万科联合体58.5亿元北京丰台拿地 溢价率仅17%

每经实习记者 舒曼曼

今年以来，北京供地节奏明显加快。4月11日，北京市规土委拍卖厅再次迎来了一场土拍，此次拍卖的分别为丰台区王佐镇青龙湖地区地块、平谷区夏各庄新城地块。

《每日经济新闻》记者了解到，青龙湖地区地块由国开东方万科联合体以58.5亿元的价格拿下，楼面价42700元/平方米，总建筑面积为230355.885平方米，建筑控制规模为249999平方米。

值得注意的是，上述青龙湖地区地块溢价率仅为17%，在房企普遍高溢价拿地的今天显得特别扎眼。那么，这是否意味着北京房地产市场开始由热转冷了呢？对此，有分析指出，由于该地块成交面积较大，所以看似溢价率较低，但其实已经接近近期房企拿地的极限了。不过，也有专家认为，即便考虑到各种因素，国开东方万科联合体此次拿地的价格依然低于市场预期。

成交价低于市场预期

据悉，丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块，用地性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、A33基础教育用地、S4社会停车场用地，起始竞拍价50亿元。

上述如此诱人的地块，毫无例外吸引了众多房企开发商，比如招商、龙湖中海首开保利联合体、华润、远洋首创联合体、国开东方万科联合体、中粮天恒旭辉联合体等10家企业参与竞拍。最终，青龙湖地块被万科联合体拿下。北京万科相关人士告诉《每日经济新闻》记者，万科在拿地上一直是比较开放的，此前包括跟首开、国开、京投发展等都有合作。

资料显示，国开东方是由国开金融与上市公司东方集团成立的合资公司，其官网显示，该企业主要对青龙湖东侧的丰台区王佐镇25.3平方公里区域进行城镇综合开发，截至2015年底，国开东方总资产120亿元，净资产52亿元，通过3年时间已在青龙湖区域完成实际投入超过100亿元。

公开资料显示，青龙湖地块以“限房价竞地价”方式出让，商品住房销售均价不超过41230元/平方米，且最高销售单价不得超过43292元/平方米，并执行“90/70”政策，此次拍地未触及土地合理价格上限。据了解，该区域周边已有V7北海壹号和亿城燕西华府两个项目，并以大户型产品居多，基本售价均在5万~6万元/平方米左右。

中原地产首席分析师张大伟表示，该地块体量较大，但属性复杂，持有比例较高，其中商办接近8万平方米，实际商品房住宅部分为13.7万平方米，实际可售部分占比仅55%，平均楼面价为2.34万元/平方米，如果将持有部分按照50%价值计算，楼面价为3.05万元/平方米。整体看，虽然持有部分比例较高，但地块价格依然低于市场预期。

亚豪机构市场总监郭毅表示，今年以来，北京土地市场供地节奏明显加快，截至目前已成交住宅用地7宗，密集的土地出让，使得房企的“饥渴”程度有所缓解，不过在今年新推的土地当中，自住房等保障型产品占据较大份额，因此其中含纯商住宅产品的地块仍然受到较大欢迎。

记者注意到，昨日北京推出的平谷区夏各庄新城2-11-1地块，虽然建设用地面积仅约20213.146平方米，建筑控制规模仅24255.775平方米，但最终却由中弘以2.04亿元的价格拿下，溢价率180%。资料显示，该地块属性为A61机构养老设施用地。

房企联合拿地渐成风潮

从昨日竞拍方情况来看，房企抱团组成联合体拍地似乎已经成为了一种潮流。

据中原地产最新统计，截至4月11日，北京年内供应的住宅类已达20宗，而等待成交的15宗，已成交的有7宗。从已成交的7宗地看，合计成交的商品房住宅地块面积为90.64万平米。

其中，涉及限价商品房住宅为47.9万平方米，主要分布在房山、平谷、密云，公建面积17.5万平方米，这7宗住宅用地中自住房为22万平方米。7宗地合计有4宗为联合体，密云、房山、通州各有一宗地块为企业独立拿地。

针对房企频现联合体拿地，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于土地成本增加，企业联合拿地会减少一定的风险，目前来看，北京供地还是会增加的，丰台和大兴的土地供给的增加，后续还会有很多企业符合拿地的条件，对新一轮的投资和扩张有一定的积极作用，

万科集团2016年年报披露，报告期内，集团实现营业收入2404.8亿元，同比增长23%，净利润210.2亿元，同比增长16.0%，其中，北京区域主营业务收入417.89万元，收入占比达到17.85%，结算面积约414万平方米，占比20.16%。

《每日经济新闻》记者查阅万科2016年年报发现，报告期内，万科新增加开发项目173个，总建筑面积3157.3万平方米，其中北京区域共新增7个项目，88.3%的新增项目位于一二线城市，而报告期末至该报告披露日（3月27日），万科新增开发项目36个，规划建筑面积约438.9万平方米，其中涉及北京2个，位于朝阳区和门头沟区。

北京万科前述相关人士表示，刘肖担任北京万科一把手之后，在拿地投资上很果敢，他推出了一个叫A计划，也就是曼哈顿计划，涉及像城改、收购、公开招拍挂等，但强调不拿地王，丰台这块地也在今年预期当中，与此前相比，目前拿地储备属于基本持平。

克而瑞地产研究院公布的数据显示，2016年北京房企销售金额排行榜中，万科在北京楼市销售金额为248.52亿元，销售面积70.66万平方米，均排名第三，排名第一的是斩获销售金额343.64亿元的首开股份。

万科集团2016年年报陈述说，鉴于土地市场的竞争激烈，将持续探索多元化的土地获取模式，通过合作、股权收购、代建等防水确保以合理价格获取土地资源，2016年万科集团59.5%的新增项目是通过合作方式获取。