广深双核拉动城市群联动 房企“抢”珠三角市场红利

编者按

【 珠三角既是改革开放的前沿，也是房地产崛起的策源地。从最初的万科，到后来的“万保招金”，再到“华南五虎”，都在中国房地产的江湖中书写了浓墨重彩的一笔。如今，中国地产江湖派系林立，急剧扩张中的房企要想全国化，除了长三角，进军珠三角也是必选项。

本期房产周刊，《每日经济新闻》记者重返中国房地产市场的“策源地”，以招商蛇口、富力地产、中国奥园为案例，从区域格局，到派系搅局，再到迭代升级等进一步挖掘房地产市场“向上的力量”。】

每经记者 黄博文 每经编辑 隋丕宁

2016年，恒大、万科、碧桂园皆晋升3000亿元销售规模房企，三家巨头重兵布局大本营珠三角，加速全国布局的融创、泰禾、阳光城等通过收购等多元手段拿到珠三角的入场券，本土豪强时代地产、方圆地产、鸿荣源、佳兆业等深耕区域，成为楼市格局中不能忽视的力量。

“以广深为双核的珠三角经济活力强劲，给市场长期看好的底气，大房企重兵布局于此，区域销售业绩直接影响到排名。”明源地产研究院首席研究员刘策认为，珠三角区域的准入门槛被快速拔高，但市场化程度高的特性也为进入者提供多种通道。

●加仓：三大巨头重兵布局珠三角

在人口趋势的研究方面，万科一直走在业界的前面。万科集团高级副总裁、广深区域总经理张纪文曾经表示，过去5~10年的发展，人口和产业的改变导致珠三角变成与大东京、大伦敦类似的大都市，所以房企布局不能取决于单个城市发展，应该讨论它们在整个都市圈结构中的机会。

在都市圈或都市带时代，这一趋势正在以可见的速度推进。随着区域内部人口大规模向珠江口流动，广州、深圳承载能力不足导致购买力向周边城市转移，核心城市的产业升级与产业转移也同步启动，都市圈各城市都在动态平衡中找寻自身定位。

人口与产业的高频流动显示着经济的活力，这是房地产行业长足发展的基石，全国布局的房企急于在此扩充版图。2016年销售业绩达千亿以上的房企共有12家，除绿城中国外，其余11家房企已进军“大深圳”。其中，7家房企在深圳、惠州及东莞均有项目。

从珠三角出发的3000亿元巨头恒大、碧桂园在其中重兵布局。自2015年收购新世界惠州项目以来，恒大不断增加在惠州的土储。而惠州之前，其早已在深圳、东莞落子，“大深圳”布局成型。

据记者不完全统计，6年时间，恒大在深莞惠布局的项目超过40个，碧桂园8年时间里布局超过50个项目，两者的项目总数加起来约有100个，相当于今年深圳新房预计入市的新盘数目。目前，恒大在“深莞惠”的土储已达2095.3万平方米，碧桂园的土储达到4195.9万平方米，位居前列。

万科历来推崇“轨道＋物业”模式，华润转让万科股票给深圳地铁也将万科与深铁绑在一起。万科研究指出，未来按照TOD模式大规模发展轨道交通的城市带里面，以深圳为核心的“深莞惠”，是最重要的一个地区。

2016年6月12日，万科与深圳地铁签署合作协议。签署合作备忘录还包括东莞实业投资控股集团、重庆城市交通开发投资集团、中轨集团等。从深圳地铁四期规划看，其中14号线将连接惠州，因此深圳地铁参照东莞合作模式进入惠州的可能性也很大。

万科高级副总裁谭华杰就表示，房地产企业抓住了轨道交通，就抓住了未来。要抓住轨道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳为核心的“深莞惠”都市圈。

●入场：新进入者通过并购拿地

珠三角成为房企鏖战主战场，意味着准入门槛越来越高。在传统“招拍挂”方式拿地难度和成本高企的当前，新进入者开始通过其他方式争夺入场券，“曲线入市”这种做法或将更多出现。

2016年5月19日，融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地7个项目公司的所有股权。通过此次交易，融创中国获得了深圳及惠州的项目。同年5月初，融创联合合景泰富地产以30.95亿元竞得广州增城朱村两块地，曲线进入广州市场。

1月4日，融创在广深区域的品牌发布会上透露，其完成广深区域的初步布局。融创方面表示，珠三角区域作为公司未来发展的重中之重，成为融创全国布局的第六大区域。截至1月4日，融创在广州、深圳、佛山、东莞等珠三角8个城市布局的项目达到20个。广州市场在去年5月份首次拿地破冰之后，储备项目3个，分别在增城朱村以及老城区海珠。增城两个住宅项目都将于今年开售，预计在第三季度入市。

闽系房企阳光城低调潜行，通过数起收购扩大在华南版图。1月24日，阳光城公告宣布31.8亿元收购汉国置业旗下广州天河区两宗宅地。去年7月3日、7月15日以及8月9日，阳光城分别以11.03亿元、12.67亿元和3.66亿元收购南沙的广州广晟海韵房地产有限公司49%股权、广州南沙经济开发区太古房地产有限公司90%股权、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司90%权益。

通过数次并购，阳光城不仅实现了进入广州的目标，并且在这个城市累计持有土地面积超过70万平方米。

中信建投的研报预测，阳光城会继续加大股权拿地模式的运作，以期进一步打开深圳等一线市场，“在一二线城市土地成本居高不下的环境下，以非市场化途径获取高性价比土地的能力是在未来竞争中占领高地的一大助力。”

另一家闽系房企泰禾在2016年“高举高打”，继续加强一线城市布局，除京津冀、长三角外，还形成了以深圳为中心的珠三角布局。

据记者统计，仅在深圳坪山、佛山、珠海、东莞，泰禾获取的土地便花费过百亿元。2016年末，泰禾又进入惠州，以3.518亿元拍下巽寮滨海旅游度假区赤砂村地段。

国泰君安分析师刘斐凡表示，行业集中度的提升有助于新进房企扩大在华南的布局。他认为，一些开发、营销能力不足的房企项目只能被实力雄厚的大公司收购，一些中小企业由于战略转移或者资金压力大等原因转让地块，也给寻地的房企提供了机会，2017年，在珠三角楼市中的股权收购会更加普遍。

●旧改：一个弯道超车的机会

无论是外来大鳄还是本土豪强，扩大广深布局不得不面对土地供应紧缺的困局，城市更新将是主动或者被动的选择。一线城市本身的产业升级、区域结构变化、人口组成更新、个体需求变化，都要求城市持续更新，这些将给片区物业的改造带来投资机会。

在新增土地供应紧张的情况下，城市旧改成为土地供应的主力军。深圳中原研究中心数据显示，2016年深圳全市新增土地供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到330.7万平方米，占比高达56.9%。

根据深圳发布的《城市更新“十三五”规划》要求，在此规划期内，全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里；完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。据此推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

这一未来主战场已经引得多方抢食，深圳本土开发商如佳兆业、招商蛇口、华侨城、万科以及外来开发商恒大、碧桂园等，均在加码进入旧改领域，彼此之间竞争激烈。旧改项目将成为这些开发商的重要收入和利润来源。

2016年12月26日，恒大签约湾厦城市更新项目。其同时透露，目前公司已在深圳拥有房地产开发项目32个，其中6个位于南山，在深圳全部项目开发后预估总货值约6000亿元。

恒大动作迅猛，深圳本土开发商也不甘落后。目前在深圳拥有及潜在在谈的旧改土地储备上千万平方米的开发商，至少有华润、佳兆业、华侨城、招商蛇口这四家。

佳兆业是深圳本土专注城市更新和旧城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆业组建了全国第一家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。据了解，佳兆业的城市更新项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域。

受限于土地资源稀缺，万科也在深圳发力旧改项目，布局了作为深圳总部的皇岗三星理光厂房地块、福田车公庙捷荣创富厂区城市更新单元、留仙洞万科云城、南山渔一村、南苑新村等旧改项目。

随着深圳市区住宅用地紧缺，工改工项目受到开发商的青睐，深圳万科亦有涉猎。紧邻福田市区的、原关外的坂田万科梦工场地块和万威空调厂地块分别被暂时做成面对公众的集团营销展厅和星火online创意生态产业园，未来也做成工改工项目进入市场销售。

刘策表示，珠三角地区市场化程度较高，即使像旧改这样的领域也不会设地域门槛；随着存量资产时代的到来，在这个领域的布局快慢将成为影响未来市场格局的变数，不排除踩中节奏的企业实现弯道超车。

中国奥园

“粤派新锐”中国奥园：超六成土地在一二线 重点锤炼大项目

每经记者 魏 琼 每经编辑 隋丕宁

2016年，中国房地产行业集中度进一步提升，房企规模强者愈强。随着楼市调控加码，市场出现一些调整。如何在严峻的市场形势面前取得更高增长，考验着每一家参与主体的综合竞争能力。

随着行业集中度的提升，抢占市场份额成为房企较量的一大目标。在各派房企林立的华南区域市场，本地实力派与“过江龙”之间的较量在所难免。

作为“粤派新锐”，中国奥园2016年交出了一份不错的成绩单。奥园集团主席郭梓文表示，2017年要真正实现大跨越，必须重点锤炼超大规模项目，对有经营管理能力的团队、重点区域进行投资。

4年业绩增长近4倍

恰逢中国奥园成立20周年，2016年奥园交出了一份不错的成绩单。数据显示，中国奥园2016年实现合同销售金额256亿元，同比增长69%，较2012年的52.2亿元增长近4倍，完成全年销售目标的151%。

克而瑞发布的房地产销售榜单显示，2016年奥园销售金额排名第65位，较2015年的第68名上升3位，2017年1月最新排名则升至52名。

《每日经济新闻》记者梳理近几年中国奥园年报发现，自2013年奥园销售金额首次突破百亿大关以来，一路保持快速增长。2012年至2016年，奥园销售金额分别为52.5亿元、100.38亿元、122.2 亿元、151.7亿元、256亿元。其中，2016年有7个项目年销售金额突破10亿元。

白银时代的房企规模争夺日趋激烈，未来行业的集中度将进一步提升，一路追求稳健发展的奥园在粵派房企中逐渐凸显规模优势，呈现加速发展态势。

2015年中国奥园先后收购13个商住项目，新增249万平方米土地储备。2016年，奥园地产于广州、佛山及澳洲悉尼等地补充土地储备，并首次进军深圳、成都及宁波等城市。

2016年上半年，奥园收获深圳、成都等地的4块商住地块，新增建筑面积139万平方米。截至2016年月6月30日，奥园集团土地储备面积为1380万平方米，每平方米建筑面积成本为1754元，土地储备面积高于2015年末。下半年，奥园花费21.08亿元在广佛、宁波、悉尼等城市斩获地块，新增建筑面积为60.35万平方米。2016年，奥园巩固珠三角优势区域，优化一二线城市土地储备，为业务规模的增长奠定了基础。

近些年，一二线城市土地价格日益攀升，对于集中布局一二线城市的奥园而言，土地成本也水涨船高。据《每日经济新闻》记者了解，奥园鲜有在公开招拍挂市场露面，更多的选择收购以及合作开发模式获取土地。

据奥园集团营运总裁马军透露，2016年奥园用于土地增持的预算是60亿元，上半年仅用了约25亿元。加上下半年的土地资金支出，尚未达到预算。2017年1月份，奥园花费21.2亿元在珠海和扬州两地获得地块，新增建筑面积50.6万平方米。

从城市分布来看，奥园超六成的土地储备在一二线城市，郭梓文表示，依然看好一二线城市的市场前景，三四线城市则要在未来三四年才能逐步缓解库存压力。未来的土地投资策略也将继续保持“一二线为主、三四线为辅”。

布局多元化产业

在中国奥园地产集团2016年度工作总结大会暨2017年军令状签订仪式上，郭梓文表示，2017年要真正实现大跨越，必须重点锤炼超大规模项目，对有经营管理能力的团队、重点区域进行投资。作为奥园集团业务板块的重点，地产集团、商业集团、澳洲项目、奥买家跨境电商集团分别签署了2017年目标责任书。

奥园方面表示，2017年奥园集团还会继续保持高于行业平均的增长水平，保持稳健的购地策略。2016年，奥园首次进入深圳、成都，除了深耕现有布局城市外，奥园还将不断拓展新进城市发展规模。

奥园集团刘涛在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，未来将加大成都市场的布局，开拓多个项目。鉴于成都商业库存较大，未来在成都将偏重住宅开发。同时，为了做大做强成都区域，奥园将会为成都项目注入教育、跨境电商、文化旅游、体育、健康养生等资源。

2012年奥园提出“商住双线”发展战略，其后便开始多元化布局。据了解，奥园集团设有地产集团、商业集团以及奥买家集团。奥园相关人士告诉《每日经济新闻》记者，随着多元化业务的不断成长，未来或许还会设立其他的集团。

目前，包括万科、恒大、绿地等在内的房地产开发企业都在进行多元化布局，转型方向日渐明晰。相对这些龙头房企，奥园的多元化布局规模较小。

马军认为，在确保主营业务仍是地产的前提下，做一些其他的尝试是合理而必要的。据了解，过去两年时间内，奥园已布局金融、互联网跨境电商、社区商业等领域。目前，奥园多元化的发展格局初步奠定，涉及产业包括教育、文化旅游、健康养生、跨境电商等，依托房地产开发，打造复合地产。

目前，奥园多元化业务在集团的收入中占比较低，2016年中报显示，上半年确认收入中，97.3%来源于地产物业发展收入。

对于新业务的发展前景，尤其是跨境电商，奥园方面表现出较强的信心。奥园跨境电商集团总裁苗思认为，跨境电商是拥有广阔市场空间的商业新机，奥买家要抢占先机，做大规模做强平台。未来将打造中国跨境电商的千亿级品牌平台，并能够单独上市。

除了扎根国内市场，奥园也在积极开拓海外市场。2016年奥园斥资2.88亿元收购悉尼2个住宅项目。加上已经开盘的悉尼马鲁布拉188号以及悉尼海德公园130号两个项目，奥园已经在悉尼落子4个项目。刘涛透露，奥园已经成立国际部，未来将继续拓展海外市场，已有一个新的海外项目正在洽谈中。

招商蛇口

招商蛇口转型城市运营 产融结合欲实现千亿进阶

每经记者 黄博文 每经编辑 杨 军

招商蛇口（001979，SZ）重组是央企改革的典型案例之一，自此其不再局限于传统的地产业务，而是将自身定位为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”。重组上市一周年后，招商蛇口距离销售额千亿元关口已是咫尺之遥。

近日，招商蛇口公告宣布2016年签约销售金额为739.34亿元，同比增加30%，完成650亿元销售目标的113.7%；此外，招商蛇口还宣布，公司预计2016年度归属于上市公司股东的净利润为93亿~98亿元，同比增长91.75%~102.06%。

招商蛇口方面对《每日经济新闻》记者表示，2017年公司的销售额目标是冲刺千亿元关口，公司要保证30%以上的年复合增长率才能不掉队，这个目标相比2016年的销售规模有近40%的增长，将力争在2020年能够跻身中国房企销售规模TOP10。

●2017年冲刺千亿销售目标

作为一家老牌央企，于1984年成立的招商地产，其业绩在很长时间内位于行业前列，但在2010年左右被恒大超越。2016年，恒大、万科、碧桂园皆成3000亿元销售规模巨头，招商蛇口的业绩却一直在千亿门槛之外。

2015年底，招商地产与蛇口工业区的重组诞生了崭新的招商蛇口。整合上市后的招商蛇口以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心，大力拓展特色产业园区以及邮轮港区经济带，致力于成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。

根据招商蛇口方面的公告数据，其2016年实现销售金额739.34亿元，同比增加30%，完成650亿元销售目标的113.7%；销售面积为471.15万平方米，同比增加32%，3年复合增长率近20%。在2016年房企销售排行榜中千亿房企数量达12家的背景下，千亿的业绩门槛离排在第14位的招商来说也已近在咫尺。

据《每日经济新闻》记者从招商蛇口方面了解，2017年，招商蛇口的销售额目标是冲刺千亿台阶，公司将力争在2020年能够跻身中国房企销售规模TOP10。这一目标的达成将依赖于重组后形成的园区、社区与邮轮三大版块的协同发力，但短期内地产业务的贡献依然至关重要。

从公开拿地的节奏来看，招商蛇口扩充“粮仓”的动作迅疾。2月15日，经过长达两小时的“厮杀”，招商蛇口与华侨城联合体斥资59.8亿元夺得深圳龙华商业地块；在此前一天的南京春节后首场土拍中，招商蛇口以总价98.1亿元拿下中华门G98地块。

根据申万宏源的研报数据，招商蛇口在2016年拿地579万平方米，平均楼面价为15491元／平方米，综合权益比例为65%(截至11月)，新增土储主要集中在深圳、上海、苏州、南京、北京等一二线城市。

在业界看来，招商蛇口因前海土地确权而大幅扩充土地储备，为招商蛇口未来发展社区开发与运营业务提供了土地储备的支撑。2016年10月26日，招商蛇口实际控制人招商局集团与深圳规土委、前海管理局就招商局集团前海湾物流园区土地整备问题签署框架协议书，公司与前海管理局按4∶6比例分享土地增值收益。

招商蛇口是建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体。在面积14.92平方公里的前海，招商局集团独拥3.9平方公里土地，其中有2.42平方公里直接归属于招商蛇口。招商蛇口与前海管理局合作开发前海土地，意味着招商局在前海的工业土地将实现“变性”。

招商蛇口在前海拥有的土地将逐步进入红利释放期。申万宏源的研报指出，此次前海土地确权将加快推进前海蛇口自贸区的开发建设进程，助力公司后续高效利用该片土地资源。

对于招商蛇口2017年的目标，易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱发文表示，对招商蛇口重组上市作出盈利预测，2016年和2017年将分别实现净利润85.9亿元和103亿元。百亿利润势必离不开超千亿的销售金额，2017年103亿元的净利润承诺已基本让招商蛇口今年的千亿销售业绩板上钉钉，而且这千亿业绩的飞跃还是在蛇口并入的资源尚未充分整合的情况下就有可能实现。

●“去地产化”是未来发展方向

外界看来，在和蛇口工业区重组后，招商蛇口算是规模房企中资源最丰富的央企之一。

定位于“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，重组上市后的招商蛇口不再局限于地产业务，而是明确园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，开创“前港、中区、后城”的城市运营模式，以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，从而实现打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区的中长期战略目标。

“去地产化”和推进产融结合的城市运营，将是招商蛇口未来几年的发展方向。根据招商蛇口方面的三到五年规划，公司将把社区收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30%~ 40%左右，邮轮产业将从轻资产战略的角度出发，未来收入也将持续增长。

目前，招商蛇口已经在国内成功开发运营了10个产业园区，运营面积超500万平方米，园区内的产业涵盖创意产业、互联网、设计类、高科技产业、医疗、电子商务类等。

同时，依托母公司招商局的身后资源以及深圳滨海和港口条件，招商蛇口大力进入邮轮产业。2016年以来，招商蛇口分别与多家世界级邮轮集团达成合作意向或签署合作协议。

深圳蛇口太子湾区域也于2016年5月获批设立“中国邮轮旅游发展实验区”，填补了华南地区邮轮产业的空白。

2016年11月12日，太子湾邮轮母港在深圳蛇口开港，招商蛇口的邮轮业务正式落地，这也是招商蛇口首个全资拥有的邮轮母港项目。

不过，同任何新业务的培养一样，招商蛇口想要园区、邮轮业务与地产业务形成均衡，完成全面的转型尚需时日。从财务数据来看，地产业务仍是招商蛇口的主要业绩板块。招商蛇口2016年半年报显示，其社区开发与运营营业收入占总营业收入总额的79.9%。

招商蛇口方面向记者表示，经过在产融结合方面的一些探索，公司认为金融领域的发展必须要起到支持实业的作用，如何实现实业与金融深层次的融合，是最大的挑战。公司正在推进各大业务板块之间与金融的协同，借助招商局集团金融板块的资源协同，招商蛇口在产融结合这条路上会有更快进展。

富力地产

富力地产去年160亿拿地 净负债率攀升

每经记者 魏琼 每经编辑 杨军

“华南五虎”中的恒大、碧桂园如今已成销售规模破3000亿元的地产巨无霸，而富力地产、雅居乐和合生创展的发展则相对缓慢，昔日水平相当的5家房企的差距逐渐拉大。

其中，富力地产2016年实现全年总合约销售金额约608.6亿元，同比上涨12%，完成全年销售目标，位居全国第19位。

在销售业绩增长的同时，富力不断补充土地储备，为后续的规模增长储备“粮食”。数据显示，富力地产2016年全年土地购置费用支出约达160亿元，相比2015年的45亿元，同比增长255%。

同时，伴随土地储备增长的还有富力的净负债率。申万宏源预测，富力2016年末的净负债规模将进一步上升至780亿元，相比2015年末时的690亿元，同期净负债率将达到约171%，高于2015末168%的净负债率。

●去年完成销售目标

2016年是富力的突破发展之年，富力地产发布的数据显示，2016年富力地产全年实现总合约销售金额约608.6亿元，同比上涨12%，顺利完成全年销售目标。

申万宏源的研究报告显示，2016年市场火爆，富力的销售业绩增速相比同业更显乏力，2016年12%增幅远不及同期板块约50%或者行业平均约35%的同比增速。富力布局的各个地区中的销售目标不及预期的包括北京、太原、石家庄以及海外市场的澳大利亚和马来西亚；同期销售表现优异的则包括杭州、惠州、海南和无锡。

此外，《每日经济新闻》记者注意到，富力的销售金额一直在业绩目标线上下浮动。2014年，富力未达到原定销售目标，并且相较2013年出现营业额下滑，纯利减少。2015年，富力下调了原定的600亿元销售目标，最终完成下调后的目标。

同策研究总监张宏伟表示，衡量房地产公司的业绩情况需要综合考量多项指标，不仅仅是业绩规模，还包括利润率、负债率、现金流情况等指标。另外，房企在制定发展战略时是有考量的，并不是所有企业都是追求极端的规模快速增长，有些追求利润，保持规模稳定增长。

据了解，在房地产行业利润被压缩的情况下，2015年，富力的毛利和净利率保持在较高水平，分别为32.1%和15.2%。2016年上半年，富力的纯利由2015年的17亿元增加至24.2亿元，总体毛利率为27.1%。万宏源预计，2017年，富力的毛利率将维持在30%以上的较高水平。

●积极补充土地储备

2016年，富力一改前两年在土地市场的谨慎表现，在销售改善以及境内流动资金充足的情况下，积极补充土地储备。仅2016年上半年，富力斥资55亿元获取土地建筑面积达149万平方米，半年拿地金额已超2015年。

申万宏源的研究报告显示，2016年，富力的土地购置费用支出约达160亿元，相比2015年的45亿元，同比增长255%。

富力的项目布局范围集中在珠三角、京津冀、长三角、太原以及海南五大区域。2016年，富力首次落子深圳，完成“北上广深”一线城市布局。同时，富力不断加码海外业务，继2013年底斥资85亿元布局马来西亚后，接着又在澳大利亚墨尔本及布里斯本先后收购了5个项目。

2016年底，富力旗下富力香港与Caesars的美国子公司订立协议，取得仁川永宗岛的综合度假村项目并与其共同开发。

同时，富力将有意开拓柬埔寨市场。据《21世纪经济报道》消息，富力高层到访柬埔寨，双方初步约定，未来3到5年里，富力地产将投入30亿美元在柬埔寨投资。

关于海外投资，富力地产联席董事长李思廉曾表示，富力投资海外，主要是由于合理的土地价格、合适的利润率以及相较于国内较低的投资风险。

张宏伟表示，从大趋势来看，长期看好海外房地产市场。国人海外留学以及投资增加，存在海外购房需求。同时，投资布局海外市场有利于对冲市场周期性波动的风险，降低融资成本。有些房企在海外投资项目，拥有海外的上市平台、融资平台，在促进规模化发展的同时又能解决资金问题。

随着土地市场的大规模投资，富力地产的净负债率也不断攀升。克而瑞统计数据显示，2015年至2016年中期，房企公司债发行规模TOP10榜单中，富力地产以433亿元排名第一，可谓“发债王”。

富力地产2017年1月发布的公告显示，截至2016年12月31日，公司借款余额约为1199.97亿元，较公司2015年借款余额825.24亿元增加374.73亿元。

申万宏源预测，富力2016年末的净负债规模将进一步上升至780亿元，相比2015年末时的690亿元，同期净负债率将达到约171%，高于2015末168%的净负债率。

张宏伟认为，房地产行业具有特殊性，房企净负债率上升需要辩证看待。如果是因为阶段性集中拿地导致负债率提高，等到获取土地通过销售回笼资金后，负债率自然会降下来。这是周期性问题，有些房企会采用这一策略，通过提高负债获取更多土地，实现规模的快速扩张。