李宇嘉：雄安新区开发要“去地产化”但不能“去市场化”

李宇嘉

雄安新区房地产交易被严格控制，楼市瞬间安静。面对短期内要攫取数十年红利的投机狂潮，冻结是没有办法的办法，但显然不是长久之计。不管是集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，还是调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，哪个都不能撇开房地产。

一般来讲，房屋是生活和生产的基本要素和物质空间。新区规划和发展，首先要进行的是土地和空间的规划以及区域功能的规划，这是提供居民居住和企业生产所需物质空间的过程，也是房地产规划的过程。

房屋要回归其本来属性，这种定位是我国继1998年住房市场化改革、2007年加强住房保障后，对未来房地产和住房发展又一个改革定位和发展导向。

雄安新区四大定位和七大任务明确无误地折射出一个重要信号，不管新区将来如何开发，首要的一条就是“去地产化”。这是近年来我国新区规划和发展均出现严重的“房地产化”后，总结出来的血的教训。因此，不惜交易冻结和停滞，也要刹住楼市投机潮，目的是杜绝“房地产化”。对此，管理层提出“七严”，即“严禁大规模开发房地产，严禁违规建设，严控周边规划，严控入区产业，严控周边人口，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。”

从深圳、浦东到雄安，这是我国从外向型的工业化和城镇化相互推动，融入世界以吸收全球工业化和城市化文明，向夯实内需和构建创新驱动下的内生增长的转变。工业化和城镇化相互推动时期，土地财政扮演着基础设施和公共服务融资的角色。但是，创新驱动的内生增长模式下，高成本是“大敌”，因此，降低成本是新区功能“落地”的前提。对住房而言，绝对不能延续“土地财政”开发模式，即高价出让商品住房用地，作为新区政府融资的主要渠道。

近日，京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨做客人民网直播时指出，雄安希望吸引投资者和创新创业者。国家应以建设廉租房、公租房等惠民政策，让年轻创业者有房可住，保障投资热情。很多业内人士也认为，未来，雄安新区保障性住房一定会占最重要的地位，供应比例也会最大。

但笔者认为，在坚持住房回归居住属性的前提下，让市场和保障“两条腿”走路。在尊重行业规律和市场配置资源的同时，更好地发挥政府的作用，这是新区住房制度设计的根本。

一个健全的住房供应体系中，商品住房和保障性住房都要有，二者比例关系要视房地产发展的阶段而定。新区成立初期，新市民和迁入人才的住房需求大，加上规划利好也会助推住房需求，保障性住房要占到更大的比例，但应以满足基本需求的廉租房、公租房为主，防止“福利陷阱”。同时，也要控制商品住房开发的规模，以保持居住和创业低成本的环境。新区建设中后期，各项规划基本“落地”，住房需求和新增开发空间边际递减，商品住房要逐渐占到更大比例。

具体来说，首先要通过以租为主的保障房设计，让创业者和居民“住有所居”，避免因没有住房支付能力，或住房支出太多，影响创业初期的投入，这直接关系到是否能建立创新发展的激励机制。其次，产业和人才在新区积聚以后，加上产业规划利好，房价会上涨，这是客观规律。这时，产业发展和创业创新还处于成果“破茧”的前期，对于成本还比较敏感。

因此，一方面要控制商品房开发规模，另一方面要适时启动相关政策，调节房价上涨收益。

近年来，长三角、珠三角确实涌现出一大批新兴企业，特别是在互联网、新能源、智能科技等方面。之所以随后进入了瓶颈期，创新成果昙花一现，甚至倒在“破茧”前，首先与高房价推高企业营商成本与人工成本有关；其次，在高资产收益的诱惑下，很多企业将房地产作为副业，由于副业收益远大于主业，创业创新的动能开始衰退。因此，在成果“破茧”的敏感期，要通过控制商品房开发规模，适时启动类似于美国的房产税征收，达到去地产化和鼓励资金投向实体的目的。

房产税开征以后，新区政府就有了渐趋稳定的财政来源，这一财源应完全用于廉租房和公租房供应。随着产业逐渐壮大和成熟、创新成果开始出炉，区域价值显著提升，房价将进一步上涨，美国“硅谷”和深圳特区也经历了这样的过程。这时，一方面要让产权人获得资产溢价收益，另一方面，要善用房产税税基根据房价上涨而自动上调的“稳定器”功能，甚至适时调整房产税税率，调节资产收益，将房产税全部反哺廉租房和公租房供应。这既尊重行业规律，也抑制地产化趋势。

同时，捋顺创业和实体收益分配机制，借助住房保障支持，新区创业者通过分享创新成果，建立从“住有所居”到“居者有其屋”的有产者路径，让居民分享新区发展外溢到房地产上的红利。这样，既尊重房地产行业发展规律，又能发挥政府的积极作用，也不会出现新区地产化，冲击实体产业发展，还能构建可持续的财政来源，让新区开发可持续。

总之，要客观认识新区开发和房地产的关系，我国大城市楼市泡沫化、地产化趋势，问题不在楼市本身，而在于政府过度依赖导致制度和政策变形。新区开发要避免地产化趋势，但并非矫枉过正到“去市场化”的地步。完全住房保障是不合理的，正确的思路是既要遵循市场规律，也要更好地发挥政府职能。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）