地5年规划：明确办公用地不得建公寓

每经记者 吴若凡

4月21日，上海市政府官网转发了上海市国土局出台的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（以下简称《规定》），该《规定》自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。

上述《规定》明确了新建办公用地不得建设公寓式办公楼，经营性商业用地未经约定不得建设公寓式酒店，这意味着商改住等本质上为商办产权的“类住宅”公寓将受到极大的制约。

更重要的是，《规定》要求出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售；物业的持有比例和持有年限，必须载入土地出让合同，合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。同时，受让人完成开发建设并领取房产证后，土地出让合同中约定持有的物业在持有年限内不得转让。持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让，并且交易上只能进行整层交易，商铺也不得散售。

知名地产人薛建雄表示，“这实际上会促进商办领域企业洗牌。此次规定还透露出了对拿地企业资源吸附能力的要求，上海房企马太效应将更加明显。”

类住宅将再受制约

今年1月7日，上海市住建委发布公告整治类住宅，据《21世纪经济报道》当时报道称，上海约有140多个项目将被集中清理核查，同时暂停网上签约，这些项目被指将商办以“类住宅”形式销售。

记者注意到，上述这类建筑被暂停的原因是违规销售、擅自改建，一些项目还在销售中虚假宣传，误导购房人。所谓公寓式办公楼是指可以用来居住的办公楼，含有上下水配套，及独立卫生间。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，原先政府在管理过程中并没有苛刻要求办公楼必须遵照原有规划通途，而开发商在造办公楼时通常是为了实现快速回笼现金。

但市面上，上述这些项目为商办性质不受限购影响，又具有居住功能，不仅吸引了刚需购房者，也吸引了投资者的目光。据悉，这类公寓类的商办种类繁多，有酒店式公寓、SOHO、LOFT、服务式公寓等，均被称为“类住宅”。与住宅70年产权、土地证为住宅用地相比，类住宅项目多数为商业或办公性质用地，产权从30年至40年不等。

虽然上述建筑的产权为商办类，但使用功能则类似于住宅。所以，它们不像海外成熟市场通过基金持有办公楼、统一经营，既实现物业资产增值，还能获得租金经营收益。国内房企退出通道受限，只能以销售的方式快速回笼资金。

对此，地产人士薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，这一政策关键是看最后执行力度如何，执行力度如果一直很严，在此期间就很可能会绝迹。

整售抬高投资门槛

《规定》第十条指出，出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。当前的现实情况是，上海写字楼市场实际面临着物业难以管理、小业主之间不良竞争的混乱局面，对于开发商影响会很大，背后与散售产权密切相关，而超过100平方米以上的就面临销售难题。

欧阳捷表示，如果散售多了，势必会加大管理难度，散户越大，租金承受能力越弱，对风险承受能力就越低，这就导致未来物业管理容易出问题。如今规定明确限制散售，变相抬高了商业、办公的门槛，就使得那些运营能力差的房企在上海失去机会，留下的将是对商办物业持有时间长、自身实力强的房企。

上述《规定》第十五条指出，建设、规划土地部门应严格按照经批准的控制性详细规划及土地出让合同规定的土地用途、建筑规模、规划建设条件以及经批准的规划设计方案、建筑要求、建（构）筑物保护保留要求、建设标准、基础设施及建筑物使用性质等进行管理。

记者注意到，上述这一条明确了开发商在操作过程中不得改变原有规划用途。对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让当。