新城控股2016净利润同比增长64% 今年加码商业平滑楼市风险

每经记者 吴若凡

临近3月，上市房企开始密集披露年报。2月25日，新城控股发布2016年年度报告显示，公司全年合同销售金额650.60亿（含合营项目170.85亿元），同比增长103.76%，销售面积575.00万平方米（含合营项目101.00万平方米），同比增长48.76%。

报告期内，新城控股实现营业收入279.69亿元，实现归属于上市公司股东净利润30.19亿元，分别比2015年增长18.67%和64.42%。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，利润高于预期，主要得益于城市布局，去年长三角增长较好。但房地产利润水平持续下降，未来行业保持利润率仍有压力。

净利润同比增长64%

据WIND数据显示，截至2月23日，已有91家房地产上市公司发布了2016年业绩预告，

66家公司预喜。《每日经济新闻》记者整理发现，招商蛇口全年预计盈利在93亿~98亿；保利地产归属于上市公司股东的净利润124.14亿元，同比增长0.54%；绿地归属于上市公司股东的净利润78.4亿，同比增长13.9%；华夏幸福净利润52亿~56亿，同比增长40%~50%。万科、碧桂园等尚未公布业绩预告。

综合亿翰智库和WIND数据分析，根据去年中期100家上市房企的业绩综合来看，上市房企净利润率平均在9.43%，平均毛利率则在27%左右。

2016年新城控股归母净利润30.19亿元，增长率64.42%，净利润率10.8%，住宅销售毛利率25.10%，综合体销售毛利率30.10%，物业出租及管理毛利率79.70%。在2016房地产销售排行榜上位列15的新城控股，在利润榜上名次预计能保持二梯队前列位置。

欧阳捷认为，新城控股去年利润成绩不错，主要因为聚焦长三角发展，这一区域价量均好，公司成本控制较好，但费用率控制不够。另外，企业利润最大的压力是行业利润的持续下滑，未来房地产利润会趋近社会平均利润率水平。

加码商业调整布局

记者注意到，在新城控股的细化指标中，商业特别是物业出租对利润的贡献率表现增强。

据欧阳捷介绍，目前新城控股在运营的11座吾悦广场，有3家已进入成熟期，余下的尚处于3年培育期内。

一般而言，产生正毛利率、正现金流，则商业运营收入大于支出，需要成熟的商业体。而目前新城控股仅有3家商场进入成熟期，物业出租和管理毛利率达到79%，预测8家吾悦广场均进入正流量运营期，能催生更亮眼的利润指标。公告显示，2017年新城控股还将新开业吾悦广场11个。新城控股预计租金及商业管理费收入将超过10亿元，但3年期的运营成本也将摊薄整体利润。 

在业绩报告中，新城控股特别强调，“持续以住宅地产与商业地产双轮驱动的模式运营”，而去年原万达商业副总裁陈德力入职新城控股任商业联席总裁时，业界便推测此为新城控股加码商业之举。

新城控股电商负责人陈永康告诉记者，此后新城控股将商业开发和商业管理两个体系，统归陈德力管理，而从拿地、开发、商业运营、退出的全闭环系统由一总裁统一管理，在中国商业地产操作上尚未有过先例。

去年，新城控股发行“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划，形成国内首个商业综合体资产证券化。

值得注意的是，在销售项上，新城控股的商业物业销售额依然是住宅的一半，且二者业态比重为4：6，住宅仍是新城控股的最主要业务。

“毕竟在当下的房地产竞争中，依然是有规模才有话语权，规模和利润的选择题中，有时不得不优先选择规模。”欧阳捷直言。

基于此，新城控股的策略是优化布局。记者留意到，报告期末，新城控股共有59个子项目在建，在建面积为1307.36万平方米（含合营项目）。全年新增土地储备共40幅，总建筑面积1424.22万平方米，其中住宅地产新增1060.97万平方米，商业地产新增363.25万平方米。

从布局而言，新城控股在长三角的布局项目占了该房企总体项目6成以上，同时住宅地产在环渤海、珠三角区域力求规模化开发等。

“在调控手段下，地产整体上涨的空间已十分有限。”华泰证券房地产首席分析师谢皓宇认为，全国性的房价因素使得2016年很多房企销售额大幅增长，结算毛利润率大幅提升，但行业净利润率依然处于下滑趋势，资源和规模将会是房企最核心的竞争力。