招商蛇口转型城市运营 产融结合欲实现千亿进阶

每经记者 黄博文 每经编辑 杨 军

招商蛇口（001979，SZ）重组是央企改革的典型案例之一，自此其不再局限于传统的地产业务，而是将自身定位为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”。重组上市一周年后，招商蛇口距离销售额千亿元关口已是咫尺之遥。

近日，招商蛇口公告宣布2016年签约销售金额为739.34亿元，同比增加30%，完成650亿元销售目标的113.7%；此外，招商蛇口还宣布，公司预计2016年度归属于上市公司股东的净利润为93亿~98亿元，同比增长91.75%~102.06%。

招商蛇口方面对《每日经济新闻》记者表示，2017年公司的销售额目标是冲刺千亿元关口，公司要保证30%以上的年复合增长率才能不掉队，这个目标相比2016年的销售规模有近40%的增长，将力争在2020年能够跻身中国房企销售规模TOP10。

●2017年冲刺千亿销售目标

作为一家老牌央企，于1984年成立的招商地产，其业绩在很长时间内位于行业前列，但在2010年左右被恒大超越。2016年，恒大、万科、碧桂园皆成3000亿元销售规模巨头，招商蛇口的业绩却一直在千亿门槛之外。

2015年底，招商地产与蛇口工业区的重组诞生了崭新的招商蛇口。整合上市后的招商蛇口以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心，大力拓展特色产业园区以及邮轮港区经济带，致力于成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。

根据招商蛇口方面的公告数据，其2016年实现销售金额739.34亿元，同比增加30%，完成650亿元销售目标的113.7%；销售面积为471.15万平方米，同比增加32%，3年复合增长率近20%。在2016年房企销售排行榜中千亿房企数量达12家的背景下，千亿的业绩门槛离排在第14位的招商来说也已近在咫尺。

据《每日经济新闻》记者从招商蛇口方面了解，2017年，招商蛇口的销售额目标是冲刺千亿台阶，公司将力争在2020年能够跻身中国房企销售规模TOP10。这一目标的达成将依赖于重组后形成的园区、社区与邮轮三大版块的协同发力，但短期内地产业务的贡献依然至关重要。

从公开拿地的节奏来看，招商蛇口扩充“粮仓”的动作迅疾。在南京春节后首场土拍中，招商蛇口以总价98.1亿元拿下中华门G98地块。

根据申万宏源的研报数据，招商蛇口在2016年拿地579万平方米，平均楼面价为15491元／平方米，综合权益比例为65%(截至11月)，新增土储主要集中在深圳、上海、苏州、南京、北京等一二线城市。

在业界看来，招商蛇口因前海土地确权而大幅扩充土地储备，为招商蛇口未来发展社区开发与运营业务提供了土地储备的支撑。2016年10月26日，招商蛇口实际控制人招商局集团与深圳规土委、前海管理局就招商局集团前海湾物流园区土地整备问题签署框架协议书，公司与前海管理局按4∶6比例分享土地增值收益。

招商蛇口是建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体。在面积14.92平方公里的前海，招商局集团独拥3.9平方公里土地，其中有2.42平方公里直接归属于招商蛇口。招商蛇口与前海管理局合作开发前海土地，意味着招商局在前海的工业土地将实现“变性”。

招商蛇口在前海拥有的土地将逐步进入红利释放期。申万宏源的研报指出，此次前海土地确权将加快推进前海蛇口自贸区的开发建设进程，助力公司后续高效利用该片土地资源。

对于招商蛇口2017年的目标，易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱发文表示，对招商蛇口重组上市作出盈利预测，2016年和2017年将分别实现净利润85.9亿元和103亿元。百亿利润势必离不开超千亿的销售金额，2017年103亿元的净利润承诺已基本让招商蛇口今年的千亿销售业绩板上钉钉，而且这千亿业绩的飞跃还是在蛇口并入的资源尚未充分整合的情况下就有可能实现。

●“去地产化”是未来发展方向

外界看来，在和蛇口工业区重组后，招商蛇口算是规模房企中资源最丰富的央企之一。

定位于“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，重组上市后的招商蛇口不再局限于地产业务，而是明确园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，开创“前港、中区、后城”的城市运营模式，以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，从而实现打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区的中长期战略目标。

“去地产化”和推进产融结合的城市运营，将是招商蛇口未来几年的发展方向。根据招商蛇口方面的三到五年规划，公司将把社区收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30%~ 40%左右，邮轮产业将从轻资产战略的角度出发，未来收入也将持续增长。

目前，招商蛇口已经在国内成功开发运营了10个产业园区，运营面积超500万平方米，园区内的产业涵盖创意产业、互联网、设计类、高科技产业、医疗、电子商务类等。

同时，依托母公司招商局的身后资源以及深圳滨海和港口条件，招商蛇口大力进入邮轮产业。2016年以来，招商蛇口分别与多家世界级邮轮集团达成合作意向或签署合作协议。

深圳蛇口太子湾区域也于2016年5月获批设立“中国邮轮旅游发展实验区”，填补了华南地区邮轮产业的空白。

2016年11月12日，太子湾邮轮母港在深圳蛇口开港，招商蛇口的邮轮业务正式落地，这也是招商蛇口首个全资拥有的邮轮母港项目。

不过，同任何新业务的培养一样，招商蛇口想要园区、邮轮业务与地产业务形成均衡，完成全面的转型尚需时日。从财务数据来看，地产业务仍是招商蛇口的主要业绩板块。招商蛇口2016年半年报显示，其社区开发与运营营业收入占总营业收入总额的79.9%。

招商蛇口方面向记者表示，经过在产融结合方面的一些探索，公司认为金融领域的发展必须要起到支持实业的作用，如何实现实业与金融深层次的融合，是最大的挑战。公司正在推进各大业务板块之间与金融的协同，借助招商局集团金融板块的资源协同，招商蛇口在产融结合这条路上会有更快进展。