TOP10房企前两月销售3644亿 鲁能超越万达等成最大黑马

编者按

【 融资收紧、限购加码，房地产企业的内外部环境正在发生深刻变化。行业的竞争格局也出现分化，强者恒强是大势所趋。为了争夺更高的市场份额及行业话语权，TOP 100房企各显其能。据机构发布数据显示，今年前两个月，去年的三家3000亿+房企继续保持规模优势，而TOP 20里的其他几家房企，则你追我赶、暗潮涌动。

在房地产行业的寒冬里，有些TOP 20房企仍然取得不俗战绩，他们是如何做到逆势热销的？各个城市的销冠其竞争压力何在？目前的这个排名，将在多大程度上影响年度的最终排名？】

每经记者 王婷婷 每经编辑 杨军

“听说有些公司过了大年初十才上班，我们就像过了一个假年，只有轮休！”一位万科成都的年轻销售员感叹道，他们今年春节不仅要全线6盘联动，还要联动西部8城做返乡置业。

的确，这场“房战”，早在新年伊始就拉开了差距。

3月1日，克而瑞和亿翰智库均公布了《2017年1~2月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，其中碧桂园、万科稳居一二位，流量金额均超850亿元，恒大以685.1亿元位居第三，305亿元的中海排名第四，其后的保利、龙湖、华夏幸福在“200亿档”追得很紧，但竞争激烈程度不及1亿元就能滑落一名的12家“百亿档”企业。

可见，去年的三家“3000亿+”企业（恒大、万科、碧桂园）在今年继续加速抬高壁垒，几乎玩成了一场“封闭的三国杀”，TOP20之内其他席位则暗潮涌动。

此外，2017年1~2月，TOP20的门槛被万达卡在98.2亿元的位置，销售不超2亿元的房企更已无缘榜单。而据新城控股高级副总裁欧阳捷测算，到2020年，房价若只涨10%，23强房企销售总额也将超55%，马太效应叠加末位洗牌，房地产业正在加剧构建新的格局。

●信贷趋紧 房企抢“春”

“今年的‘春’好像回得比较早。”一位资深地产人在朋友圈对上述排行榜描述道。

对比近两年的数据可以发现，今年1~2月，仅TOP10房企销售金额就达3644亿元，较去年一季度的4034亿元相去不远，且TOP10的门槛值同比去年增长了133%，由79亿元拉升到了185亿元。其中，碧桂园期内的销售额（872亿元）甚至已经超过2015年全年流量销售额（1402亿元）的一半。显然，大房企在今年加快了销售力度和速度，因而“暖势”惊人。

但整个市场环境难言“回春”。

2月14日，中国基金业协会通过官方微信发布“4号文”规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

3天之后，证监会对非公开发行股票的募集时间、定价和规模等都做出了详细并且严格的限定。随后两周，A股市场上市公司调整、终止非公开发行股票方案的公告每天不断。

“流动性已经基本用在了建设发展上，再持续，经济则可能滞胀，连续紧缩是必然选择。”知名财经评论人齐俊杰表示。

这也意味着，未来无论是开发端还是购房端的信贷都将越来越紧张。中原地产分析师张大伟就表示，“房企未来6~9个月很可能面临更大的资金问题，所以房企必须加快销售回笼资金。”

●竞争加剧 黑马涌动

“其实‘春’并没有来，往后可能越来越难活，‘暖’是靠自取的。”上述资深地产人说，近年房企的“粮草”储蓄量，将直接决定今年能取多少“暖”。

克而瑞数据显示，在2016年房企拿地排行榜上，碧桂园、恒大的拿地建筑面积为7446万平方米（同比增幅95%）和4992万平方米（同比增幅43%），排名第一、二；万科的拿地建筑面积为2981万平方米（同比增幅89%），排名第三；融创、保利、阳光城紧随其后，其拿地建筑面积分别为1967万平方米、1662万平方米、1036万平方米，同比增幅为94%、27%、218%。

实际上，拿地量涨幅最大的碧桂园、阳光城，其销售增长也更明显，2015年一季度尚排名第6、24，如今已升至第1、22，融创也在今年前两月已逼近去年首旬的销量。

另有一个细节是，在中指院2月的数据中，全国19个主要城市成交面积环比增长13.28%，同比增长41.99%，二三线城市环比和同比均呈涨势，一线城市却环比下降12.23%，同比下降16.3%。

“在一线城市争得一席之地的压力越来越大，入围门槛值5.25亿元明显高于二线城市（1.76亿元）。但重庆、天津、成都等城市在房企业绩贡献中占据越来越重要的位置，TOP10房企销售额总计超130亿元。”中指院指出，在全国更多重点城市抢占了市场份额的全国性企业，在激烈竞争中更有优势。

从鲁能的逆袭路径即可见，经历多年的股权变更、资产剥离、业务板块调整，在广宇发展的多次重组中，逐渐梳理地产业务。其后让鲁能快速做大的基础则是丰富且分散的土地储备。克而瑞数据显示，截至2015年6月末，鲁能土地储备面积达1114.87万平方米，且分布在北京、济南、重庆、南京、成都、福州、苏州等热点城市，其中前三座城市2016年的销售额破百亿元。

鲁能2015年一季度尚以13.1亿元的销售额排名第88位，次年同期即上升至第17位，销售金额为126.3亿元，增长8倍有余。至2017年前两月，鲁能的销售金额已升到192.1亿元，进阶第9位，入列TOP10，让金地、万达等移位，成为最大黑马。

值得一提的是，鲁能2015年上半年毛利率为39.2%，而去年前三季度161家上市房企整体毛利率为29.9%，而鲁能在上述期内的净负债率为25.5%，资产负债率为48.9%，几乎只有行业平均水平（75.4%）的六成。有了解重庆鲁能的世联行分析人士甚至透露，3年前，鲁能在重庆开发时，没有借银行一分钱。这意味着鲁能有大幅度加速抬高杠杆的空间，特别是在2017年1月，房企融资额同比下降92%，融资渠道紧张的情况下，鲁能的后发能量或可期待。

不过，除上述企业外，克而瑞统计指出，2017年前两月，50强房企中有16家房企的销售金额实现同比翻番，增幅50%以上的也达17家。例如龙湖近三年同期销售金额的增长幅度就在80%以上，旭辉、首创、泰禾都有大幅增长，显示了凶猛的冲劲，这些企业对格局的搅动力都很大。

“未来市场见顶，跑得慢的企业不但在排行榜中急速退步，而且会悄悄地沉没。”欧阳捷表示，跑在前面的，也只有土地储备大、收购项目多、敢于负债的企业能跑得更快。