房产代建业2016年净利率25% 远超传统开发回报率

每经记者 吴若凡 每经编辑 姚治宇

当前，房地产行业的一个显著趋势是投资与开发分离、开发与运营分离、一级土地运营与二级开发分离，促使代建成为备受房企青睐的一种轻资产模式。

3月16日，中国指数研究院对外披露了国内首份《中国房地产代建行业发展蓝皮书》，显示2010年~2016年全国19家企业代建项目累计合约总建面已高达11153万平方米，其中绿城房地产建设管理集团（以下简称绿城建管）累计合约总建面达5068万平方米，市场份额占比45.4%。

《每日经济新闻》记者了解到，目前，绿城、中海、滨江等传统房企专门成立了代建团队，部分甚至转型成为代建企业。作为房地产的一个细分领域，也是房地产项目开发的一个关联领域，随着房企毛利率不断走低，代建业的收益率具体如何？代建资金如何腾挪？

代建比传统开发赚钱

尽管代建规模仍处于发展期，但2016年代建业务的净利率已稳步升到24.9%，而同期传统房地产业务净利润逐步降到了11.6%。近3年来，全国由代建的房地产项目总销售额占房企销售额的比重由3.2%提升至5.7%。

以绿城建管为例，2016年代建项目销售额181亿，贡献了绿地总销售额16%的份额。2016年，绿城建管代建净利润则达到2.36亿，净利润率约30%，远高于绿城中国房地产业务的净利润率水平。

《每日经济新闻》研究发现，绿城代建的基本模式是合作方以契约形式委托绿城进行开发销售环节的全过程及最后的物业管理。根据合同约定，绿城可以在项目销售阶段使用绿城商标推广自己的品牌，委托方拥有投资决策权承担投资风险享受投资收益。

目前，像新城控股代建的永利吾悦广场，也是通过商业性的代建服务分享项目后期运营带来的租金收益。这是一整套基于品牌-产生价值-推广品牌的管理式商业思路。

关于代建收益，绿城建管集团总经理李军透露说，结合绿城的实践，至少有三部分，即派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。其中，委托开发管理费原则上能为项目贡献总销售额7%的价值。

李军说，“目前，实施轻资产输出的万科、万达等全国品牌房企都是这样的思路，将管理、品牌、服务、经验等核心价值输出并产生价值，将无形资产创造现金流，增加效益。”

代建巨头跑马圈地

记者观察到，除了绿城、新城之外，像万科、滨江、朗诗等19家大型房企均涉足了代建业务。为何如此？

李军解释说，2014年以来，市场分化加剧、集中度提升，房企的盈利模式由土地增值转向了开发增值，随之而来的是对企业品牌重要性的认识提高。

从行业标杆绿城来看，截至去年12月其受托管理项目172个，总面积超5000万平米，预计可售金额超3200亿元。

“突出品牌影响力是推动代建业务运营，是吸引合作伙伴的基础。”李军表示，品牌一方面源于专业的经营管理能力，一方面源于强大的建设能力。这是绿城商管发展的一项核心。

当前，代建这个行业的门槛并不低。目前，房地产代建行业中，典型房企旗下均有物业公司，其中17家拥有国家一级资质，更多则为百强物业，甚至有些物业公司已上市。

李军告诉记者，商业代建委托方多为拿地后无力开发的中小型房企，代建方通常是具有一定知名度的品牌房企，这是当前代建行业的生态格局。