上海二手房3月成交量“L”型低位复苏 机构研判市场拐点已现

每经实习记者 唐洁

2016年下半年以来，上海不断出台严厉调控，楼市快速降温迹象显著。4月13日，《每日经济新闻》记者从上海二手房指数办公室发布的最新报告获悉，3月份上海二手住宅销售1.94万余套，环比上升93.2%，但同比依然下降61.8%。此外，3月上海二手房成交套数是同期一手房成交套数的3.38倍。3月份，上海份二手房均价为5.22万元/平方米，结束了连续7个月的上涨态势，环比下降1.98%。

上海二手房指数办公室相关人士表示，3月上海二手房成交量依然是2013年以来同期成交最低的月份，未呈现出楼市小阳春的情景。环比回升主要是随着上海周边城市调控的进一步收紧，使得之前外溢的购房需求转回本地。而在上海一手房供应依然紧张的情况下，使得需求流向二手市场。

按照惯例，二手房市场一般会表现出典型的“金三银四”和新房市场的“金九银十”行情。亿翰智库相关分析师指出，像上海这类以存量房市场为主导的成熟型房地产市场，二手房表现已经成为风向标，当前二手房市场拐点已现。

市场双边震荡

数据显示，今年1月份，上海二手房成交数量达到了近60个月以来的月度最低值9100余套，不及正常年份2万套均数的一半。到了2月份，上海二手房1万余套的成交量仍在继续探底。直到3月份，才稳步回升达到正常年份月均水平。

链家地产上海分析师赵葆根告诉《每日经济新闻》记者，3月份成交量同期下滑的主要原因还是调控力度的加大，一、二月份受春节前后的影响，整体二手房成交冷淡，3月份在市场回暖的带动下有所回升。

从调控方面，上海当前持续从严的限购限贷政策有效抑制了投机购房，市场进入降温通道，同时各大商业银行加大对贷款首付以及收入流水资料的审核力度，杠杆减少引导理性消费。

1月22日，上海银监局召开2017年中资银行业金融机构主要负责人会议，要求坚决落实中央及上海有关房地产调控的各项要求，严格执行个人住房差异化信贷政策，抑制炒房投机需求。

近来，记者从实地走访了解到，从上海二手房市场供需双方的心理价格预期方来看，在市场预期不明朗的状况下，持有优质房源的卖家往往不肯轻易降价抛售而是选择持有，部分购房需求者则在此时选择观望，双方博弈加大。

改善需求升温

赵葆根认为，随着上海新增土地供应量的下降，一手房市场多布局郊区且相对分散，而部分刚需出于对交通、配套、学区等因素的影响，由新房市场转向二手房市场。目前的楼市现状表明上海已进入存量房时代。

在上海存量房时代，部分购房者有以小换大、以旧换新的置换改善需求。由于首付大多来自于其房屋售款，因此房价上涨也不会给其带来过多的支付压力。从3月份成交数据来看，改善型住房比例有明显提升。

数据显示，3月份，上海全市非普通住宅成交占比30.45%，环比上升3.3个百分点，普通住宅成交占比则缩小到69.55%。比如上海300万~500万元房源的成交占比24.02%，环比上升3.03个百分点；500万元以上房源成交占比12.14%，环比上升1.8个百分点，而300万元以内成交占比63.84%，环比下降4.83个百分点。

不仅是上海，北京、深圳近来的二手房市场也相当活跃。《每日经济新闻》记者从深圳规土委发布的信息了解到，当前二手房住宅的成交量环比上涨了116%，是一手房市场的6倍之多。赵葆根表示，当一线新房市场的拓展空间越来越有限时，大型开发商在一线城市的集中度会提高。

近日，上海规划和国土资源管理局网站公布了临港与奉贤区三个地块采取招标挂牌复合式出让，从交易规则来看，招标评分制对投标企业的经济实力、技术资质以及项目经验做出了细致的量化规定。